停不下来！这个计划单列市，房价降嗨了！

　　作者：余飞

　　01

　　宁波房价，连跌28个月

　　前两天分析了深圳、广州、厦门楼市的最新情况，都是一言难尽。深圳二手房均价破6，广州二手房均价破3，厦门则是新房与二手房价格双双领跌全国。

　　如今的行情中，谁又不在跌呢？且看曾经躁动的东部，南京、苏州、合肥、杭州、无锡都在疯狂调整当中，还有这篇文章的主角宁波。

　　前两天 国家统计局公布了8月份70个大中城市数据，

　　宁波二手房价环比下跌1.6%，同比下跌10.9%，跌幅均较七月份有所扩大。

　　环比看，已经连续16个月下跌（2023年5月-2024年8月），继续刷新连跌纪录；同比看，更是已连跌28个月（2022年5月-2024年8月），首次超过2011年年初开始的那一轮楼市调整的连跌27个月。

　　据国家统计局数据绘制

　　上一轮宁波楼市的调整，结束于2015年。 从2015年10月起，宁波二手房价同比开始上涨，然后 连涨了79个月 。

　　相比于宁波上一轮上涨的时间，宁波连跌28个月还短的很，往后还有很长的调整之路。

　　从跌幅来看，宁波二手房价格同比跌幅，已经挤进了全国前十。

　　国家统计局数据显示，8月份二手房同比跌幅位居前十的城市分别是：

　　厦门（-14.6%）、武汉（13.3%）、广州（-12.5%）、徐州（-12.1%%）、金华（-11.6%）、温州（-11.6%）、福州（-10.9%）、宁波（-10.9%%）、深圳（-10.8%）、襄阳与烟台（-10.7%）。

　　南昌、惠州、泉州、唐山、秦皇岛、兰州、海口、包头、济南9个城市，同比跌幅也在两位数。

　　02

　　宁波转向逻辑

　　这一切，都是发生在宁波降低首付降低利率之下。

　　今年517之后，宁波立刻跟进政策，宣布降首付降利率。

　　5月28日，宁波下调首付比例，首套房最低首付比例由20%降至15%、房贷利率由3.75%（LPR-20BP）降至3.35%，二套房首付比例由30%降至25%、房贷利率由4.15%（LPR+20BP）降至3.55%。。

　　同时奉化、高新区、海曙各自开启了购房送消费券活动。

　　但新政效果仅维持了1个月。6月份，宁波市六区新房成交2636套，二手房成交5714套，均创下年内新高，但7月份就急转直下。

　　7月份新房仅成交663套，二手房仅成交2843套。

　　8月份较7月份略微增长了一丢丢，但成交量仍处在历史低位，新房成交829套，二手房成交2946套。

　　据房管部门数据绘制

　　作为东部热点城市，宁波在上一轮大牛期间，房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。

　　自2017年下半年以来，投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量，甚至是主要的力量，在个别板块，投资客的比例超过80%。

