招商蛇口再战上海内环，竞价163轮，单价11.4万拿下曹家渡地块

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

9月14日上午，备受瞩目的上海2024年第五批次商品住宅集中供地正式开拍，涉及2宗地块，分别位于静安区曹家渡、大宁板块，总起拍价106.79亿元。

此前8月举行的四批次供地中，绿城以13.1万元/平的价格拿下徐汇滨江地块，刷新了全国单价地王纪录。而此次供地，热门地块曹家渡社区C050301单元9A-20地块被认为将有可能再次刷新全国土地单价的最高纪录。

最终，历时一个半小时，第五批次集中供地以总成交金额120.25亿元顺利收官。

期待中的全国地王纪录并未被刷新，曹家渡宅地由招商蛇口&南通瑞城以总价56.6亿元摘得，楼面价11.4万元/平方米，溢价率31.2%。另一宗大宁灵石社区商住地则被中建玖合以底价63.66亿拿下，楼面价6.8万元/平方米。

开发商仍然偏于保守

除了可能会催生出新的地王，此次土拍之所以受到市场关注的另一个原因在于——首次采用了“双高双竞”的规则进行。

8月15日，据“上海规划资源”官方公众号披露，自第五批次起，上海商品住房用地出让将对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措。

具体来看，所谓“双高双竞”，即施行两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。第一轮竞品质主要以功能标准类指标为准，如绿色建筑、超低能耗建筑、BIM技术应用等，第一轮竞价将设定中止价，竞拍价格达中止价时暂停竞价并进行第二轮竞品质；

第二轮竞品质指标主要包含装修标准、公共设施和开放空间等，其中新增了高端人才住房比例。第二轮竞价将不再设置溢价率上限，以“价高者得”确定最终竞得人。

据了解，这是今年以来上海土拍规则发生的第二次变化。此前7月、8月的第三、四批次供地中，上海曾对竞买规则做出调整，由“竞价、竞品质、摇号”变为“定品质、价高者得或竞地价+摇号”，取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则。

同策研究院联席院长宋红卫指出，此次上海针对一些热点地块实施“双高双竞”，相当于把之前的摇号环节，用高品质竞拍来替代。之前开发商拼的是概率，新规之后，拼的是高品质，更多的是能力、产品、管控等。

值得注意的是，虽然为此次供地设立了新规，但本轮土拍中两宗地块均只进入到“一高一竞”的第一轮阶段，未触发第二轮竞高品质的阶段。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，本轮土拍中，房企拿地方面虽然积极，但也理性了很多，这也说明购地市场的竞争主体总体上保持理性的拿地策略。

严跃进表示，此次土拍也为后续高品质住宅的用地规则进一步优化创造了条件。总体上有助于更合理制定土拍规则，积极推进高品质住宅的建设。

“你可以看到拍卖师报一个价，很长时间才有新的应价”，在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，开发商的表现仍然偏于保守。

卢文曦进一步指出，整体来看，土地市场的热度是有所控制的，这跟最近一段上海二手房的表现有一定关联。

据中指研究院监测，8月，上海二手住宅市场活跃度延续回落态势，成交量降至1.56万套，房价环比跌幅收窄。

具体来看，价格方面，8月上海二手住宅价格环比下跌0.75%，跌幅较7月收窄0.13个百分点。而在成交方面，8月上海二手住宅成交15595套，回落至近一年月度成交平均水平，环比下降12.3%。

招商蛇口“重返上海心”

虽然整体偏于保守，但此次土拍有不少看点。

今年8月的四批次上海集中供地中，绿城以楼面价13.1万/平方米竞得徐汇区斜土街道滨江宅地，打破了融信集团于2016年以10.03万元/平方米拿下中兴路地块时的全国楼面单价纪录。

鉴于“双高双竞”新规下不再设定最高限价，热门地块曹家渡社区C050301单元9A-20地块在挂牌时便被视为“下一个全国楼面价地王”的有力竞争者。

资料显示，该地块为宅地，出让面积18501.78平方米，容积率2.68，起始价43.14亿元。该地块地理位置优渥，距离静安寺仅1公里出头，距离武宁路、武定路地铁站约400米，南边紧挨着上海市公安局，北边是老静安人民法院，西边还有一块规划绿地。

9月14日上午，曹家渡地块吸引了中海、招商蛇口&南通瑞城、象屿&越秀联合体、保利发展&上海建工联合体4家国央企报名。

最终，经过163轮艰苦鏖战，最终被招商蛇口&南通瑞城联合体以成交价56.60亿、溢价率31.2%拿下该地块，成交楼板价达到约11.42万元/平方米，虽然未成为全国地王，但也超过融信中兴路地块，成为全国楼面价第二贵地块。

至此全国单价地王的状元、榜眼、探花全部花落上海。

据了解，在2017年提出“重返上海”战略后，招商蛇口便不断加强在上海区域的布局。2021年，该公司更是将战略升级，提出“重返上海心”。

目前，“重返上海心”战略基本实现。根据克而瑞数据显示，2023年招商蛇口上海全口径销售额达645.57亿元，操盘面积达70.57万平方米。另据中指院数据，今年1-8月，招商蛇口上海全口径销售额达136.18亿元，销售面积达34.39万平，在上海房企中位列第一。

资料显示，截至2024年6月底，招商蛇口在上海在建项目数量23个，总建筑面积302万平方米（其中负责管理项目18个，建筑面积约240万平方米）。

然而，在“上海心”拿地方面，近年来招商蛇口的建树并不多。

2023年，招商蛇口拿下浦东新场、浦东周浦、松江永丰、浦东三林、闵行浦江和宝山顾村共计6幅涉宅地块，数量和体量都不小，但没有一块位于内环核心板块。

而此前8月徐汇区斜土街道滨江宅地的拍卖中，招商蛇口也有参与，只是最后惜败于绿城。本次拿下静安曹家渡宅地无疑帮助招商蛇口壮大了在内环核心地块的战略级土地储备。

另外，今年8月，招商蛇口还与徐汇城投、南昌市政公用集团组成联合体，以底价16.99亿元拿下了上海新长桥企业发展有限公司（简称“上海新长桥”）100%股权。

据悉，上海新长桥于今年5月以79.04亿元协议方式获取徐汇区长桥街道xh315-10与xh313-16两幅地块，涉及普通商品房、医疗卫生用地等，总计容建筑面积约12.4万平方米。