还剩三个月，今年楼市会有转机吗？

三季度已经快结束了，不死心的我最近在研究，今年楼市还会有转机吗？

9月14日，国家统计局发布今年8月全国70城商品住房价格变动情况。从数据看，总结起来就是“惨”。

8月全国70城房价出炉，二手房方面，除吉林外剩余69个城市都下跌，而且无论是一线、二线、三线城市的房价，环比跌速都比7月份明显加快，没有见底或者企稳的迹象。

四大一线城市中，北京环比跌1%，上海环比跌0.6%，深圳环比跌1.3%，广州环比跌0.7%，考虑到一线城市房屋总价整体偏高，以一套500万的房子为例，跌最多的深圳一个月要跌去6.5万，最少的上海也要跌去3万，这对工薪家庭来说，是两三个月的收入。

跌幅最多的两个城市是厦门和惠州，环比都是2.2%。其中厦门同比下跌14.6%，跌幅在全国70城中居首位，已经连跌26个月；惠州则同比下跌10.5%。

新房方面，环比除了上海、南京微涨，西安持平外，另外67个城市下跌。同比68座城市下跌。其中厦门同比下跌10.7%，跌幅位居全国第一，连跌28个月。

厦门是新房和二手房都跌幅前三的城市，另外两个城市是武汉和广州。作为被资本炒作起来的楼市典型，在上一轮楼市疯狂炒作的年代中，厦门与苏州、南京、合肥的疯狂暴涨，被坊间并称为“楼市四小龙”。2016年至2022年，厦门的均价直追京沪深，位居内地城市第四位，比广州还高。

目前来看，当前厦门房价已经进入调整的深水期，虽然过去两年多的下跌已经挤出了一些泡沫，但对不少普通工薪阶层来说，厦门房价仍旧不低，目前厦门总体房价仍接近三万一平，挤泡沫还有很长的路要走。

在上一轮楼市暴涨中，厦门是典型，但不是唯一，苏州、南京、合肥、西安、郑州、武汉、成都等城市都在经历这样的一个过程，2022年底显露疲态，2023年初小阳春抬头一把，并在小阳春后延续了小几个月，此后便进入一路的下行通道直到现在，已经经历了深度的调整，大部分小区回到2016年价格，此前的各种神话小区走下神坛，相比高峰时期价格，不算持有成本，跌去30%～40%是常态，活脱脱的“晚一年买房，少打十年工”。

自今年“5·17”救市新政出台后，市场都在问，这一轮下行周期到底什么时候结束，今年楼市会不会止跌企稳迎来转机？

特别是在美联储降息的靴子落地之后。

美联储降息虽然是明牌，但降多少，降息之后给中国楼市带来的影响到底有多大却是一点点从黑匣子里面拉出来。

9月19日凌晨，美联储宣布降息50bp，时隔四年首次降息，特别是超出了25bp的预期，对后续的影响甚大。

美联储对外发布了最新的利率点阵图可以看出今年仍有50个基点的降息空间，到年底的预期利率平均是4.4%，2025年底是3.4%，2026年底是2.9%，更远的长期利率也差不多是3%左右的水平。

对于美元降息，直接的期待有两个，一个是人民币有了降息的空间，但LPR1年期和5年期利率均未调降，分别维持在3.35%和3.85%。此前我们分析过，中国要给几十万亿的存量房贷调降利率，所以大家都觉得这次会调降LPR利率，以便降低存量房利率。但这次央行逆势稳住不降息，大概率还是如此前所述，在为稳住银行利差做铺垫。

另一个期待是推动资金回流，有评论认为，此次美联储降息，不在于降多少，关键是美元降息通道开启，资金持续流向美国的预期缓解，对于人民币标价的资产（地产和股市）价格预期，有缓解的作用。

但这个作用缓且慢，因为很简单，即使美元利率到年底降到4.4%，明年底降到3.4%，那相对于人民币也是高息，8月银行整存整取存款3个月期平均利率为1.478%，6个月期平均利率为1.684%，1年期平均利率为1.81%，2年期平均利率为1.928%，3年期平均利率为2.322%，5年期平均利率为2.28%。

我们国内利率未来是要冲着破2%去的，怎么叫资金回流呢？

唯一能吸引外资的是房地产的价值，如果后续我国房地产继续下跌，跌出“黄金坑”，境外资本收购国内的大宗物业资产的动作会增加。

今年以来，外资也在逐步加大对国内优质商业地产的抄底。新加坡政府投资公司GIC购入部分七宝万科和南翔印象城股权，亚洲市值最大房地产投资信托基金领展收购七宝万科余下股权，万达引入中东资本，港资太古地产接手颐堤港二期股权，此外还有北京华联收购SKP旗下的DT51、广州太古汇文化中心降价重新挂牌等。

只是可惜，优质的商业地产仍是稀有品，承压更多，更受关注的住宅地产并未见多少外资流入。

回到人民币降息这个事，虽然本月不降，但市场多认为，大趋势仍是跟随美联储降息周期。

对楼市而言，降低存量住房贷款利率仍是市场最大的期待，也是决定下半年剩余一个季度楼市走向的一个重要因素。

当前面临着银行利润与公众利益的博弈，到底是要保银行利润还是降利率稳住楼市，其实没那么难选择。

9月20日，中国首席经济学家论坛理事刘煜辉博士在财联社主办的2024上海全球资产管理年会上说，当下的银行更应该归位于“政府的银行”，淡化商业化盈利性要求，核心要务是配合财政政策实现重启经济循环。

“让银行承担更多的责任，将利益向家庭部门倾斜，大幅度降低存量房贷利率，甚至完全可以与10年期和30年期的长期国债利率挂钩。”

此前大家就讨论，我们可能面临着进入资产负债表的超级周期，而一旦启动收缩过程，很难停下来，最正确的选择就是必须有主体站出来，站到经济的第一排，由它来花钱，由它来负债，由它来加杠杆，来重启经济的循环。

在这个过程中，所有的因素都要让位，银行的利润重不重要，当然重要，但是如果短期牺牲银行的部分利润能够刺激经济，让这个循环动起来，而不至于让资金在金融体系中空转，那么就应该果断地降息。

当然，降低存量房贷款利率只是推动经济循环的一个按钮。任泽平认为，当前我国的短期经济运行状态不容乐观，经济持续下行甚至超调。应该推出一揽子刺激经济、提振市场信心的措施，规模在10万亿元以上，包括地方化债、新基建、消费补贴、生育补贴、住房银行等，采取特别国债、超长期国债、央行再贷款等工具，规模要大，资金成本要低，民众获得感要强。

当以上政策都一一落地，也大概意味着楼市止跌企稳，重获新生。只是这个过程到底要花多久，无法预测。

No.5985 原创首发文章｜作者 梁云风

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