房产争议来袭，北京律师解析借名买房未签协议的难题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人

王美霞与赵志刚系母子关系，赵志刚与孙晓丽于2011 年 11 月 11 日结婚，2020 年 5 月 12 日离婚。2015 年，王美霞为改善住房状况决定在河北购房，但因年龄原因无法办理贷款，遂与赵志刚、孙晓丽协商后借用赵志刚名义贷款买房，并将房屋登记在赵志刚名下。

二、原告诉求

王美霞向法院提出诉讼请求：

1. 判令赵志刚、孙晓丽协助将位于河北省一号房屋产权转移登记至其名下。

2. 案件受理费由赵志刚、孙晓丽共同承担。

三、事实与理由

1. 购房经过

2015 年 5 月 4 日，王美霞借用赵志刚名义与 M 公司签订商品房买卖合同，购买一号房屋，总价 933530 元。王美霞支付首付款 283530 元，以贷款方式支付 65 万元。

2015 年底房屋交付使用，此后房屋每月贷款、相关税费、物业管理费、水电费均由王美霞负担及偿还。2017 年王美霞农村房屋遇拆迁，用拆迁款偿还了剩余贷款 61.80 万元。

王美霞和孙子赵宇自2015 年底开始居住使用一号房屋，直到 2020 年 10 月被赵志刚与孙晓丽赶出。

2. 房屋产权争议

2020 年 11 月赵志刚取得涉案房屋产权证，同年 12 月将房屋过户至孙晓丽名下。王美霞认为赵志刚、孙晓丽明知房屋为其出资购买，却合谋将房屋过户至孙晓丽名下，严重损害了其利益。

四、被告辩称

1. 赵志刚辩称：一号房屋首付是母亲王美霞支付。房屋有贷款，每月还 4000 余元，是其和孙晓丽一起偿还的贷款，最后一笔贷款是用拆迁款还的。

2. 孙晓丽辩称：不同意王美霞的诉讼请求。认可首付款和最后一笔贷款是王美霞出的，但平时贷款是其和赵志刚一起赚钱还的。买房时未说是借名买房，赵志刚的父亲说给赵志刚买房，王美霞也说给其和赵志刚买房，当时看了北京的房付不起，后来在河北买的。

五、法院查明

1. 2015 年 5 月，赵志刚与 M 公司签订商品房买卖合同，约定购买一号房屋，购房款 933530 元，首付 283530 元，贷款 650000 元。首付款为王美霞支付。

2. 赵志刚与 C 银行、M 公司签订个人购房借款/担保合同，贷款金额 650000 元用于购买一号房屋。2017 年 12 月 4 日，赵志刚提前向 C 银行偿还贷款 618000 元，至此一号房屋贷款全部结清，该笔贷款系王美霞支付。

3. 2020 年 12 月 10 日，赵志刚办理房屋所有权证，将房屋登记在其名下，后过户至孙晓丽名下。

4. 赵志刚与孙晓丽于 2011 年 11 月 11 日结婚，婚后未生育子女，2020 年 5 月 12 日协议离婚。离婚协议书约定一号房屋归孙晓丽所有，待房产证下来后，由赵志刚协助孙晓丽办理房产过户手续。

六、庭审证据与质证

1. 王美霞提供的证据

证据一：居住证明、疫情期间出入门证、物业费收据，证明涉案房屋是其与孙子赵宇实际居住使用，所有费用是其缴纳，房屋实际所有人是自己。

证据二：契税、住宅专项维修资金收据及发票，证明其用拆迁款缴纳了房屋契税、专项维修资金，办理了房产证。

证据三：申请证人赵宇出庭作证，证明其与赵宇居住在涉案房屋内。

证据四：王美霞银行明细，证明其取款部分用于偿还房贷每月约4000 元，其余用于生活消费。

2. 孙晓丽的质证意见

对证据一真实性不认可，称王美霞总是在北京租房居住，涉案房屋的物业费是自己交的。

对证据二中的费用称是赵志刚交的。

认可证据三中证人身份，但不认可证人的陈述。

认可证据四的真实性，不认可证明目的。

3. 孙晓丽提供的证据

证据一：赵志刚的银行明细，证明涉案房屋每月贷款系孙晓丽和赵志刚支付的。

证据二：微信聊天记录、转账凭证和发票、物业费收据2 张，证明孙晓丽支付了 2017 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间的物业费，实际居住使用了涉案房屋。

