最高人民法院：房地产纠纷中行政、民事争议交叉的处理

最高人民法院司法解释

第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

——《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定）（2010年11月5日，法释［2010J15号）

最高人民法院法官著述

该条司法解释本意，旨在解决民行交叉正当法律程序。涉及房屋登记行为的民行交叉一般有三种情形:一是关于单纯基础民事行为的争议，诸如买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由提起诉讼的,应当通过民事诉讼途径予以解决。二是关于原告既告基础民事争议，又告房屋登记机构违法登记行为的争议，要识别争议争点,真正的诉讼。三是原告仅仅以房屋登记行为违法提起行政诉讼，而行政诉讼解决行政争议的前提在于基础民事争议，行政诉讼受理后应当中止，告知当事人先行解决民事争议。

所谓单纯基础民事行为争议,是指原告不服房屋登记行为，但其理由却仅仅是对作为房屋登记基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，认为应当确认无效或者依法撤销。我们认为，法院不宜受理此类案件。主要理由是:第一，房屋登记的行政争议只是一个表面形式，其实质完全是民事争议。而行政诉讼无法解决民事争议，因此纠纷无法得到实质性解决。第二，民事争议通过民事诉讼解决之后，就没有必要再就房屋登记行为提起行政诉讼。如果基础民事行为不成立、可撤销或者无效，可以通过民事诉讼等程序纠正，纠正后可以通过申请房屋登记机构更正加以救济，也就没有必要提起行政诉讼。如果基础行为没有问题,房屋登记就更是不宜否定。所以无论如何，行政诉讼都是不必要的。

民行交叉正当程序关键在于当事人真正的诉是什么，该诉的解决能否真正解决问题。有时当事人诉讼名为房屋登记行为违法,实为民事争议的归属，法院受理以后才能知悉。故对第二种和第三种情形，法院有释明义务,告知当事人先行解决基础民事争议。其基础在于物权变动行为和原因行为区分制度。

房屋登记行为往往涉及民行交叉问题,其本身起因源于物权登记行为中的原因区分制度。房屋已经物权登记，但纠纷由于房屋登记基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系引起，在民事基础法律关系未解决的情况下，房屋登记行为正确与否，取决于民事行为的合法有效，当事人应当先解决民事争议。民事争议解决后,当事人提起行政诉讼的,涉及提起行政诉讼的起诉期限问题，在民事争议解决期限合理扣除后计算是否超过行政诉讼的起诉期限0

公民之间、法人之间或者其他组织之间以及他们相互之间对房屋权属争议提起民事诉讼或者民事诉讼中，当事人对该民事争议相关的房屋登记行为提起行政诉讼符合《行政诉讼法》第四十一条规定的起诉条件的，人民法院应当依法受理。

——杨临萍：《〈关于审理房屋登记案件若干问题的规定〉理解与适用》，中国法制出版社2012年版，第73、76~77页。