北京买房：理清思路，购房建议1301

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的房子多，得慢慢说：

1、我95年来的北京，当时北京赚钱容易但房价贵，所以回老家宁夏买的，当时1200一平，现在也就5000多。奥运会前回去又买了一套，当时4000多，现在6000多。两套房价值100万多点。

2、2003年非典之后买的建外soho，1万一平，贷款还完了，200多平现在价值1000万吧，出租每年28万。2005年买的青年路华纺易城5600，三居室现在价值也1000万吧，自住中，就是老了。

2010年陆续买的北京像素三套，不同的层高，平均下来两万一平。这您应该很熟悉，现在平均下来不到3万吧，都出租了，加起来每个月1.5万。

3、2011年买的银滩海景房，现在已经不值钱，不再考虑。然后买的攀枝花的加装修3500，现在7000多，价值不到100万。

2012年买的沈阳金廊最南边环岛，140平塔楼加装修90万，现在基本还是这个价。

4、2016年买的通州运河湾，这套也经常住，涨的还行，不想卖。2017年买的燕郊两套，膝斩，现在加起来价值200多万，没出租。2020年买的海淀北蜂窝老破小占坑，现在基本不亏，孩子已经转学，空置中，价值500万出头。

5、以上的房子都没有过贷款，目前是感觉太乱，想没必要保留的都卖掉，然后再看怎么整合一下。请教您的思路。

A：

1、这么多的房子，北京的就4套普宅+3套公寓，哪儿来的资格啊？如果是有北京户口，且想把房子都落户在自己名下，那至少卖掉两套普宅，然后按目前政策才能在五环外买一套，五环内则得卖三套了，这工程量也太大了。

另外看这些房子也都不像是炒房的，除了北京像素和燕郊的，其他都应该是为了自住或自用吧？Soho的是为了办公，银滩的度假，沈阳和攀枝花的也是为了养老或度假吧？

2、一个个来吧，宁夏的是银川的吗？如果是就留一套吧，毕竟是老家，总得留个根。而且银川算是一带一路的重要节点，或许过些年有发展。这就别太当投资了，只是留着回老家自住。

3、建外Soho，常规建议是不长期持有。主要是这种产品对经济的依赖很大，除非是经济烈火烹油，那才有可能创业的小公司多，这种商住公寓的租金才会上涨，也就带动了价格上涨。但看这种经济形势像吗？

而且就算是经济发展的好，写字楼也是在不断开发的啊。维护的还都比Soho这种散售的物业强，那这种能有什么优势？就算说将来办公的少了可以当住宅，可有多少能租动辄200平的家庭啊？这租金能上的去吗？价格走势能好吗？所以短期持有还行，长期的话不建议。

4、华纺就留着呗，地段儿和小区都没问题，小区户型和地段匹配，升值挺好的。

5、北京像素这种公寓也不建议长期持有。三个潜在风险吧，一是房产税，大概率从这种商住开始，因为早有成型的法律。二是土地出让金，到目前为止还没明确，但如果明确了要收钱，那必定影响价格。三是政策风险，这谁也不敢预测。比如一旦改为商用水电或要求缴纳营业税什么的，那价格就也受影响了。其他的物业什么的倒谈不上风险，必然趋势吧，所以就算现在的租金收益划算也不建议长期持有。

6、海景房自己决定，典型的消费品。攀枝花的我不懂，好多年都没去了。沈阳的可以留着，是浑南的吧？留着吧，如果跟俄罗斯的商贸往来增多，那整个东北都会受益，也是图个长远发展吧。

7、运河湾留着呗，只是这里有些溢价，整个板块大多数小区都有，居住的性价比不算太高。不过郊区的板块这也是常态，没什么特殊的。

燕郊的不建议现在卖，亏的太多。如果不差钱就是等北京大盘上涨后，燕郊也必定跟随。反正我不认为还有什么下跌空间了，没必要在这会儿套现。但最好也不留着，升值和租金都不占便宜，能换到北京还是尽量吧。

占坑儿房就卖了呗，在高峰期过去之前出手就行。要不然留着的话租金低，还有溢价部分的风险。

8、简单就这情况，还是先整理一下思路吧。这如果整合的工程量太大了，且折腾呢，做好心理准备吧。

仅供参考。

二

Q:

我不买房，而是因为家里有三套房（两回迁一商品共360平），但因为全部财产都在房子上，所以心理很不踏实。主要是看主流观点是中国住房自有率95%以上，也就是家家有房，其中有两三套房的还有20%，也就是房子比人多了，全国的房子够40亿人住的，是现有人口的三倍。

而且人口减少是趋势，那20年后这房价得跌到什么程度？现在鹤岗的房子就跌到几万都没人要，将来北京就算不至于也得腰斩吧，我估计还不止。现在我家儿子七岁，20年后正面临结婚成家，可家产却不值钱了，那这人生还有什么意思？想听听您的看法。

A：

1、中国住房自有率95%，低了，现在应该是96%了，又增加了一个点。不过也有另一种统计观点，就是大城市的住房自有率为70%左右。也就是很多人虽然工作生活在大城市，在老家或农村也都有房，但在工作和生活的地方却只能租房。

2、房子比人多，这我也认可，但钱也比人多啊？或者这么说吧，中国的财富自有率我认为接近100%，几乎所有人的钱都是自己赚的，花的也都是自己的血汗钱。而且按照中国的富裕程度，肯定是钱比人多，以北京来说就人均财富好几百万呢。

但能说明什么呢？说明钱不值钱了，还是说明社会大同到均贫富了？所以我觉得这种统计就是个统计，没什么太大意思，毕竟财富和房子到目前为止还是贫富不均的。

3、另外这房子够40亿人居住怎么说呢？看用什么标准吧。现在官方数字是北京的人均34平米，那如果降低到1978年的人均4.5平米，那北京房子就够好几亿人居住的。但如果人人都想住360平的大平层呢？现在的房子够多少人住的？

