从露香园到闵行老街 上海城投扩大沪上旧改布局

观点网 上海城投将目光投向闵行区，新签下两宗旧改项目。

9月23日，上海闵行区新一轮“城中村”改造项目浦江镇杜行老街、华漕镇诸翟村与上海城投集团正式签约。

据观点新媒体了解，上海城投此次拿下的两宗旧改项目，分别于2023年1月及8月完成旧改项目认定，改造方式均为农村集体经济组织引入合作单位进行改造。

作为合作单位，上海城投在签约浦江镇杜行老街、华漕镇诸翟村前后已有相关旧改项目经验。

踏入闵行区寻找项目，进一步扩张了该公司在本地旧改项目市场的深层布局。

周期5年老街改造

拿下项目的头一天，城投控股便发布公告宣布，公司所属上海城投置地拟分别与浦江镇人民政府和华漕镇人民政府签订改造项目合作协议，并分别与浦江镇和华漕镇的集体经济组织成立一个或多个合资公司。

城投置地股权占比90%，将投资建设闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目。

其中，杜行老街投资总金额约65.17亿元，诸翟项目投资总额则达到118.39亿元。项目实施方案已获得上海市住房和城乡建设管理委员会审批通过，预计整体周期均为5.5年。

杜行老街坐落于上海浦江中部郊野公园西南隅，据史料记载，明朝永乐年间已形成雏形商市，清初则发展成为东西南北中五街格局，后又接连设立了滨浦乡公署，旧址就在杜行老街西街。

承接自明代的发展路线，老街旧改项目范围也分布至浦锦南路，申嘉湖高速，规划浦业路及沈杜公路。于2022年11月25日，项目取得了控规批复；再2个月后，杜行老街正式通过上海市级“城中村”改造项目认定。

据上海市闵行区人民政府披露，项目总土地面积约352.1亩，将以民心工程的标准对杜行老街进行重塑，推动该区块及周边区域居住环境、商业服务等配套设施、产业能级的提升。

与杜行老街不同，华漕镇项目体量不如前者，占地面积约298.98亩，申报范围东至沪杭铁路外环线、南至兴虹西路、西至小涞港、北至平乐路。于2023年8月，完成市级“城中村”改造项目认定，改造方式为农村集体经济组织引入合作单位上海城投置地有限公司共同改造。

“通过对诸翟村改造，实现从老旧村落到规划完善、配套齐全、传承人文的宜居新家园的蜕变。”此前，闵行区房管局相关负责人曾公开表达过对项目的旧改期待。

观点新媒体查阅闵行区人民政府官网得知，项目认定前3月，房管局对华漕镇诸翟村涉及的鹤龙桥、诸翟侯家住宅、诸翟张家住宅、诸翟关帝庙、侯胡氏贞节牌坊五处不可移动文物进行了前期情况排摸。

据披露，改造项目将“城中村”改造与诸翟老街保护有机结合，沿小涞港打造“诸翟文脉长廊”景观带，将地块内鹤龙桥、候胡氏贞节牌坊等文物原址保留修缮。

城投控股旧改变迁

在接触浦江镇杜行老街、华漕镇诸翟村两宗闵行项目之前，城投控股与旗下上海城投置地主要旧改项目集中在黄浦、虹口等区域。

早于2021年1月，上海城投控股股份有限公司和上海建工集团股份有限公司联合竞得黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01等地块，即露香园二期地块，总价达到176亿元。

项目体量较大，由10个地块组成，总面积为12.51万平方米。其中，地上出让宗地面积为5.77万平方米，地下水平投影占地面积为6.75万平方米；地上规划建筑面积19.65万平方米，地下规划建筑面积为19.61万平方米，住宅面积不得超过14万平方米。

资料显示，露香园曾与豫园、日涉园并列为上海三大名园，由于2002年露香园所在老城厢西北角居住人口密度已超负荷，上海市政府正式将改造老城厢西北块（露香园区域）的任务交予黄浦区政府和上海城投两方。

旧改方案于2022年7月完成，整体规划10.94万平方米高层住宅、2.44万平方米低层住宅(联排别墅)，以及5.22万平方米商业以及历史风貌建筑。

近期，露香园二期A地块也将迎来加推。

另于2022年11月，城投控股还与虹口区人民政府签订了万安路地块国有建设用地使用权出让协议，44亿元拿下虹口区江湾镇街道HK0031A-14、HK0031-12、HK0012A-08号地块旧改项目。

具体而言，城投控股合计获得虹口7幅地块，均位于虹口江湾镇，为毛地旧改项目，总占地面积3.2万平方米。该项目是城投控股在露香园之后，再度获得的上海城市更新住宅项目。

根据规划，7宗地块地上计容面积约8.34万平方米，包含住宅套数超过620套，将建设高层公寓、洋房产品、合院及联排别墅。

从黄浦到闵行，城投控股旧改路线实际上映射了上海城中村改造计划的更新频率。

据上海市房屋管理局局长王桢2024年接受公开采访时透露，上海2024年预计启动不少于15个城中村改造项目，“2023年工作目标是新启动10个城中村改造项目，而上海提前3个月完成了年度目标任务，惠及村（居）民约5300户。截至2023年底，已累计推进了72个城中村改造项目。”

他表示，预计到2025年底，上海中心城区周边城中村项目将全面启动。

聚焦至上海城投涉足的闵行区旧改，“城中村”改造新政之后首批市级“城中村”改造项目之一颛桥镇中心村项目已完成动迁，按规划建设中；浦江镇召稼楼项目与杜行老街为同期旧改项目，2023年由瑞安房地产及上海浦呈投资发展接手建设。

有市场消息称，项目产品或将聚焦洋房、别墅产品，均价综合在7万元/平方米区间内。

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