收购换帅股价翻飞，中交地产下一步往哪走？

9月中旬，在宣布收购中交集团旗下物管公司的同时，中交地产也进行了重大人事调整

标点财经、投资时间网研究员 李路

结束了为期两天的货币政策会议的美国联邦储备委员会，于9月18日宣布将联邦基金利率目标区间下调至4.75%—5%之间水平，即降息50个基点。这是美联储自2020年以来首次降息，且力度高出机构预期。

由于外资在中国的房地产大宗交易中一直是一股活跃力量，受此消息影响，9月19日上午开盘后，多个地产股大涨。其中，中交地产股份有限公司（中交地产，000736.SZ）直接涨停。至9月23日收盘，中交地产5个交易日内出现3个涨停。

而9月25日，在A股呈现“满堂红”的情况下，中交地产股价大幅下跌9.96%，收于10.31元/股。Wind数据显示，截至当日收盘，中交地产主力资金净流出1.3亿元，净流出额创2023年8月4日以来新高，且连续2日净流出，累计净流出2.27亿元。

对于此前的股价变动，中交地产曾于9月18日晚发布公告表示，公司股票连续2个交易日内（2024年9月13日、9月18日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20％，属股票交易异常波动。经核实，公司前期披露信息无需更正补充，未发现公共传媒重大影响未公开信息，生产经营活动正常，内外部经营环境无重大变化，公司、控股股东和实际控制人不存在应披露未披露重大事项，股票异常波动期间控股股东、实际控制人未买卖公司股票。

那么，公司此番股价大涨大跌究竟为何？

任职五年递交辞呈

标点财经、投资时间网研究员留意到，9月12日，该公司收到董事长李永前的书面辞职报告，由于工作变动原因，其申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

9月13日，中交地产表示已召开第九届董事会第41次会议，通过关于选举郭主龙为董事会董事的决议，并将在9月30日举行的股东临时大会上进行审议。

李永前2014年入职中交集团，于2020年初正式出任中交地产董事长。在其在任的五年中，中交地产实现了一年一个台阶的跨越。

上任当年，公司实现签约销售金额533亿元，较上年同期增长81.37%；2021年公司以560亿元签约销售金额进入行业前50位；2022年房地产行业开始走下坡路之时，中交地产逆势迈入行业前30位；2023年公司再次前进跻身行业前20位；2024年上半年，中交地产以全口径销售金额189.2亿元位列第23位。

除销售业绩提升外，李永前还对中交地产进行了组织架构调整。今年上半年，公司撤销了7个区域公司，将16个城市公司变为9个，架构调整后，中交地产告别了“集团总部—区域公司—城市公司”的三级管控模式，改为由集团总部直管城市公司，组织结构更加精简高效。

不过，在市场下行压力下，虽然销售排名不断提升，该公司也难以摆脱亏损的命运。

2023年，中交地产实现营收324.68亿元，同比下降15.59%；归母净亏损为16.73亿元，是李永前上任以来公司首次亏损。2024年上半年，中交地产实现营收89.8亿元，同比微增2.48%；归母净亏损达9.83亿元，同比亏损幅度扩大72.86%；利润总额为-9.22亿元。

地产业务承压的情况下，掌门人的压力可谓相当之大。在此背景下，部分国央企地产企业也陆续进行了“换帅”。

2024年9月初，信达地产（600657.SH）董事长石爱民、董事及总经理郭伟、董事及副总经理陈瑜一同递交书面辞呈；中铁建设集团总经理、党委副书记孙洪军被任命为中国铁建地产的党委书记、董事长，原董事长李兴龙升任中国铁建党委常委、副总裁。

此次接任李永前的郭主龙，近五年主要在中交集团以及中交路桥建设担任高管。2022年7月，其出任中交地产大股东中交房地产集团有限公司（下称中交房地产）党委书记。

中交地产净利润变化情况（亿元）

数据来源:Wind

地产、物业分久必合？

还有一块值得关注的是公司的物管业务。物管企业开始大规模独立上市可以追溯到2017年，彼时地产企业发展势头正猛，其纷纷分拆物管板块寻求上市，以完善其业务体系，这一趋势在2019年至2020年达到巅峰。期间，碧桂园服务（6098.HK）、融创服务（1516.HK）等头部房企的物管板块接连上市。

