二套房首付比例下调到15%，楼市已经探底？人口下降有多大影响？

24日的货币新政策中，二套房首付比例由原来的25%下调到15%，这直接把我给整懵了，这力度真的是杠杠的。那现在的问题就是楼市是否已经探底，人口下降对楼市到底有多大影响？

2005年以来，中国房地产是经历了4次的周期。

第一轮周期从2005年到2008年，在2005年3月著名的国八条出台，开启了这一轮的周期，实现了量价齐飞的情况。随后国家开始提高二套首付比例跟利率，在供应端也严格控制开发商贷款，遏制快速增长的房价。

第二轮周期从2009年到2011年。2008年末期开始降息降首付比例，同时下调契税，楼市投资迅速上涨，恒大这个极具代表性的公司也是在这个时候开始冒头的。不过2011年欧债危机爆发，中国经济增长陷入困境，楼市再次陷入低迷中。

第三轮周期则是在2012年到2015年。为拉动经济2011年央行开始降准，货币政策开始宽松化。不过到了2014年，全球通缩严重，加上15年的大A股灾，再次让楼市陷入低迷。

第四轮周期则是从2015年到2022年。这是最长的一次牛市，在棚改货币化的推动下，房地产大开发时代拉开序幕，商品房的销售从15年的8.7万亿一路暴涨到21年的18.1万亿。全国楼市均价也从6793元每平方米涨到了21年的10139元每平方米。随后因为国内三道红线出台，开发商频繁暴雷，美国加息、国内经济螺旋式通缩等问题，导致22年开始楼市开始量价齐跌。22年的销售额只剩下13.3万亿，23年再跌到11.6万亿。到了2024年上半年再次跌到4.7万亿。

我们再来看一个数据，2008年楼市第一个周期，也正是美国降息结束的时候。2007年到2008年美国降息10次，总计525个基点。

我们楼市的第三个周期结束的时间刚好又跟美国15年到18年的加息周期重叠在一起，这次加息是从0.25%提高到2.5%。在2008年到2024年这16年里面，很多人可能不知道，美国只进行了两次小幅度的预防式降息，并没有启动应对式降息。15年之后，美国一直没有应付式降息，因此中国的楼市也一路上涨。一直到2022年美国突然暴力加息，我们的楼市挤压的矛盾一下就爆发了。

开发商大量暴雷，从而又影响地方的资金运转，老百姓持有的房产估值大跌，银行大量的房地产抵押贷款变成负资产，楼市更是量价齐跌。

现在刚好又到了美国降息的一个关口，这说明我们的楼市又该反转了。从历史数据上看，中国楼市上涨一般是在美国降息结束之后。如果这一轮美国降息持续2年，那楼市全面复苏反弹应该就是在2026年。

那从供求关系的角度来看，中国楼市是否真的供大于求？目前中国人均居住面积为41.76平米。不过对比一下，美国的人均居住面积是63平方米。从这个角度来说，未来改善型需求将非常巨大。简单理解，大家有钱了，肯定要住更大更好的房子。哪怕我们跟日本相比，人均居住面积也少了25平米。更别说中国幅员辽阔，北京的人均居住面积跟三四线小县城的数据还差了一大截。

那从人口的角度，随着新生儿的减少，未来房子真的没人要了？中国新生人口在2016年达到巅峰，当年出生人口1883万人，随后就是逐年下跌。2017年为1765万，20年只剩下1200万，22年第一次跌破1千万，23万只剩下903万。

随着人口老龄化跟人口增速下降，22年中国第一次人口负增长，23年更是负增长203万。因此很多人得出一个结论，未来人会越来越少，人都没有了，房子自然就没人要了。

那我们来看看人口早就负增长的邻居日本。日本在2012年开始人口进入负增长，目前总计人口是1.25亿，2023年日本出生人口为758631人，较前一年减少5.1%。可是实际上2013-2023年，日本住宅价格指数增长36.1%。其中，东京都市圈、名古屋都市圈、京阪神都市圈、南关东都市圈分别上涨47.3%、6.7%、2.9%、33.9%。

我们再看看出生率仅为0.7的韩国，21年的时候首尔的房价更是直接上涨了15.9%，全球第二的水平。类似的情况在法国、德国等发达国家一样存在，房价并不是跟人口出生率绝对相关。

事实上房价跟国内货币政策、世界经济走势、美国货币政策的影响更大。大家要明白一点，盖房子的速度再快，都赶不上打印机的速度。从历史走势来看，房子跟黄金会非常接近，小周期内有波动，但是大周期肯定还是稳步向上。