谢逸枫：颤抖吧！前8月全国土地收入惨遭断崖式下跌

文/谢逸枫

2024年9月20日，一份财政部门数据显示，前8月全国国有土地使用权出让收入2.0218万亿元，同比下降25.4%，跌幅较上月扩大3.1%。对比2021年同期收入4.7110万亿元，同比增长12.1%，意味着今年前8月土地收入堪称断崖式暴跌。

断崖式暴跌的原因背后看，首先是房企拿地谨慎，拿地速度放缓，重心放在去库存、保交楼、防风险。其次是土地出让金分期付款。再次是地方土地供应下降，土地流拍，底价成交多。最后是城投、国企、央企拿地的面积减少了。

目前全国土地市场处于探底的深度调整状态，与商品房销售疲软、房企资金紧张、商品房库存与土地库存高、还债期因素有关，远未达到 "顶峰"，总体延续持续下滑的趋势，说明土地市场没有见底企稳，最低点时刻没有过去。

其一是前8月全国一般公共预算收入14.7776万亿元，同比下降2.6%，与上月跌幅持平。支出达17.3898万亿元，同比增长1.5%，与上月增幅收窄1.0%。意味着全国财政收入不够支出，收入不够花，财政赤字规模持续性的扩大。

预计2024年财政数据预计全年一、二本账收入缺口在1.55万亿。其中预计税收预计欠收1.2万亿元、非税收入欠收3500亿元，土地收入欠收7000亿元。合计欠收的1.55万亿元使全年一、二本账的支出增速从7.9%降至2.9%。

按照2019年前8月-2024年前8月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）来看，分别为36698亿元、42017亿元、47110亿元、33704亿元、27096亿元、20218亿元，说明2024年上半年全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年前8月-2024年前8月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）增速来看，分别为同比增长4.2%、同比增长9.0%、同比增长12.1%、同比下降28.5%、同比下降19.6%、同比下降25.4%，呈现土地收入跌幅扩大趋势。

其二是前8月全国国有土地使用权出让收入20218亿元（前7月17763亿元，占前8月全国一般公共预算收入147776亿元的13.68%（前7月13.09%、前6月13.16%），2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。

前8月全国国有土地使用权出让收入20218亿元（前7月17763亿元），占前8月地方一般公共预算本级收入82415亿元的24.53%（前7月23.39%、前6月23.16%）。2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入，如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入12723亿元，房地产总收入达到32941亿元，占二项比例将大幅度提升。

单月来看，8月全国国有土地使用权出让收入2455亿元（7月2500亿元，同比下降40.3%），同比下降43%，降幅较7月扩大2.7%。主要原因是土地市场低迷之下，房企销售面积、金额与投资萎缩厉害，供地与卖地减少持续下滑。

其三是前8月5项土地和房地产相关税收12723亿元，（2023年-2020年分别为18538亿元、19216亿元、20793亿元、19694亿元），占全国税收收入121059亿元的10.50%（2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%）。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，说明100块收入里面，房地产的税收贡献20块钱。

前8月土地和房地产相关税收来看，其中契税3558亿元，同比下降12%。房产税2967亿元，同比增长20.1%。城镇土地使用税1603亿元，同比增长11.1%。土地增值税3632亿元，同比下降8.7%。耕地占用税963亿元，同比增长22.3%。

其四是前8月全国国有土地使用权出让收入20218亿元，加上5项土地和房地产相关税收12723亿元，房地产总收入32941亿元（前7月29650亿元）。2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。

房地产总收入32941亿元，占全国一般公共预算收入147776亿元的22.29%（2023年35.30%）、占地方一般公共预算本级收入入82415亿元的39.96%（2023年65.28%）、占全国税收收入121059亿元的27.21%（2023年42.25%）。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的35%以上，说明100块财政收入里面，房地产税收贡献35块钱。

其五是非税收收入疯狂暴涨，背后的真相是什么？财政部数据显示，前8月全国税收收入121059亿元，同比下降5.3%。非税收入26717亿元，同比增长11.7%。非税收收入26717亿元占税收收入121059亿元的22.06%。

值得注意的是非税收收入、占税收收入过去一直呈现上升的趋势，前8月26717亿元，同比增长11.7%，占比22.06%、前7月24423亿元，同比增长12%，占比21.95%、前6月21833亿元，同比增长11.7%，占比23.20%。

非税收入高增长，主要是税收收入和增长下降，背后是经济偏弱、税收收入较低时期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆发初期、2022年以及2024年，表现为非税收的高速增长，反映地方财政压力加剧与税收下降。

非税收入，包括国有资源（资产）有偿使用收入、专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资本经营收入组成，而非税收收入大部分来源于地方政府，说明地方政府在非税收入的征收上有较大的自主权，占非税收入9%-12%之间。

其六是统计数据显示，过去十三年（2011年-2023年）卖地收入数据显示，总计70.7343万亿元，年均5.4411万亿元的卖地收入。所以，卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的收入，用来支持地方发展、基础设施、保障房、教育与水利等建设。

根据统计部门的统计数据显示，全国卖地收入2011年-2023年分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。

2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明卖地收入增速呈现先高后低的趋势，与土地、楼市、金融波动相同。

值得注意的是1999年-2020年，全国土地出让收入累计58.9万亿元，2021年已经达到67.6051万亿元，2022年为74.2905万亿元，2023年突破80.0901万亿元，短短25年时间破80万亿元，意味着全国卖地年均收入3.2036万亿元。