北京房产律师案例：母亲赠房，子女主张无效之案

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、诉讼请求

1. 原告吴俊杰

向一审法院起诉请求判令赵某娟与吴山峰签订的《不动产赠与合同》无效。

要求本案诉讼费用由赵某娟、吴山峰、高某兰承担。

2. 被告赵某娟、吴山峰、高某兰上诉请求

撤销一审判决，依法改判驳回吴俊杰的全部诉讼请求。

要求本案一、二审诉讼费用由吴俊杰承担。

二、事实与理由

1. 赵某娟、吴山峰、高某兰观点

2016年12月28日，吴海涛已去世，一审法院认定售房协议书为吴海涛签订，认定事实错误。位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）不含有吴海涛的份额。

赵某娟购买了一号房屋，虽然购买房屋使用了吴海涛工龄给予的福利款210574.26元，并不代表吴海涛当然拥有一号房屋产权。赵某娟使用该福利款购买的房屋与吴海涛无关，对于其出资可以作为债权予以处理。

房改房的购买资格决定产权归属，出资仅具有特定情况下债权意义。

已故配偶不具有民事主体资格，不可能行使购买房屋的行为，不应成为已购房屋的权利主体。

在吴海涛去世后，吴海涛与赵某娟的婚姻关系终止，该房改房经过房改出售，已变更登记于赵某娟名下，应当属于赵某娟个人财产。

赵某娟与北京市丰台区某单位（以下简称某单位）签订《房屋买卖契约》并依法予以登记，取得了一号房屋的所有权，即依法取得不动产物权。一审法院适用法律错误。

2. 吴俊杰观点

同意一审判决，不同意赵某娟、吴山峰、高某兰的上诉请求。

三、法院查明事实

1. 家庭关系

吴海涛与赵某娟育有三个子女，分别是吴山峰、吴俊杰、吴霞，吴山峰与高某兰是夫妻关系。

吴海涛于2012年2月1日去世。

2. 房屋相关情况

各方当事人均认可一号房屋是吴海涛的单位某单位分配给吴海涛家庭居住，且一号房屋是用吴海涛的工龄折抵房款购买获得。

吴俊杰向法庭提交了2011年5月25日的军队离退休干部按经济适用房价购买现有住房应付房款于住房补贴抵扣审批表，内容为：“军休人员姓名：吴海涛；购房地址：一号房屋；应付购房款为210574.76元；住房补贴核算为314073.98元；个人结余金额为103499.22元。”

落款日期为2010年12月30日的《军队离休退休干部专项住房出售协议书》内容是“北京市人民政府军队离休退休干部安置办公室（以下简称甲方）将坐一号房屋出售给吴海涛（以下简称乙方），住房实际售价为210574.76元，住房实际售价低于住房补贴的，余额部分103499.22元退给乙方，用于乙方个人住房消费，公共维修金共计4211.5元……”合同尾部有“吴海涛”签名。

收款收据和银行转账凭证显示吴俊杰交纳公共维修基金等费用共计4490.5元。赵某娟、吴山峰、高某兰认可上述证据的真实性，主张军队离休退休干部专项住房出售协议书中“吴海涛”的签字是赵某娟所签。

落款日期为2016年12月28日的确定购房人协议书内容是“我的父亲吴海涛系北京市丰台区某单位退休干部，于2012年2月1日去世，其安置住房在一号房屋。根据规定，现已按经济适用房价格购买该处住房，父母共育有3个子女，经全部子女协商一致同意由母亲赵某娟购买该处住房。”底部有赵某娟、吴山峰、吴俊杰、吴霞四人姓名、身份证号以及所按手印。当事人均认可该份协议书是应单位要求书写，旨在确认以赵某娟的名义来购买一号房屋，并非各方对房屋权利进行处分。

2019年11月22日，赵某娟（赠与人、甲方）与吴山峰（送赠人、乙方）签署不动产赠与合同，约定甲方拥有地址为：丰台区一号的不动产100%份额，甲方是乙方的母亲。现甲方自愿将该不动产的份额全部赠与乙方，乙方自愿接受该不动产。当日，一号房屋过户以房屋赠与原因登记至吴山峰名下，并以夫妻间房屋转移原因登记在高某兰、吴山峰名下。

四、法院观点

争议焦点分析

一号房屋产权性质

一号房屋系吴海涛签订住房出售协议书，以使用其工龄的方式购买获得，在吴海涛去世后登记至赵某娟名下。工龄优惠实际来源于吴海涛的生前贡献，该福利具有极强的人身属性，即便房屋产权取得之时吴海涛已经去世，该工龄优惠所对应的财产利益部分应作为吴海涛的遗产予以继承。因此，赵某娟、吴山峰、高某兰主张一号房屋是赵某娟的个人财产，于法无据。