4、鹤岗的跌到了几万都没人要，将来北京也得腰斩。这怎么说呢，打个比方吧。学历现在是越来越不值钱的，普通本科毕业的想找个3000的工作都不容易。那是否可以说，以后清华北大的以后也没人要了，也肯定跟学渣似的挣不到钱？毕竟小城市的房子相当于普本，北京的相当于清北985吧，以后是否肯定会同等命运？

这其实可以参考一下欧美日韩等国，大多数都人口减少很多年了。日本最典型，楼市崩盘30多年了，很多小城市的房子白给都没人要，但东京的涨回来了还创了新高。至于为什么自己琢磨吧，可能是因为日本人又穷又蠢，但也有可能是经济规律。

5、简单就这点事儿吧，怎么解释都行，看自己的判断了。另外多说一句，就算是孩子结婚时房子还值钱，这人生就真的很有意思了吗？合着咱这人生是和房子绑定的？北京人不至于吧！

仅供参考。

三

Q:

我们北漂儿在亦庄，婚前在固安买的房，月供5000，如果卖掉将血本无归。但我们很想在亦庄附近买房，因为现有这套房根本住不上，保值又不好，很后悔。现在纠结的是是否止损，虽然收不回现金但节约了每月的还款。然后手中目前有150万左右的资金，勉强买在亦庄。或者也考虑在马驹桥，这样能面积大些。请问您是否建议？

A：

1、我没太看懂，让我建议哪方面啊？是是否建议在亦庄买房，还是说是否建议买在马驹桥？我建议是房子是用来住的，有需求就买吧，另外看自己的主要需求，注重保值和教育就以亦庄核心区或河西为主，注重自住就以马驹桥为主。

2、是否止损？从经济学角度讲，已经付出的就都是沉没成本，而沉没成本不是成本，那就看是否愿意继续投入吧。我建议换个思维，就当这套房不是你的，现在来了个人，说免费送你一套固安的房子，只要每个月还款5000就行，就看你觉得值不值和要不要了。

另外既然房子是用来住的，那最好是在哪里工作生活就买在哪里，既然是在亦庄工作就买呗，总租房也不是长久的事儿。至于具体买哪儿那就看主要需求了，以后长期居住不想换了那就买在马驹桥，还想置换的话以核心区与河西为主。

仅供参考。

四

Q:

我夫人是成都户口，我在积分落户北京的，但估计至少十年。目前我们在京无房，如果为了孩子上学，您是建议先在北京还是去成都？主要就算在北京买房也只能买在郊区，昌平回龙观或者石景山，学校都不好。而去成都的话同样150万的首付能买很不错的学区房了，还能兼顾自住。

注：我现在不到100分，十年或许都很难落户，只能寄希望于高考之前。但如果放弃北京去成都的话就需要我夫人带孩子回去，就算她能找到合适的工作也比北京薪资低，而且带孩子势必降低工作效率，收入会更低，那我在北京的压力就会更大。

A：

1、北京和成都哪儿合适，这只能看自家的情况，外人不敢建议。

2、石景山不是郊区，教育资源也并不差。石景山是吃亏在辖区人口少，基数小所以显的天牛娃少，就算发现几个也都被西海掐尖儿了。其实如果按照人口平均，石景山的成绩在北京靠前。

另外石景山的学区房相对性价比高，像景远和京源等学校放到其他区是有资格涨出学区溢价的，但因为石景山没有公认的顶级高中，导致几所学校也就没有溢价，但性价比就更高了，更适合期望值不是非清北985不上的家庭。

3、回龙观的教育也挺不错的，码农子弟就提供了很强的生源，以昌平二中来说，放到东西海也是中上等学校，同样有资格要出溢价。之所以没有溢价是跟石景山同样的原因，高中还不算顶级而已。

或者这么说吧，昌平或者回龙观的教育水平，应该和成都的双流差不多，都是郊区中很强的。

4、成都的楼市行情我不懂，积分落户和就业市场我也不懂，帮不上忙，还是看自己的判断吧。

仅供参考。

五

Q:

我目前和父母住在西城的单位公租房，户口也在那里。最近想买一套新房，学区不要求（我没结婚，即使结婚了看看我西城这边的户口能不能用），主要是想改善点儿环境。

我在望京上班，所以希望房子在长安街以北，离地铁较近，主要是附近要有三甲医院（父母年纪大了），小区环境稍微好点儿，房子也不太大，70 80平小三居或者能改成小三居就行。

预计总价在550万左右，600万稍微有点儿费劲。（首付大概有250-300，月收入平均下来3-4万）。您这边有推荐的房子么？

A：

1、只要有户口就能在当地入学。只不过这套房你父母是承租人，所以入学时算“四老房”，在现在这种入学高峰期是顺位靠后的，但过几年或许就学位不紧张了，大概率正常入学。

2、我一般只能从保值角度说两句而已，不过提醒一点，尽量不买能改的户型。因为一是不好改，如果好改的话我们开发商就直接设计了，还能多卖钱呢。二是就算改的好，将来出手时也不好收回改造的成本，接盘人无论是否喜欢这改造户型，都会以此为借口砍价。

3、550万80平，7万多一平米，那就在望京买呗，这单价不算低了。或者如果能到600来万都能买在来广营的商品房两居了，北纬40度，自住保值都合适。再或者看亚运村小营，能选的不少呢。

4、另外多说一句，这单位公租房是“自管公房”吧？那如果自己买了房，继承“承租权”的问题是否考虑过？

仅供参考。

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