李永前辞职，郭主龙终于“主控”中交地产

@房财经 程姗

在中交地产“掌门人”位置上干了不满5年，李永前辞职了。

9月13日，中交地产发布公告，于9月12日收到长李永前的书面辞职报告，由于工作变动原因，他申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

关于新任董事长，中交地产表示将进行重新的选举产生。在此之前，李永前将继续履行相应职务。

值得指出的是，在另一份公告中，中交地产于公告日召开了第九届董事会第41次会议，通过关于选举郭主龙为董事会董事的决议，并将在9月30日举行的股东临时大会上，进行审议。

一天前，中交地产的控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告。因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法人代表；免去李永前董事长、董事、法人代表的职务。

郭主龙1970年生人，今年54岁，现为中交房地产的党委书记。梳理目前的信息后，意味着此次调整，他很可能将亲自对党政一手抓了。

而小郭主龙4岁，今年刚到天命之年的李永前，其未来的工作将去往何处，暂不得知。但显而易见的是，他将大概率从此告别中交系的台前。

2019年，李永前从绿城中国调任中交地产，从刚上任时的意气风发，到遭遇房地产近几年持续低位运行的打击，他治下的中交地产，5年时间已变得风险重重，多项财务指标拉响了警报。

当年，刚上任中交地产董事长时，李永前曾对外提出到2023年突破千亿大关的目标。

但即便是2021年房地产销售规模突破18万亿大关时，中交地产当年的销售规模才为560亿元；2023年则定格在373.61亿元；到了今年，其上半年的签约销售仅为81亿元，同比下降了62.26%。

这个数据，与李永前当年许下的目标，越来越远。

销售端的断崖式下跌，直接让中交地产陷入了连年的亏损中。2023年，营收324.68亿元，同比下降15.6%；归母净亏损16.73亿元，同比下降5020.59%。

今年上半年，营业收入89.8亿元，同比增加2.48%；净亏损9.99亿元，同比扩大125.51%；归母净亏损9.83亿元，同比扩大72.91%。

与此同时，中交地产的家底也在迅速干瘪中。至上半年末，其归母净资产只剩下10.71亿元，较年初减去3成还多，让其股东权益占比来到历史新低的6.3%。

债务方面，截至6月末，一年内短期借款8.96亿元，较年初减少38.96%；应付票据2.6亿元，较年初减少18.24%。另有长期借款146.19亿元，较年初减少19.17%；长期应付债券35.94亿元，较年初减少50.69%。

虽然整体有息债务有所降低，但中交地产的现金流也在跟着缩水。

期内经营现金净额7.44亿元，同比减少75.16%；投资现金流净额-1.53亿元，同比减少125.71%；筹资现金流净额-38.12亿元，同比减少697.34%。

期末，拥有现金及等价物66.48亿元，较年初减少32.64%。

面对中交地产如今的这个局面，李永前的辞任颇有点“黯然下课”的意味。而中交地产也的确到了不得不用“猛药”时候。

9月11日，中交地产发布一则公告，正筹划收购中交物业100%股权。拟以现金方式，向中交集团及其下属子公司中交房地产、中交一公局及中交投资，分别持有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。

中交物业成立于2022年12月13日，注册资本3亿元。资料显示，其2023年物业管理收入5.07亿元，同比增加52.25%；毛利率20.06%，同比增加8.28%。

事实上，在中交物业成立之初，就一直谋求着独立上市的步伐。不过，它身不逢时，一出生就遭遇了房地产行业的大衰退，让其IPO之路希望渺茫。

而此时，通过中交地产的收购，似乎也变相实现了中交物业上市的梦想，不过区别在于没有了独立性，成了前者合并报表中的一项核心业务。

对中交地产而言，这个“药方”无疑是一剂良药。将轻资产的物业服务装入上市公司，不仅能短期内改变难看的财务数据，也为其今后随着大势的发展，创造了更多出路选择。

现实的例子是，珠江股份在2023年完成了轻重资产的互换，将房地产业务与关联公司的物业服务进行100%置换，从而彻底变身为一家物业服务公司；而今年美的置业也将房地产业务剥离出上市公司，彻底转型为一家轻资产公司。

中交地产也在公告中表达了类似想法，交易完成之后，将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。本次交易也符合经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司全体股东的利益。

不过，目前中交地产只是放出了一个意向，具体的进展还在前期尽调和审计评估工作中，各方尚未签署正式的交易协议，交易方案仍在论证中。

但外界对此笔交易，已是极力看好。

在公布消息后，其股价立刻迎来了上涨。9月12日收盘报7.42元／股，较前个交易日涨3.78%；9月13日更是迎来涨停，收盘报8.16元／股。

一面宣布重大利好消息，一面免去掌门人。中交地产这些举动的背后，似乎表明了其正在下一盘连环棋。接下来，郭主龙能带领这家央企开发商走出如今的阴霾吗？

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