广东
9月26日上午，新世界发展暂停了在香港的股票交易，下午便发公告称，郑志刚已提出辞任该公司行政总裁，由原首席营运总监马邵祥接替担任该职务。
郑志刚辞任新世界发展CEO
图：香港商业电台
说到郑志刚，大家可能觉得陌生，但对香港四大家族之一的郑氏家族应该都略有耳闻。作为家族的长孙，郑志刚深受家族创始人郑裕统的喜爱，一直被外界视为第三代接班人，有望全面掌管家族事业。
郑氏家族三代同堂合照
郑志刚（左）、郑裕彤（中）、郑家纯（右）
图：大公文汇
郑志刚2007年加入新世界发展担任执行董事，2008年他创立结合博物馆与零售概念的艺术购物中心品牌K11，此后扶摇直上数十几年，终于在2020年出任行政总裁，巩固了地位。这次突然更换CEO，实在引人思索。
香港K11 Musea
图：香港旅游发展局
网友猜测，郑志刚离任可能是因为业绩不佳。早前已发盈警预告全年净亏损约200亿港元的新世界发展今日公布，截至6月底止年度，净亏损123.4亿港元。更让人震惊的是，截至上周五，新世界发展总市值跌落到166.3亿港元，意味着其今年的预亏已经超过公司市值。
从其他三大港资房企来看，长实集团、恒基地产、新鸿基地产的总市值分别为1071亿港元、1128亿港元、2137亿港元，新世界地产落后确实有点严重。
“大家都在同一条船上”。新世界发展是香港最大的房地产集团之一，作为香港老牌房企如今也因市场下行面临亏损和挑战。接下来，所长将细致盘点新世界发展集团的地产版图。
新世界发展地产版图
新世界发展集团1970年成立，并于1972年在香港上市，它的地产发展项目相当广泛多元，涵盖住宅、商业、高端物业及酒店等多个领域，遍布国内外多个城市。
新世界发展架构
图：维基百科
1. 内地住宅项目
新世界发展在内地的住宅项目超过21个地区，重点聚焦于一线城市及具有发展潜力的二线城市。新世界红梅苑、新世界梅沁楼、新世界荔园阁.....这些都是新世界在国内开发的一系列住宅小区。
深圳新世界临海揽山住宅
图：安居客
新世界发展的核心资产K11集团也在北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、沈阳等地拥有超过16个项目。
广州K11
图：网络
武汉K11
图：网络
沈阳K11
图：网络
刚刚前文中所长提到，K11集团是郑志刚一手打造的，他的名字频频出现在媒体上，与他创立的K11集团的扩张密不可分。作为香港文化地标类的商业项目，品牌维度一步步扩充。
2. 香港商业项目
（1）K11 Art Mall
作为K11品牌的全球首个购物艺术馆，也是全球首个率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合的购物中心，2009年9月开业的K11 Art Mall到今年已步入15周年。
K11 Art Mall
图：K11官网
（2）K11 Musea
K11 Musea集零售、艺术、文化、娱乐及餐饮于一身，横跨10个楼层，相较于K11 Art Mall规模更大，设施更为完善，是一个集居住、办公、购物、娱乐于一体的综合性商业体。
K11 Musea商场内部装修风格
图：K11官网
（3）K11 Artus
K11 Artus寓馆位于尖沙咀Victoria Dockside文化艺术区，这是香港一处无法忽视的地标式奢华服务寓馆，共提供70种不同间隔的特色公寓。它也是亚洲首个呈献匠心工艺概念的服务式寓馆。
公寓式酒店K11 Artus
图：K11 官网
由此可见，K11集团是新世界发展的头号“主力军”，因为K11的存在，新世界发展集团如虎添翼，造就了业绩增长与品牌提升的无限风光。在香港新世界发展除了商业项目之外，还有很多香港楼盘，新世界发展的主导楼盘有以下四个：
3. 香港楼盘：
（1）柏傲庄
柏傲庄是香港新世界发展及香港铁路合作发展的分层屋苑新盘，位于新界沙田区大围，共有三期，因其地铁上盖的交通优势和完善的配套设施受到市场欢迎。
柏傲庄
图：香港01
（2）柏傲湾
由新世界及港铁发展的柏傲湾2018年入伙，共提供983个单位，户型包括开放式至四房，实用面积介乎306尺至1,366尺。如果想家里有海景又有大型商场配套，还想买得够便宜，荃湾西应该是不二之选，柏傲湾所有单位一律配置露台，对着这个蓝巴勒海峡，幸福感直线上升。
柏傲湾
图：美联物业
（3）柏蔚森
新世界发展与远展合作的柏蔚森在开售后一个多月共售出317伙，创下撤辣后启德区最畅销的新盘纪录。启德靠近九龙商业区，加上大型商场Airside已开业，K11启德零售馆和SOGO商场即将开业，买家投资、自住的热情高涨。
柏蔚森
图：地产730
（4）柏蔚山
新世界及培新合作发展的北角继园里大型重建项目——柏蔚山，合共611伙，其中602伙为分层单位，间隔由1至4房。最小的单位为3座C室，面积519平方尺，空间面积相当宽敞。
柏蔚山
图：美联物业
这四个网红盘之外，新世界发展参与的高质楼盘还有臻颐、尚怡、傲泷、迎海·星湾等。
为了地产延续神话，新世界发展先后夺下皇都戏院、启德体育城、机场11Skies等多个香港本地大型项目，这些项目都在疫情前购得，现在估值明显下降，加上工程延误，令造价上升，资金的利息成本也会上升。更重要的是，目前市场疲软下行，不仅是新世界发展，在高借贷成本和经济低迷双重压力下，整个香港房企市场都处于困境中。
香港老牌房企也开始亏钱了
根据 Wind 统计数据，今年上半年，长实集团、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓置业 8 家港资房企合计实现营业收入约 1033 亿港元，同比下滑 18.64%；归属母公司股东权益合计的净利润约 161 亿港元，同比大降 179 亿港元。
消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独立行情。房地产市场调整的压力开始蔓延到向来稳健的港资房企，高端商场背后的“包租公们”，不得不直面市场下行的挑战。
港资房企盈利下滑原因有二：一是房价处于八年来最低点，给新世界发展等开发商带来压力，收租、卖房收入缩水。二是写字楼等投资物业的空置率创历史新高，供过于求，进一步打压了各大开发商的租金收入。
2023年部分港资房企业绩表现
图：腾讯网
新世界发展表示，包括柏傲庄I和柏傲庄II等主要项目的收入确认不足，影响了公司的核心利润。
还有商誉评估在内的投资及开发物业重估，将导致高达85-95亿港元的非现金损失。
另外，去年6月，郑氏家族提出从新世界发展收购一项业务以帮助降低公司的债务。这次交易将现金从家族投资控股公司转移到新世界，但也导致公司产生了近83亿港元的一次性非现金损失。
新世界发展设定2027年将资产负债率降至40%以下
图：财经etnet 经济通过
对于大部分港资房企来说，当下的困难大约是其数十年乃至上百年发展长河中的一朵浪花。见惯了风浪的"老船长们"纷纷在市场谷底抄底投资、扩建升级，希冀把握市场轮转机会。
新世界发展集团更换CEO后，其市场表现和战略调整无疑成为市场关注的焦点，这也将给整个房地产行业带来新的启示和思考。香港老牌房企的荣光，必须得到坚定的捍卫和传承。未来新世界发展会如何开发、部署更多地产相关项目，跟着所长一起拭目以待！
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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