租金回报率会成为未来买房的重要参考吗？

引言

9月9日，国家统计局发布数据显示，8月份全国居民消费价格同比上涨0.6%。

其中，城市增长0.6%，农村增长0.8%；食品价格上涨2.8%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.7%，服务价格上涨0.5%。

1—8月份，全国居民消费价格比去年同期上涨0.2%。

而房租作为居民消费的一部分，未来有可能会上涨吗？

租金是影响住房价值的核心变量

8月，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，报告内容很多，关于房地产发展，其中提到了支持住房租赁产业可持续发展。

“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，下阶段要继续发挥好政策对住房租赁产业的带动作用，完善住房租赁金融支持体系，盘活存量去库存助力启动住房租赁业”。

关于住房租赁产业是在过去没有被明确提及的。

过去，房产价值一路攀升，人们购买房产，一是作为刚需居住，二是作为投资资产。资产的价值是因为其未来带来的现金流收益，而房产的价值主要受房价的涨跌及房租折现的影响。近几年房产市场的持续下行导致房价一路下跌，房产的投资属性也在减少，越来越多的房子开始由租转售，房租对于房产价值的影响愈发受到关注。

对于租赁市场的发展，二十大报告对房地产中就有过提及：“建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”。其中最重要的就是租购并举住房制度，租购并举就是让买房人跟租房人都能享受同样的居住配套和公共服务权力，让买房跟租房两条腿一样长的新的发展模式取代原来重购轻租的一条腿长一条腿短的瘸腿传统模式。

过去要享受落户入学这些民生保障权力，必须买房才能实现，而租房是不可能的，这就相当逼迫老百姓买房而不能租房。但对于一二线城市而言，流动人口数量庞大，但高房价对于流动人口来说经济压力太大，租房成为大多数人的居住方式。

多以租购并举的制度也是保障了这部分人的权力，让流动人口尽可能留在城市，最终实现由租转售。

而在二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》中，对房地产的全新定调开篇就是：“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”对于租购并举制度的提速也意味着国家对租赁住房市场的关注，所以才有了现在“租金是影响住房价值的核心变量”以及“租售比是衡量住房价值的简化指标”的提法。

租售比是衡量住房价值的简化指标

除租金外，央行还提出，租售比是衡量住房价值的简化指标。

房屋租售比，通常指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，比值越高，房屋的投资价值越大。理论上房屋租售比（租售比=月租金*12/房价）超过3%可以考虑购入。

在2010-2021年间，中国房价大幅增长，租售比大幅降低。投资者更看重房价上涨所带来的投资属性，并不关注租金收益。而当房价失去高速增长的趋势，租售比开始替代房价成为房产盈利能力的参考。

据统计，近年来，由于房价下跌，租售比相对过去有所回升，一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。

但参考发达国家租售比水平，目前主要发达国家的租售比普遍较高，美国和日本的租售比都在4%以上，英国也维持在3.5%左右，泰国的租售比在5%-6%。我国目前租售比还是远远低于国际水平。

这也意味着房价还有下降余地，或房租仍有上涨空间。

但对于一二线城市来说，房价已经普遍下跌近30%，再大幅下降的可能性并不大。因此，想要租售比提高，除房价小幅下降外，租金涨幅再次成为了关键指标。

而从需求来看，我国租赁人口数量庞大，根据有关机构的统计2023年租赁人口大约在2.4亿，而随着城市化的进程和买房思想的转变，这一数量可能会进一步的提高。

庞大市场需求也决定了，只有房产能够满足市场需求，去化并不是十分困难。过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%，若未来能保持这样的增长率，在既定购房成本下，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，高于多数资产回报率。因此，只要租金回报足够高，房产仍能成为有价值的投资资产。

未来房租会上涨吗？

短期来看，市场租金仍然呈现下降趋势。

从供给端来看，近两年保租房持续大量供应，市场仍处于消化阶段，并且十四五保租房筹集目标仍有近1/3未完成，意味着未来保租房供应仍处于增加趋势。并且市场化房源也处于扩张阶段，长租公寓企业扩张速度不减，头部规模化企业仍在扩张阶段，且民宅市场房源受到房价下跌影响，大量房源由售转租流入租赁市场，导致供应增加。

从需求端来看，受到宏观经济影响，一二线城市人口流动明显，导致市场需求出现波动，三四线城市房价相对较低，租赁人口相对较少。总体而言，市场需求并未随供给增加而增加。

因此，在供给增加，需求不变情况下，市场租金短期出现持续下跌趋势。但结合房价来看，虽然租金下跌，但房价下跌幅度更大，因此市场租金回报率有所增加。

但长期来看，市场租金仍有上涨可能。

首先，部分城市已有租金上调现象。

深圳龙岗公布14个公租房项目，租金上涨66.7%。

公租房的租金上调也意味着地方财政的吃紧。包括国家队的收储行动，国企收纳大量房源后转而做配售型或配租型房源。而收房也是需要资金成本的，国家队收储能转而保障房，也是需要基于租金或出售的价格是能够覆盖资金使用成本的。

所以在地方财政层面上，也是希望租金是上涨的。

其次，我国正在建设双轨制的住房保障制度。

在23年发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提到，“市场归市场，保障归保障”的导向。双轨制的住房制度可以让大多数人住在保障性住房里，商品房也能回归市场导向。

而依托于我国庞大的人口基数，对于住房需求也同样庞大。虽然目前存在房产过剩的情况，但大多数人的房产都在三四线城市，在核心城市有房的人还在少数。因此长期来看，未来随着人口流动，可能会出现一二线城市房价格外贵，三四线城市房价低的分化趋势。而住房是刚需，买不起房了，那自然就是租房，租房体系越发达，越多年轻人选择租房，租金就会越贵。

综合来看，如今房价、房租处于下跌态势，且房价跌得更快，因此房产的租金收益率将不断上升，这是一个大趋势。

同时利率不断下降，高租金收益率的房产正在成为一个重要的投资品。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！