楼市调查 | 上海建工豪宅上新 一期"遇冷"的海玥黄浦源再加推

观点网2024下半年的黄浦豪宅又有活水流入。

近日，观点新媒体注意到，上海黄浦内环内人民广场板块的海玥黄浦源住宅项目1号地块2期将推出约95-420平方米的房源，均价约合14.5万元/平方米。

提及这宗项目的首次亮相，2023年9月，上海建工集团旗下海玥黄浦源推出1批次房源彼时均价14.3万元/平方米，首开房源308套，最终认购组数超过330组，认筹率97%，项目并未触发积分、未触发限售。

二期加推依旧未触发积分

作为上海"两旧一村"旧改项目，海玥黄浦源项目原为上海市第二批历史风貌保护街坊新昌路项目，被列入2022年黄浦区重大工程项目，由上海建工房产投资开发。

这宗项目也是上海建工继2004年开发新昌路6号旧改地块后，板块内又一地产开发工程。

项目分为两宗地块分别开发，其中1号地块占地面积约2.6万平方米，最高单体楼高165米，规划为上海超高层住宅项目；7号地块占地面积约4.6万平方米，规划功能为居住商业混合用地。

值得注意的是，上海建工拿到该项目的2022年，正在推进"大科技"战略。资料显示，上海建工围绕城市更新、智慧建造等领域推动科研成果产业化和培育新业务，于2022年，上海建工六项新兴业务在建合同额约合达到3860亿元。

为寻求未来新的业务增长点，上海建工将城市更新并入自身新兴业务中，彼时完成了雷士德工学院、锦沧文华广场、宝庆路20号等工程；以及推进黄浦区160街坊建筑更新，也正式将新昌路旧改作为主要项目进行建设。

观点新媒体获悉，在开发海玥黄浦源之前，上海建工于上海、南京、苏州、徐州、天津、南昌等7个城市已经落子多个海玥系住宅项目，包括海玥花园、海玥名都、海玥南山、海玥金茂悦等，在建在售及规划中的海玥系楼盘已经达到17宗，总面积超过500万平方米。

该系列住宅项目定位指向改善型豪宅项目，例如南京海玥花园，坐落于南京建邺区恒山路，同样分为两个地块开发，其中A地块打造8栋住宅，B地块打造12栋住宅，主要为16-18层的大平层和复式，面积约214-550平方米，2021年开盘销许均价为6.38万元/平方米，项目首开当日即售罄。

不过，转回上海黄浦区域，上海建工遇到了热度不如预期的挑战。

2023年9月，海玥黄浦源一期项目认购情况不佳，未触发积分，也未触发限售；一年后，项目二期认购结束，加推134套房源最终累计148组认购，认购率约110%，同样未触发积分，也无需5年限售。同日，项目开盘去化89套，当日去化率达到66%。

上海下半年豪宅供应溢出

据观点新媒体统计，2024年9月上海市区内有不少豪宅类型项目抢滩，其中黄浦区项目数量最多，除海玥黄浦源二期加推之外，翠湖天地六期、绿发浦江园也在其中。

此前于9月17日，黄浦区翠湖天地六期开启认购，此次推出108套大平层以及少量风貌别墅住宅，均价21万元/平方米；9月18日，黄浦区绿发浦江园也开启认购，推出409套平层房源，建面在143-195平方米的大平层，均价16万元/平方米。

有业内人士称，绿发浦江园此次调整了定价空间，一定程度上缩小了房源价差，"约140平方米高区房源的预算可以买约160平方米低区房源，江景房与非江景房价格差距缩小了。"

但巧合的是，绿发浦江园此次也未触发积分。据观点新媒体查阅资料，该项目此次认购总数510＋，认购率略高于海玥黄浦源，达到125%，入围比仅2.5。

无论是海玥黄浦源一期二期均未触发积分，或是绿发浦江园打出缩小价差的策略，都侧面映射了当下上海豪宅市场的供应量在逐渐增加。

资料显示，黄浦区上新的同时间段内，上海杨浦、徐汇、静安区也有同级别豪宅项目入市。

9月中旬，缦云上海三期开盘，推出共计104套房源，均价12.2万元/平方米；万科·中兴傲舍开则上架186套建面约100-320平方米的平层，均价约合13.3万元/平方米；中海领邸·玖序项目也开启三期房源收官认购，共放出178套房源，均价14.67万元/平方米。

另悉，于9月底，上海静安苏河湾1号项目将开始加推，拟上架207套房源，均价预计13万元/平方米；同为上海建工联合上海城投操盘的黄浦露香园2期即将入市，加推二期150套大平层项目。

据统计，2024年至今，上海黄浦区已累计供应14张豪宅预售证，占上海36张预售证的38.89%，比例超过三分之一。

从均价来看，海玥黄浦源14万元单价与绿发浦江园、翠湖天地六期相比有所差距，但在地理位置方面三者各有千秋。

不过，前两者未触发积分，均价21万元的翠湖天地认购率则达到307%，触发积分制。