　　在投资客的助攻下，宁波一些核心片区的房价，冲到了五六万的价格。

　　两年前我写宁波楼市的文章中，就给出过提醒，宁波房价远超其本身的支撑力和民众的购买力，调整在所难免，留给炒房客退出的时间不多了。

　　如今回看，不胜唏嘘。

　　2023年，宁波商品房销售面积跌至902.3万平方米，相比于2020年的高点，腰斩了。

　　制图：城市财经；数据：宁波市统计局

　　2024年，成交进一步缩水。

　　今年上半年，宁波市六区新房成交了10897套，较去年同期下跌了29%，较高峰时期的2019上半年，膝盖斩了。

　　来源：宁波楼市报道

　　二手房，上半年市六区成交了23287套，是新房成交量的两倍多。这和大多数中心城市的表现一样。

　　目前中心城市的二手房比新房更香，主要是两个逻辑，一个是在房企出清的时代里，二手房比新房更安全；另一个则是二手房让利比新房更有诚意。

　　宁波上半年二手房表现虽然远好于新房，但纵向与过往对比，仍是过去四个上半年中，成交量第二低，只比黑天鹅最严重的2022上半年好。

　　23287套相比于高点时期的32016套，下降了27.3%。

　　来源：宁波楼市报道

　　房价方面，第一部分已经说到，二手的连跌同比连跌28个月。

　　从贝壳找房披露的数据，来看，宁波各区全线下跌。

　　下面这一张图，是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。

　　再看下面这张贝壳找房最新的价格图。

　　为了更直观看出各区县价格三年变化，我制作了一张直观表格。

　　制图：城市财经；数据：贝壳找房

　　从上图 7月与8月 数据可以看到，宁波 房价以肉眼可见的速度在下跌。

　　各区对比三年前的数据，跌幅都很大。奉化、杭州湾新区、镇海跌幅都在三分之一左右。江北、北仑、余姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。

　　宁波楼市的转向，离不开宏大的背景，那就是全国楼市整体调整。

　　第一，当下无一城房价不降。

　　国家统计局披露的5月份70个大中城市二手房价格变化数据，无论环比还是同比，无一城不降。

　　8月份，新房，环比67座城市下跌，同比68座城市下跌。二手房，环比69座城市下跌，同比无一城不跌。

　　第二，商品房销量没有最低，只有更低。

　　中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　在去年如斯跌幅下，今年商品房成交量跌幅进一步扩大。

　　国家统计局披露，前8个月新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。

　　来源：国家统计局

　　以此预估，今年全年商品房销售面积与销售额将跌至“双9”。

　　03

　　没有谁能置身事外

　　宁波楼市的大调整，再结合 我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势，可以得出一个明显结论：

　　即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

　　区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

　　宁波的经济、产业、人口不可谓不强悍。

　　2023年宁波GDP高达16452.83亿元，位居全国第12位，在五个计划单列市中位居第二位，仅次于深圳。

　　产业方面，宁波工业实力位居全国前十。2023年规模以上工业增加值5288.2亿元，同期的杭州为4984亿元。宁波的工业实力，在浙江省内位居第一。

　　2023年规模以上工业营收2.48万亿元，位居全国第七位。

　　此外，按照工信部划分的41个工业大类，宁波总产值超过千亿的产业数量高达7个，千亿产业总产值合计1.59万亿元。

　　制图：城市财经；数据：宁波市统计局

　　宁波的产业强悍，还表现在拥有一批 单项制造业冠军企业。

　　和很多综合性企业不同，宁波的企业不是什么都要，而是专攻特长，领域极其细分与专业化。

　　比如主攻汽车压铸件模具臻至机械，专注于光伏逆变器的锦浪科技，专注商用车发动机冷却风扇总成的雪龙集团，主攻电动窗帘、电动卷帘门电机制造商的杜亚机电，聚焦信息通信用网格式电缆桥架的纬诚科技等等。

　　宁波的精与专有多厉害？宁波308家单项冠军培育企业中，主导产品市场占有率世界第一的有76家、世界前三的有171家、全国第一的有205家。

　　简单举几个例子，根据公开资料显示，宁波一家企业生产的安卓手机镜头，市场份额占了全球的33%，相当于每3部安卓手机中，就有1个用的是他们的镜头；宁波一家企业生产智能窗帘电机，年销售额10亿多，全球市场占有率第一；宁波一家企业给全球90%以上缝纫机整机厂配套旋梭，几十年只专注做这一种产品，核心生产设备都是自己研发制造，产量占了全球40%。

　　正因如此，在工信部发布的前三批次“专精特新”小巨人企业数量排名中，宁波位居全国第三，仅次于上海、北京。在第四批次名单公布后，前四个批次的“专精特新”小巨人企业数量位居全国第四，仅次于京沪深。

　　去年公布的前五批次专精特新“小巨人”企业数量，宁波依旧以352家位居全国第五，仅次于北京、深圳、上海、苏州。

　　制图：城市财经；数据来源：国家工信部、公开报道

　　“不求最大，但求最强，不知不觉，不可或缺”的精神，成就了宁波“扫地僧”的美称。

　　也成就了宁波GDP排名不断超越的力量。

　　所以，从产业角度看，宁波相当强悍。

　　然而这又怎样？

　　这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。

　　本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

　　对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。

　　对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。

　　而且， 按照国家统计局披露的数据来看，目前房价调整已经进入了深水 区。