证据三：停车服务管理费发票、车位租赁费发票，证明2017 年 11 月 30 日至 2018 年 11 月 29 日的车位租赁费、管理费由赵志刚和孙晓丽以夫妻共同财产支付。

证据四：联通宽带费业务受理单和电子发票，证明宽带是赵志刚于2017 年 10 月 15 日开户办理，故实际居住人有赵志刚和孙晓丽。

4. 王美霞的质证意见

认可证据一证据真实性，不认可证明目的，称每个月其取4000 元交给被告，由被告来偿还贷款。

对证据二中微信聊天记录证据三性不认可，对其他证据真实性没有异议，但发票与自己提交的收据相矛盾，应以自己提交的收据为准。

对证据三真实性认可，恰证明物业费是王美霞交纳的，王美霞在涉案房屋内居住。

对证据四真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不认可，该事实发生于2021 年 5 月，此时房屋已被二被告强占。

5. 赵志刚对孙晓丽证据的认可及提交的证据

赵志刚对孙晓丽提交的证据均认可，称每月贷款系其和孙晓丽卖菜的钱还的贷款。

赵志刚提交其农业银行卡流水，以证明其和孙晓丽自2013 年 7 月有收入和还贷款能力。该银行卡流水显示赵志刚在 2015 年 5 月至 2017 年 11 月未有大额银行存取记录。

6. 王美霞对赵志刚证据的质证意见

对赵志刚提交的证据真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，认为恰可以证明赵志刚的收入很低，无能力偿还贷款。

七、法院认定与裁判结果

1. 焦点问题确定

根据双方当事人的陈述和法庭调查情况，确定本案焦点问题为王美霞与赵志刚之间是否存在借名买房关系。

2. 法院认定依据

双方均认可以下事实：一号房屋的首付款和最后一笔大额还款均为王美霞所支付，契税和专项维修资金也为王美霞的拆迁款所支付，王美霞每年冬天都在一号房屋居住。

关于借名买房的原因，王美霞称其年龄大无法办理贷款，赵志刚认可王美霞岁数大贷不了款，用自己的名字贷的款。

关于平时还贷和物业费管理费等，孙晓丽和赵志刚称为赵志刚所支付，但提交的赵志刚农业银行卡显示2015 年 5 月至 2017 年 11 月期间未存在大额存取记录，无法体现赵志刚和孙晓丽有每月偿还约 4000 元贷款的能力。王美霞之前支付契税、专项维修资金并未通过其银行账户直接支付，而是由赵志刚支付，不能排除王美霞所述将现金交给赵志刚，由赵志刚、孙晓丽去支付物业费和偿还贷款的可能。

因赵志刚为王美霞之子，赵志刚和孙晓丽曾为夫妻，即使曾偶尔在一号房屋居住，发生车位租赁费、管理费，亦与涉案房屋实际所有权人为王美霞的事实不矛盾。

3. 裁判结果

法院采信王美霞关于其与赵志刚之间存在借名买房约定的主张。于本判决生效后30 日内，赵志刚、孙晓丽协助王美霞到房屋登记主管部门办理位于河北省一号房屋过户手续，过户至王美霞名下。

八、房产律师点评

本案中，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在。加上王美霞对借名买房的原因有合理解释，且赵志刚认可王美霞所陈述的原因。法院根据双方陈述的买房过程、房款支付情况、契税和专项维修资金支付情况以及房屋交付后使用情况，作出了支持王美霞诉讼请求的判决。

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