观点与刘爱明面对面：登珠峰的目的是回来

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新旧动能转换之际，中国经济新的引擎在哪里？

“登珠峰的目的是什么？不是登顶，是回来。如果不能回来一切都没有意义。”

编者按：中国经济走向全面复常的关键时期，伴随着新旧动能转换、新质生产力发展，产业升级与基础设施建设的赛道备受瞩目。

基于此，观点机构将于11月在大湾区召开2024观点产业年会，并且全新策划和推出2024观点产业年会系列报道——“增长：创造新动力”。

我们将深度挖掘产业、物流等园区与供应链中的领军企业和代表性人物，通过深度采访与企业调研，探寻中国经济与产业增长的新动能。

观点网 在中城新产业总部结束采访后，刘爱明为尽地主之谊，安排了一桌午宴。

酒过三巡，他聊到了几位故人。

其中一位，是房地产行业公认的前辈，多年前经历一场纷争后激流勇退，开启另一番事业。

此人嗜好冒险，曾征服过一座又一座世界高峰，这深刻影响了当时作为后辈的刘爱明。

“登珠峰的目的是回来”，他数次濒临险境的经历让刘爱明认识到，即便是后勤保障充分、经验技能扎实，对海拔和气候仍要怀有敬畏。

另一位朋友，则被视为上一位的接班人，和刘爱明一样热爱长跑，接班的企业如今处于风口浪尖。

“那时我们终于到达北极点，从科考站出来，看着满天极光，两个人脱下羽绒服，打着赤膊在极地冰盖拉开红旗，当时也不知道失温的可怕。”

往事犹在眼前，刘爱明笑了笑，将杯中残酒一饮而尽。“等会儿我还有客人，要不先聊到这吧”。

昨日余晖消散，今日刘爱明还要处理他的园区业务，中城新产业的故事也还在继续。

天还没有塌下来

作为曾经的地产老将，刘爱明对房地产行业当前深度调整总有着说不完的话。

总体而言，他认为整个行业收缩的态势过于猛烈，融资和拿地急刹车以后，销售等数据也呈现断崖式下跌。

按国家统计局数据，上半年新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%；房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。

即便龙头企业，面对如此形势也难言乐观。谈到一些房企断臂求生，以抛售资产换取现金时，刘爱明表示这并非长久之计。

他指出，商业中心等存量资产要面临现实问题——价格，“卖不出价钱，比如商业资产原来要利润极高才可能接受交易，物业估值80亿，能卖到100亿溢价才划得来，但现在最好的结果往往也只能卖60亿，而且即便卖掉回血，也意味着净资产减少，长远现金流减少，并且仍不足以偿还后续到期债务，所以往往是作为资产的分母越来越少，作为负债的分子越来越多，这是灾难性的双杀局面。”

那么当前是否已到了最坏的关头？刘爱明沉吟片刻，摇摇头说，恐怕还没到。

在他看来，判断底部是一件困难的事，因为这并不仅是纯粹理性的维度，如果从价值逻辑判断似乎已跌无可跌，但考虑到市场情绪需要缓慢释放，以及种种潜在的超跌因素，“今年难，明年可能更难。”

对于身处困境，或者未来即将面对困难的企业，刘爱明提到，他回母校清华大学讲课时，常常用企业家前辈以及他自己攀登珠穆朗玛峰的故事举例：“我问学生们，登珠峰的目的是什么？不是登顶，是回来。如果不能回来一切都没有意义。”

他首先表达出“生存是第一要义”，但同样的故事他很快又延伸另一重含义：“也就是所谓的目标跟结果不一样，一个企业的目标是服务好客户，结果才是赚了钱，就这个意思。冲着赚钱去不对，回来才有意义，过程当中你自然会登顶。”

就中城新产业而言，公司仍有少量前期储备的住宅项目在手，刘爱明透露，正在寻求机会适时交易，或者严格操盘，谨慎出货。

从企业和社会的角度，他认为“天塌下来不是你一个人撑，何况天也没有塌下来。举个例子，有多少房地产企业银行贷款通道是正常发放的？如果都不正常，那也就都正常。银行也不能把所有企业都堵死，因为银行也是生意，总要正常经营下去。”

早年间，从刘爱明身上看到的更多是忧患意识，但当下则更多是一种坦然心态。

后来在餐桌上，他一边剥虾一边聊到，自己是苏北淮安人，生在江南水乡，记事起碗里就不缺鱼虾，这几年火起来的小龙虾，儿时早已吃腻，“有时洪泽湖发大水，养殖户的鱼虾蟹全都游到路面上，在家门口就可以抓到鱼，可那时候的人都不爱吃，因为没有油水。到了这个时代，油腻的东西吃得太多，人们才爱清蒸海鲜。”

