北京房产律师剖析：央产房买卖纠纷，办证有望吗？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告林启君、林启甘、许鹏、许昊然与被告辉腾公司、瑞宁公司及第三人叶雪燕因北京市西城区一号房屋的产权证办理问题产生纠纷。原告要求二被告为其办理房屋产权证，并要求第三人交出产权证配合办理，二被告及第三人分别作出答辩，法院经审理后作出判决。

二、当事人信息

1. 原告：林启君、林启甘、许鹏、许昊然

2. 被告：辉腾公司、瑞宁公司

3. 第三人：叶雪燕

三、原告诉称

原告林启君、林启甘、许鹏、许昊然向本院提出诉讼请求：

1. 要求判令二被告为原告办理位于北京市西城区一号房屋的产权证；

2. 判令第三人交出上述房屋产权证，配合原告办理房屋产权证；

3. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：2001 年 8 月 15 日，林启奇与北京辉腾公司签订了现房购销合同，约定购买涉案房屋。林启奇支付了全部购房款并入住，但至今二被告未为原告方办理产权证。后原告方得知涉案房屋登记在第三人叶雪燕名下，其以办理另一套房屋产权为条件才肯交出产权证。原告方认为自己在购房过程中无过错，应获得房屋产权，二被告侵害了原告权利，第三人不当持有房产证且不能以此拒绝配合。

四、被告辩称

1. 辉腾公司辩称：

涉案合同已达20 余年，超过诉讼时效。需核实合同真实性，认可原告已支付购房款，尊重法院判决。同意原告第二项诉讼请求，第三人应把涉案房屋房产证给公司，公司可以办理房产证。若第三人不认可涉案买卖合同，公司对与其之间的换房协议也不认可。

2. 瑞宁公司辩称：

对原告与辉腾公司的房屋买卖合同及辉腾公司与第三人换房情况均不知情。与辉腾公司系合作开发关系，因辉腾公司拖欠投资款，导致无力支付土地出让金，无法办理产权证。认为原告与辉腾公司订立房屋买卖合同，责任应由辉腾公司承担。

五、第三人述称

叶雪燕述称：与辉腾公司于2001 年 5 月 15 日签订换房协议，用涉案房屋换了二号房屋，已交付差额面积房款并入住。2006 年 12 月 17 日与辉腾公司签订办理过户的协议书并支付印花税。不同意辉腾公司认为办证已超时效的意见。涉案房屋产权证系合法取得，现不同意原告的诉讼请求，需等二号房屋办完产权证。对原告与辉腾公司的房屋买卖合同不知情，认为辉腾公司应在换房协议履行完毕或征得同意后才能出售涉案房屋。

六、法院查明

林启奇与顾悦丽系夫妻，二人育有子女。林启奇于2009 年 1 月 9 日死亡，顾悦丽于 2019 年 5 月 8 日死亡，林兰于2021 年 4 月 2 日死亡。林兰与许鹏系夫妻，二人生有一子许昊然。

单位与叶雪燕曾签订房屋购销合同，将涉案房屋出售给叶雪燕。2001 年 5 月 15 日叶雪燕与辉腾公司签订换房协议书，用涉案房屋换二号房屋并交纳差价款。2006 年 12 月 17 日叶雪燕与辉腾公司签订协议书并交纳契税。

2001 年 8 月 15 日，林启奇与辉腾公司签订现房购销合同，购买涉案房屋并支付全部购房款入住。2001 年 11 月 12 日叶雪燕取得涉案房屋所有权证，标注为成本价出售住宅。

另查，1998 年宣武瑞宁公司与辉腾公司签订合作建房协议书及法定代表人委托书。诉讼中，法院向北京市规划和自然资源委员会西城分局调查，该单位表示涉案房屋本质上系央产房性质，房改房上市交易需提交相关证明，林启奇与辉腾公司签订的合同约定涉案房屋为商品房，不能按房改房性质登记产权，应按商品房办理不动产权登记。且按照相关规定，涉案房屋过户办理产权证需经相关部门审核。

七、裁判结果

驳回原告林启君、林启甘、许鹏、许昊然的诉讼请求。

八、房产律师点评

根据查明的情况，涉案房屋为央产房性质，登记在第三人叶雪燕名下。第三人与辉腾公司虽签订换房协议，但未经审核或备案，未改变房屋房改房性质。辉腾公司在房屋仍为房改房性质时将其以商品房性质出售给林启奇，也未履行相应审核或备案手续，造成一房二卖的情况。

现原告要求二被告办理产权证并要求第三人配合的诉讼请求，鉴于涉案房屋特殊性质及过户需经相关部门审核，且第三人与被告之间的换房协议尚无明确结论，为维护各方当事人合法权益，不宜在本案中直接确定涉案买卖合同效力，故法院对原告的诉讼请求难以支持。

办案心得

一、央产房交易的复杂性与风险

在本案例中，涉及的房屋本质上为央产房，其交易过程展现出了极大的复杂性和风险。央产房的交易不仅需要符合一般房屋买卖的法律规定，还受到特殊的政策和管理要求的约束。

对于律师而言，在处理涉及央产房的交易纠纷时，必须深入了解相关的政策法规和管理规定。要明确央产房的产权性质、交易审批流程以及可能出现的问题。在为当事人提供法律服务时，要充分告知当事人央产房交易的风险，引导当事人谨慎进行交易，并确保交易过程符合相关规定。

二、合同效力的不确定性与审慎处理

本案中，由于涉案房屋的特殊性质以及一房二卖的情况，使得房屋买卖合同的效力存在不确定性。在这种情况下，法院为了维护各方当事人的合法权益，选择暂不直接确定涉案买卖合同的效力。

这提醒我们，在处理类似纠纷时，要审慎对待合同效力的问题。不能仅仅依据一般的法律规定来判断合同的效力，还需要考虑房屋的特殊性质、交易的背景以及相关政策的影响。在诉讼过程中，律师要全面分析各种因素，为当事人提供合理的法律建议，并根据案件的具体情况制定合适的诉讼策略。

三、多方当事人纠纷的协调与解决

本案例中涉及多个当事人，包括原告、被告和第三人，各方之间的利益冲突较为复杂。在处理此类纠纷时，需要协调各方的利益，寻找一个平衡的解决方案。

作为律师，要善于与各方当事人进行沟通和协商，了解他们的诉求和立场。在诉讼过程中，要充分发挥调解的作用，尝试通过协商解决纠纷，避免诉讼的进一步升级。如果无法通过协商解决，也要在法庭上准确地表达当事人的观点，为当事人争取最大的利益。

四、证据收集与法律适用的重要性

在房屋交易纠纷中，证据的收集和法律适用至关重要。在本案例中，法院通过向相关部门调查以及审查各方提供的证据，确定了涉案房屋的性质和交易的情况。

对于律师来说，要指导当事人及时收集和保存与交易相关的证据，如合同、付款凭证、产权证书等。同时，要准确适用相关的法律规定和政策，为当事人的主张提供有力的法律支持。在处理复杂的房屋交易纠纷时，还需要深入研究相关的法律理论和实践案例，以便更好地为当事人服务。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！