随着时间进入2020年下半年，房地产行业开始深度调整，物管股股价开始进入下行区间，但仍有很多物管企业寻求上市。直至2021年下半年，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，港股物管板块热度骤然下降，递表物管企业排队时间显著延长。

在地产行业持续下行背景下，房地产开发企业纷纷亏损，在面临寻找新的增长曲线、谋求转型问题时，他们又再次将目光投向曾经被分立出去的物管企业。这一选择背后的逻辑是，物管业务现金流相对稳定，具有较强的抵御周期波动的属性，对于现金流捉襟见肘的房地产开发企业来说，是一个好的转型方向。

于是，在“合久必分”之后，房地产开发企业与物管企业开启了“分久必合”之路。2022年5月，建发国际（1908.HK）收购建发物业（2156.HK）35%股份，建发物业再次成为建发国际的附属公司，并实现并表；2023年3月，珠江股份（600684.SH）以28.04亿元将所持有的房地产开发业务相关资产负债置出，同时作价7.79亿元置入珠江实业集团及珠江健康合计持有的珠江城服100%股权，重组完成后，珠江股份从地产开发商变身为物业管理及文体运营公司；2024年5月，华发物业（00982.HK）宣布私有化退市计划，此前已经将股权转回地产母公司，营收与利润在华发股份（600325.SH）并表。

转型中的中交地产也选择了相同路径，根据公司9月11日发布的公告，其正筹划以现金方式收购中交集团及其下属子公司持有的中交物业服务集团有限公司（下称中交物业）100%股权。此次收购之前，中交集团、中交房地产、中交一公局及中交投资分别持有中交物业10%、51%、24%及15%股权。目前交易对价尚未披露，中交地产称将采用自有资金方式支付。

中交物业成立于2022年12月，成立之时已过了物管公司上市的黄金期，但公司成立之初仍以上市为首要目标。中交物业此前官微显示，“走高质量上市发展之路”是公司的目标指引。中交房地产曾在2022年12月23日发布了一则招聘公告，面向社会为中交物业征选一名副总经理，“具有物业公司IPO经历优先”是招聘条件之一。此番并入中交地产，也意味着中交物业上市的使命暂告一段落。

事实上，中交物业以上市为目标并非简单的随波逐流，其一成立就拥有了中交集团的大力加持。依托于中交集团全产业链和综合一体化服务，中交物业大力布局“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道，业务范围涵盖了公建、商写、住宅、港口、陆路、空港六项核心主业。

那么，并入中交物业，是否能解中交地产亏损之困？

由于中交物业没有公开披露的在管规模和营利数据，可以暂时从其第一大股东中交房地产披露的数据进行了解。数据显示，中交房地产物业管理业务在2023年实现收入约为5.07亿元，较2022年上升52.11%；物业管理的毛利率也由2022年的11.78%提升至20.06%。

2024年上半年，中交房地产的物业管理业务发展略呈疲态，贡献收入2.63亿元，较上年同期有所减少；对应成本2.29亿元，较去年同期的2.23亿元增加。即使如此，该板块业务相较于中交地产当前主营的房地产开发业务盈利能力也更强。同期，中交地产房地产开发业务实现营收88.82亿元，同比上升2.35%，但毛利率已连续下跌至4.08%。

不仅如此，从公开信息来看，现阶段中交集团旗下仍有相当一部分物管业务未交给中交物业。因此，中交物业在未来或仍可依赖于中交集团保持一定的增长速度。

但需看到的是，引入轻资产的物管业务，或许可以给中交地产一定的腾挪空间，但无法消除房地产开发业务既存的风险，若要走出亏损困境，中交地产或需从长计议。

2019年至2023年港股新增上市物管企业数量（家）

数据来源:Wind

制表：标点财经、投资时间网