海房价6个月涨幅第一背后：诞生全国第二高单价“地王” 中建玖合64亿补仓

上海实行“双高双竞”规则后的首场土地拍卖格外引人关注。

9月14日，上海第五批次2幅地块全部成功出让，总出让面积约14.28万平方米，总出让金额120.26亿元，成交楼面均价84208元/平方米。其中，1宗地封顶摇号，1宗地底价成交。

值得关注的是，两宗地均采取了“双高双竞”模式进行拍卖，曹家渡地块设定了40%的溢价率上限，而大宁地块则设定为30%，且2宗地块均刷新板块地价新纪录。其中，静安曹家渡社区地块楼面均价高达11.41万/平方米，溢价率31.2%，为全国单价第二高地王。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次两地块之所以受关注，在于土拍中设定了“双高双竞”的新规则，即两个阶段竞高品质、同时设定终止价和价高者得的模式。此类模式既考虑到土地限价的放开，也考虑到高品质或“好房子”建设的要求。此次土地交易也为后续高品质住宅的用地规则的进一步优化创造了条件，总体上有助于积极推进高品质住宅的建设。

中建玖合63.66亿落子静安大宁板块

早在竞拍前，业内就称第五批次地块的“含金量”比较高。

两宗地分别位于曹家渡以及大宁板块，周边配套十分成熟，是市场上相当热门的地块。而针对如此抢手的地块，经上海市规划资源部门会同住建、房管等部门研究决定：自本批次后，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”(两轮竞价、两轮竞高品质建设标准)举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求。

所谓“双高双竞”，具体是指“第一轮竞高品质”将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

上午10时，最先开拍的是静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，该地块仅中建玖合1家房企报名。最终中建玖合以63.66亿元摘得，成交楼面价68280元/平方米。

该地块位于静安区大宁板块，周边均为次新城市界面，商业、公园、轨交、医疗、教育等配套比较成熟。

具体来看，地块1.3公里范围内有风华中学、上海市静安区闸北第二中心小学等，教育资源较为丰富；约2公里范围内有三甲医院上海市同济医院、上海市第十人民医院，就近医疗较方便。

商业方面，地块900米范围内有上海久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、大宁公园等比较发达的购物休闲环境。

从周边在售新房来看，距离地块3公里左右有今年4月越秀新成交地块，楼面价78197元/平方米、房地联动价121000元/平方米的静安区中兴社区151b-19地块。

此外，项目约3公里处还有一在售项目静安玺樾，均价为119644元/平方米，截至目前，去化率约为30%。

“灵石社区地块为底价成交，和总价较高、地块需自持办公物业等有关。”严跃进表示。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，静安灵石社区地块是大宁板块核心区域最后一块住宅用地，配套成熟且地块方正，但该地块有21%的办公占比，还需要实现“功能、税收、注册”三落地，并达到一定的坪效水平，所以仅有中建玖合托底拿地。

公开资料显示，中建玖合已经进入上海四年，取得了“三年百亿、四盘四冠”的成绩。其与万科联合开发的理想之地更是成为上海年度销售套数、面积双冠军。

163轮竞价 招商和南通瑞城联合体拍出单价第二高地王

相较于灵石社区地块，静安区曹家渡地块的竞拍就相当激烈。前期中海和象屿+越秀联合体频频出价，直到第86轮，招商+南通瑞城联合体才出手竞价。最终经过163轮竞价，招商+南通瑞城联合体以总价56.6亿元摘得，楼面价114145元/平方米，溢价率31.2%。

该地块用地面积18502平方米，容积率2.68，规划建面49585平方米，起拍价约43.14亿元，起始楼面价约87000元/平方米。该地块需配建500平方米公共服务设施。地块位于静安区曹家渡板块，板块内各项配套都较为成熟，坐拥上海五星级公园、中山公园，宜居性较高。距离地铁14号线武定站约260米，7号线800米，交通十分便利。

“静安曹家渡社区地块近静安寺、百乐门，是老牌豪宅地段，且地块无中小套型限制，但地块整体不方正，并有一条对外开放的公共通道横穿地块，未来开发难度或较大。”陈炬兰表示。

在严跃进看来，综合来看，地块并没有触发第二轮竞高品质的阶段，也没有触发价高者得的阶段，或者说只进入到“一高一竞”的第一轮阶段，这说明房企拿地方面虽然积极，但也理性了很多。这也说明购地市场的竞争主体总体上保持理性的拿地策略。

实际上，从全国来看，上海土拍从成交溢价率和成交单价方面都遥遥领先。这或许与上海楼市走出了独立行情有关。

9月14日，国家统计局发布了8月份商品住宅销售价格变动情况，上海楼市似乎成为了独树一帜的存在。

数据显示，一线城市新房价格环比下降0.3%，北京、广州和深圳均出现不同程度的微跌，仅上海上涨0.6%。一线城市同比下跌4.2%，北京、广州和深圳房价分别同比下跌3.6%、10.1%和8.2%，仅上海上涨4.9%。

严跃进表示，上海已经连续6个月房价涨幅排名第一，也说明其成为目前楼市复苏的标杆城市。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨27个月，上海新房价格走势长期坚挺的背后，与其旺盛的购房需求和强劲的购买力不无关系，尤其是豪宅市场，今年以来屡现“日光”改善盘。