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南开区在售项目分建筑形态供应结构‍‍‍‍金融街南开融府社区大堂实景金融街南开融府内部园路预留‍‍金融街南开融府景观细节实景

金融街南开融府社区大堂挑檐细节

PART01

6层纯洋房因何而来

几层的房子叫洋房？6层洋房与7-11层小高都是一梯两户，同样的出房率。少有11层卖洋房价格的项目，但是9层当洋房卖已经是惯例。

1987年《民用建筑设计通则》中对住宅楼层规定：4-6层为多层住宅。而在《住宅设计规范》中要求：七层及以上的住宅必须设置电梯。中原做过专门研究说：人们对洋房的热衷源于开埠之初国人对租界西式住宅的向往。

天津老钱都喜欢买五大道小洋楼，上海的花园洋房里住的也都是富商巨贾。但这种独栋小洋楼价值高昂，2010年前后一众开发商在上海北京打造了一批电梯6层以下多层板式建筑，成了花园洋房的泛化概念。

换句话说，6层洋房有建筑规范的行业背景，也有市场的约定俗成。如果只考虑出房率差异，开发商完全可以将所有洋房加到9层、11层卖个洋房价。无形中多了3-5层的高货值产品，只不过，客户认么？

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查了查数据，最近一年，天津市内六区合计成交10430套住宅，7层以下的多层住宅成交329套，8-11层小高层成交3832套，高层住宅成交4820套。换句话说，多层住宅在整个市区成交占比只有3%，但是小高层成交占比能到接近40%。

另一个侧面是，多层住宅过去一年供应了290套，市六区库存不超过150套，而且多数集中在老盘中，稀缺性可想而知。像金融街融府有中环线区位加持，新规产品理念的，几乎凤毛麟角。

看了看南开区的成交情况，南开主要在售项目14个合计供应量8232套，其中6F及以下产品合计162套，占比只有1.97%。但是7-8F占比就能达到17%，出房率没差别，供应比例却是数十倍差距。更尴尬的是很多产品为了控制总价面积压缩严重：要说高端吧，是纯洋房，要说寒酸吧，尺度真的很憋屈。所以很多时候对苛刻的洋房客户而言，产品形态带来的舒适度只是其一，更多时候是为约定俗称的“纯洋房”情结买单。

PART02

楼高20米，楼距1.8倍！

南开金融街融府洋房产品集中分布在地块东侧，高层在西侧，东西分布给高层留足了采光与景观视野，从楼栋排布上就形成两个相互独立的建筑组团，也给洋房区提供了私密的居住组团。

金融街南开融府建筑形态组团示意‍‍‍

社区人行出入口位于西南侧，利用边界曲线打造了超大尺度的中式景观入口，古铜色铝板挑檐气势很足。穿过主入口是风水回廊，回廊环绕水系与景观树池、造型石形成驳杂交错的岸线，景观尽头一处中式风格的景观廊庭，标准的三重礼序。

景观设计师很巧妙的在风水回廊的尽端开辟了两个社区景观步道，分别联系高层组团与洋房组团。在社区南北两侧分别归置了两个景观十字中轴，高层区俯瞰廊亭境水与大尺度活动空间。而洋房区则是穿过水庭院后进入阳光草坪与休闲庭院。归家动线更为简洁，每个组团都有独立的景观中轴，让产品分区更为独立。

一般项目很难解决首排临路的问题，退线5米的尺度下几乎是俯瞰马路，噪声、粉尘都跑不掉，压根没法开窗。但金融街融府南侧用地红线与市政道路之间，是一个可以对向停车的公共空间，空间南北密植市政绿化乔木。进入红线后是退线与社区植被，南向首排距道路边界超过20米，三层植被，最大限度隔绝了道路造成的居住体验干扰。

西侧是景观中轴，北侧是宅间花园，东侧是社区周界退线，南侧是超大尺度的空间退让。洋房组团私密独立，业主不必抬头看高层，那种巨大建筑物的视觉压迫全部消解。

金融街南开融府洋房效果图

洋房区本身建筑高度在20米左右，但是楼间距达到了夸张的35米，几乎是楼高的1.8倍。超大尺度楼间距意味着理想的采光环境，更重要的是在宅间景观打造上尺度更加充裕。宅间景观利用流线型步道进行整体串联，这种手法在天津市场并不多见，因为曲线切割费时费料，但是呈现效果很有艺术性。曲线铺装打破了景观空间的呆板，不规则种植池与路面铺装形成花岛树丛，归家动线也层次丰富。

北侧的梅开五福大面积设置景墙进行遮挡，形成蜿蜒回环的景观组团，又有传统中式框景效果，与高层区形成空间区隔。落樱繁花以樱花、乔木为主，静谧休闲空间用中式手法打破了横平竖直的景观空间，看似随心的景观组团背后是中式山水婉转回环的意境。

金融街南开融府水景实景

归家路上视线所到乔灌丛生，密林掩映之上，轻薄平直的金属线条与大面积落地窗，通透轻盈，背景是蓝天白云建筑体量感大大削弱，住洋房的优势置身其中才会有切身感受。

PART03

7.1米宽厅，四房可以随心所欲

金融街融府洋房只有5个楼栋102套，其中首层带小院的14套，小院尺度可以达到90平方米以上，在南开这个尺度的私家庭院，绝对是最抢手的存在，毕竟十多年的海光寺融府二手房首层都报价超过了9万。这其中首排位115平方米户型，其余均为135平方米户型。

115平方米户型户型结构方正，方厅设计实用度颇高。主卫侧向飘窗赠送绝对是亮点。

金融街南开融府115平方米户型三室结构

135平方米面积尺度并不大，但舒适度却是向市场同类143以上户型看齐。入户配置子母门，高门大户舒适度与功能性很强，最近建筑新规强调门洞加高加阔，但该户型已经抢先一步到位了。入户独立玄关私密性极强，收纳储藏空间齐备。

金融街南开融府135平方米户型三室结构

最具冲击力的是阔达7.1米的客厅空间，一整面玻璃落地窗视觉效果十分震撼。北向厨房餐厅面宽达到了4.7米，客餐厅贯通后是一个超过45平方米的开敞空间，配合大尺度落地窗与北向大开窗，通透感与视野非常震撼。

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