最高院：违章建筑出租合同有效吗？承租方需要支付实际使用费吗？

作者：周军律师.

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违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。

如果出租人就违章建筑和承租人签订的租赁合同是否有效？

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”。这

意味着，如果出租的房屋是违章建筑，即未取得合法的规划许可或土地使用许可，那么双方签订的租赁合同是无效的。

那无效合同，承租方还需要支付实际使用费吗？

人民法院案例库入库案例《熊某琴与王某明、唐某豹等房屋租赁合同纠纷案》中明确：

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

法院认为，

根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。”

因此，对唐某豹、熊某琴要求免除租金的请求，不予支持。

但是，因唐某豹、熊某琴经营的海都网吧未能办理《网络经营许可证》，对其经营造成了一定的影响，可酌情减付房屋占有使用费用。

唐某豹、熊某琴经营租赁房屋至2016年5月31日，依据双方约定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，唐某豹应向王某明交纳房屋租金793260元，该院酌情确定唐某豹向王某明支付房屋占有使用费60万元，扣除已支付的140400元，还应支付459600元。

因本案房屋租赁合同无效，根据原《合同法》相关规定，唐某豹应将房屋腾退给王某明，王某明收取唐某豹的10万元保证金应予退还，对王某明提出唐某豹应按合同约定向其支付违约金的请求不予支持。上述费用相抵后，唐某豹还应向王某明支付房屋占有使用费359600元，熊某琴承担连带清偿责任。

最高人民法院在《人民法院案例库建设运行工作规程》（最高人民法院法〔2024〕92号）中要求：各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。

据此，上述案例对此后的类案判决将有法定参考作用。知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

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【案例索引】

《熊某琴与王某明、唐某豹等房屋租赁合同纠纷案》2024-16-2-111-004 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 江西省高级人民法院 / 2016.12.20 / （2016）赣民再101号 / 再审 / 入库日期：2024.02.24

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