赠与合同效力

赵某娟未经吴海涛所有继承人同意，与吴山峰签订不动产赠与合同，将一号房屋赠与吴山峰，系无权处分行为，嗣后亦无证据证明其已经得到相关权利人追认或取得房屋全部处分权，侵犯了他人财产权益，该赠与合同应属无效。

五、裁判结果

赵某娟与吴山峰于2019年就丰台区一号房屋签署的不动产赠与合同无效。

房产律师点评

一、争议焦点总结

1. 一号房屋是否为吴海涛的遗产。

2. 赵某娟与吴山峰签订的赠与合同是否有效。

二、焦点分析

1. 关于一号房屋是否为吴海涛的遗产

从房屋的购买方式来看，是使用吴海涛工龄购买获得，且工龄优惠源于吴海涛生前贡献，具有人身属性，虽然房屋在吴海涛去世后登记在赵某娟名下，但该工龄优惠对应的财产利益应作为吴海涛的遗产。

2. 关于赠与合同是否有效

由于赵某娟在未经吴海涛所有继承人同意的情况下，将含有吴海涛遗产部分的房屋赠与吴山峰，且没有得到追认或取得全部处分权，属于无权处分，侵犯他人权益，所以赠与合同无效。

《办案心得》

一、证据收集与分析

1. 关键书证的把握

在本案中，《军队离休退休干部专项住房出售协议书》、军队离退休干部按经济适用房价购买现有住房应付房款于住房补贴抵扣审批表等书证起到了至关重要的作用。这些书证明确地展示了房屋的购买过程与吴海涛的关联，比如通过购房协议上吴海涛的签名以及购房款与吴海涛住房补贴的关联，能够有力地证明房屋的取得与吴海涛存在紧密联系。

对于书证的收集，不能仅满足于表面的获取，更要深入分析其细节信息。例如，从审批表中不仅看到购房款的数额，还要关注到住房补贴的核算以及个人结余金额等信息，这些细节综合起来为证明房屋性质提供了全面的证据支持。

2. 对证据链的构建

本案中的收款收据、银行转账凭证以及确定购房人协议书等证据，与住房出售协议书等核心书证相互印证，形成了一个完整的证据链。收款收据和转账凭证证明了购房相关费用的支付情况，确定购房人协议书虽旨在确认购买名义，但也从侧面反映了房屋的来源和家庭内部的购房共识。

构建证据链时，要注意各个证据之间的逻辑关系。这些证据虽然形式不同，但都围绕房屋的来源、购买过程以及家庭内部对房屋的认知展开，从不同角度支撑了房屋并非赵某娟个人财产的观点。

二、法律适用的准确性

1. 遗产认定的法律依据

根据法律原则，工龄优惠来源于吴海涛的生前贡献且具有极强的人身属性，即便房屋产权取得在吴海涛去世后，该工龄优惠所对应的财产利益部分也应作为吴海涛的遗产予以继承。准确把握这一法律要点是本案胜诉的关键之一。

在处理类似案件时，对于涉及特殊政策（如工龄优惠）与财产权益的关系，要深入研究相关法律规定和司法解释，明确这些特殊因素在遗产认定中的地位和作用。

2. 无权处分规则的运用

赵某娟未经吴海涛所有继承人同意，与吴山峰签订不动产赠与合同，属于无权处分行为。根据法律规定，无权处分且未得到追认或取得处分权的情况下，合同应属无效。熟练运用无权处分的法律规则，能够准确判断赠与合同的效力问题。

在分析此类问题时，要明确各个法律主体的权利范围，特别是在涉及共有财产或含有遗产成分的财产处分时，要注意判断处分行为是否超越了行为人自身的权利界限。

三、反驳对方观点的策略

1. 针对事实认定的反驳

赵某娟、吴山峰和高某兰主张售房协议书上吴海涛的签名是赵某娟所签，试图否定吴海涛在购房中的作用。对此，我们要从证据的真实性和关联性方面进行反驳。虽然对方对签名提出质疑，但其他证据如购房审批表、购房款与吴海涛住房补贴的关联等仍然能够证明吴海涛与购房行为的实质性联系。

在反驳对方对事实的歪曲时，不能仅仅依赖单一证据，而是要综合运用多个证据，从不同角度说明事实的真相，使对方的质疑显得苍白无力。

2. 针对法律适用的反驳

对方主张房改房的购买资格决定产权归属，出资仅在特定情况下具有债权意义等观点。我们从工龄优惠的人身属性以及遗产认定的法律依据方面进行反驳，强调不能简单地以购买资格或出资情况来片面地确定产权归属。

在反驳对方法律观点时，要依据准确的法律条文、司法解释以及相关的法律原则，深入分析对方观点在法律适用上的错误之处，以严谨的法律逻辑推翻对方的错误主张。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！