回过头来，每一个时代的人都有那一代人的匮乏，和那一代人的机会；也有他们的困难，和他们解决困难的方式。刘爱明经常跟团队的年轻人说：“我们能有房子住，能有饭吃，能差到哪去？冷静下来，总有解决方案。”

相较于住宅开发领域的颓势，刘爱明对产业园区未来充满信心。他相信，中国作为制造业大国，产业升级的路径不会动摇，既然选择了产业运营这条路就要坚定走下去。

至于市场环境，“今年难，明年会更难，但现在哪有不难的事，难就不做了吗？”。

实事求是的产业

关于房地产以及产业的发展路径，刘爱明认为未来仍会围绕大城市群，以粤港澳大湾区新开通的深中通道为例，城市群连成一片是不可逆的趋势。

“国家这么多年规划，都是这个规律，大城市越来越大。美国现在人口是不是越来越集中？全球都是这样，像纽伦港甚至曼谷堵到走不动，但移民和游客还是愿意去，越堵越去，背后的逻辑就是效率。”他以书架上放着的一本《美国大城市的死与生》，和自己的见闻举例道。

这正是中城新产业现在的布局逻辑。

例如去年7月13日，华城新产业与惠城区政府签约惠州新能源储能产业示范园项目，并在8月以总价3500万元摘得工业用地。

据了解，“华城绿谷产业园”是惠城区首个新能源储能产业园区，预计全面达产后产值约17.2亿元/年。截至今年6月，华城绿谷招商率约60%，其中新能源储能项目占比48%。

此外，去年11月2日，华城新产业摘下佛山市顺德区大良街道约73亩工业用地，将打造为华城云鹭智湖湾项目，也是华城新产业在粤港澳大湾区打造的第六个主题园区，总投资超15亿元。

项目聚焦新一代信息技术、芯片硬科技、数字化转型、数字商贸、智能化改造五大细分领域，依托周边产业资源，打造成集产业孵化、企业办公、科技研发、商务会展等于一体的数字经济产业园。

重点关注粤港澳大湾区内，尤其是珠江两岸城市，兼顾苏州、成都等新兴城市产业发展机会，立足生物医药、数字经济、智能制造等优势领域，中城新产业逐渐形成自己的壁垒。

在园区产品规划上，刘爱明坚持中城新产业主打厂房，而不能轻易涉足当前颇为火热的“产办”概念，混淆生产、研发和办公之间的边界。

“厂房可以研发可以办公，但是办公既不能研发也不能生产。现在实际上，很多厂房的楼在蚕食办公楼市场，在市中心办公楼月租每平300块钱，跑到龙华租个厂房50块钱，装修装修也不是不能用。至于研发这个事儿本身也有点虚，中国现在还不需要那么多研发空间，研发本身就是小规模的生产，所以空间应该参照厂房，但我们太多研发楼建得跟办公楼一样，逻辑不对。另外并不是所有区域都适合研发，需要人才集中，比如深圳的研发企业就集中在南山、宝安。”

面对层出不穷的新兴概念，刘爱明认为，既然传统厂房仍有充足的市场需求，现在向一些有待验证的需求靠拢还为时尚早。

“研发楼只要追求立面，我就觉得往办公那个方向去。而办公楼跟厂房又是完全不兼容的，一个往高了建，一个是趴在地上建，办公楼要采光，要好看的玻璃幕墙，厂房对采光的需求较低，甚至有无灯无人的生产线，就连窗户都可以不要，但对于载重负荷等方面有严格要求。”

为解决经济快速发展过程中土地短缺和原有工业用地利用率低的问题，深圳等城市近年来大力推行工业上楼政策，但刘爱明一再强调，并不是什么产业都能上楼，而是要集合实际需求，拟定细节。

刘爱明指出，当前社会上存在一个普遍现象，即长远目标清晰，但实施路径模糊。

“我觉得提的东西都是好的，都是对的，但得有个实施路径。比如我希望企业管理效率提高一倍，但怎么做到这一点这才是关键，没人谈这个，只谈大方向大目标。眼前大家急需你告诉他‘我们晚上这顿饭有着落了，明天也有着落，后天咱们再说’而不是‘明年咱们都发大财。”他形象地比喻道。

今年6月，中城新产业迎来成立九周年，刘爱明并没有选择大操大办，而是带领团队在炎炎夏日登上莲花山，瞻仰改革开放总设计师的铜像。

“解放思想，实事求是”，无论是当年考上清华大学土木系的高材生，还是作为如今的企业家，刘爱明始终对这八个字铭记于心。

（转自：观点）