房屋安全长效管理“杭州经验”：专项维修资金可持续，电梯养老保险切中痛点

21世纪经济报道记者柳宁馨 实习生柯静娴 杭州报道8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

房屋养老金，就是房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。目前已有22个城市开展试点，杭州是其中之一。

21世纪经济报道记者询问了杭州拱墅区某社区负责人房屋养老金相关的情况，上述负责人表示还在等杭州具体的试点政策，目前还没有收到相关消息。杭州市拱墅区住建局相关负责人的回应是，目前试点刚公布，具体工作仍在进行。

此前，杭州在专项维修资金、住宅工程质量保险体系方面均有较好探索，切中房屋安全保障关键问题的电梯养老保险探索反馈较好，目前已经在杭州全面推广。

21世纪经济报道记者走访投保电梯养老保险的社区发现，该探索满足了居民实际的利益需求，同时资金来源多样，把物业、业委会和政府等共同支出的以往电梯维修的资金，统一委托给专业保险团队，引入市场化保险制度，囊括了电梯日常综合管理服务。

专项维修资金如何筹足用好？

根据住房和城乡建设部相关司局负责人在8月26日对“房屋养老金”的权威解读，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户即业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。

在公共账户方面，这次试点的重点是，按照“取之于房、用之于房”，“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立公共账户，资金来源方面，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，房屋养老金目前分为个人账户和公共账户两个部分，与之前的专项维修资金是两码事。在房屋养老金公共账户方面，此次试点还提到财政、土地出让金等资金来源。目前看，需要将房屋养老金公共账户的功能发挥得更好、起到更大作用。

杭州在全生命周期房屋安全管理长效机制探索中，鼓励小区将公共收益补充到物业专项维修资金账户，同时也在老旧小区物业专项维修资金续交、补建工作方面进行了试点。

近年来，杭州部分小区转换思路，尝试将小区经营性收入（公共收益）用来补充物业维修资金。

2021年年初，位于杭州城东的德信东望小区业委会，将小区32万余元的经营性收入补充到小区物业专项维修资金账户，这是杭州首个把经营收益转入物业维修资金的小区。

为进一步推动建立物业维修长效机制，杭州市住保房管部门将探索实施老旧小区维修资金续交、补建作为2023年度重点工作之一，并在上城区、拱墅区和西湖区三城区选取试点小区，先行开展试点工作。

上城区的美政花苑小区将经营性收入补偿至物业专项维修资金，成为杭州首个完成物业维修资金续筹的老旧小区。西湖区新金都城市花园通过业主自筹资金方式续交维修资金，完成了电梯更换。

根据“中国物业管理协会”官微发布的数据，杭州从1997年12月启动、2002年2月全面开展物业专项维修资金归集工作，截至2023年8月底，杭州全市物业专项维修资金累计归集301.5亿元。杭州市住保房管局公布的数据显示，2023年，杭州归集物业专项维修资金31.6亿元。

房屋保险方面，2023年9月，住房和城乡建设部在宁波召开城镇房屋安全管理三项制度（体检、保险、养老金等）试点工作现场会，明确杭州市作为住宅工程质量保险的8个试点城市之一。

从住宅全装修质量保险到简易低风险工程质量保险，再到住宅工程质量保险，杭州住宅工程质量保险体系逐渐搭建完成。

早在2019年，杭州就在全市开展住宅全装修质量保险试点工作，累计投保住宅全装修质量保险项目77个，保障建筑面积约510万方。2021年，杭州在全市推行简易低风险建设工程质量保险制度，为余杭、临平、建德、桐庐等地多个简易低风险项目提供质量保险服务。

2023年8月1日，《浙江省房屋使用安全管理条例》提出，鼓励建立商业保险、风险基金等多种形式相结合的房屋使用安全风险管理机制。2023年12月27日，《杭州市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》正式印发，是落实住房和城乡建设部“三项制度”以来全国首个质量保险政策文件。

今年5月17日，《杭州市城市房屋使用安全管理条例（草案）（征求意见稿）》第七条提出，鼓励运用保险机制创新房屋使用安全管理方式，建设单位、房屋使用安全责任人和其他组织可以通过购买房屋安全综合保险等方式，探索建立房屋使用安全风险管理机制。

目前看，杭州市积极引入事前风险防范、事中风险管理和事后风险补偿相结合的住宅工程质量保险机制的举措，正在具体实践中继续推进。

电梯养老保险模式探索

杭州目前做得比较成熟的是电梯养老保险，这是一项创新的尝试，旨在通过引入保险机制来提高电梯的安全管理水平。如今，电梯养老保险已经在杭州全面推广。

2017年9月，杭州拱墅区在全国范围内首创电梯养老综合保险，大浒东苑、小河佳苑、清水公寓的5台电梯签下全国范围内第一批电梯养老综合保险保单，让老旧电梯可以安心“养老”。据反馈，参保电梯故障率较参保前下降20%，大修提速90%以上。

小河街道长征桥社区相关负责人告诉21世纪经济报道记者，2018年小河佳苑94个电梯都参加了电梯养老保险，这也是全国首份电梯养老保险单。

小河佳苑是回迁小区，最早一批回迁居民2003年左右就入住了，后面时间久远，电梯故障频发，之前还上过杭州市电梯安全黑榜。小河佳苑的楼栋多是18层以上的高层建筑，最早的一批回迁楼栋是一梯四户，后面有一梯两户，居民上下楼对电梯依存度非常高。

“因为电梯问题，居民时常抱怨，业委会经常开会，费时费力讨论，处理更换配件的一系列难题。”上述社区负责人表示。

装了电梯养老保险之后，保险公司对电梯维修的费用、操作等都包揽下来，维保单位配合度也非常高，从社区、居民、业委会角度都是受益的。

电梯养老保险制度的核心是电梯养老综合保险，不仅包括了电梯的日常维护保养、检验、检测、安全风险评估、修理、改造、更新等综合管理服务，还通过保险公司的参与，推动了风险过程管理，使保险公司从单纯的事后理赔服务转向事前风险预防和事中风险控制。

电梯是房屋安全管理中的一个核心内容，一旦电梯出问题就是安全事故，属于社区急难愁盼的重点事情。

严跃进认为，杭州在电梯养老金方面的探索具有积极意义，将电梯维护与保险结合，抓到了房屋安全管理长效机制的痛点，当前资金状况、电梯维修现状仍然不够，需要保险介入。

自2018年用了电梯保险后，小河佳苑每年都续保，一直延续至今，“一项探索只要让实际参与的人员感受到实惠，居民的体验是最直接的，就愿意推进。”上述社区负责人说。

例如，火灾隐患、电梯进水、日常维修等大小电梯问题，都会有保险兜底，未来电梯到了一定使用年限例如15年更换期，保险还有蓄水池功能，即电梯主体结构可以更换，也可以用上杭州市“以旧换新”设备更新政策等专项政策。

电梯养老保险的资金从何而来？

电梯养老保险的保费来源多样，包括电梯固定的维保、小修和检验费用以及小区经营性收入等。

据小河街道长征桥社区相关负责人介绍，因为小河佳苑的电梯大部分都在10年以上，每年参保金额加起来90万元左右，之前费用由物业公司、业委会和拱墅区此前一笔“以奖代拨”政府专项资金几部分共同支出。

“后面这笔‘以奖代拨’专项资金用完后，资金筹措主要来自物业和业委会。”上述负责人表示。

在一些情况下，物业专项维修资金也可用于投保电梯养老保险。例如，拱墅区的青莎阁小区就使用了物业维修资金支付了部分电梯保费，减轻了小区的资金压力。2019年8月，经“双三分之二”业主的同意，该小区电梯保费的30%申请使用了物业专项维修资金。

从社区此前推进电梯保险的实际工作角度，小河街道长征桥社区相关负责人表示，“电梯保险坚持下来5年，是因为满足了居民实际的利益需求，也有政府的补助资金，部分资金是由业委会从经营性收入中支出，相当于把以往电梯维修的钱统一包给专业保险团队，更加省心。”

“保险除了分散各领域风险外，还有自我监督的功能，投保之后，保险公司会加强对电梯的运行维护、日常管理，自主性的防护措施也会增加，使保险能够更好地发挥房屋安全保障的作用。因此，杭州电梯养老保险的探索对全国各地都有很好的启发。”严跃进说。