购房合同签订后共有人拒不出售，买方起诉解除合同案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

王某英作为原告，向一审法院起诉张某杰，要求解除双方于2018 年 1 月 9 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并主张张某杰支付违约金 300000 元、居间服务费 50000 元，同时由张某杰负担本案诉讼费。一审判决后，张某杰不服，提起上诉。

二、各方主张及理由

（一）王某英的主张及理由

1. 同意一审判决，不同意张某杰的上诉请求。

2. 因张某杰妻子未签署《共有权人同意出售证明》，导致合同存在履行风险，故未按约支付定金及后续房款。现要求解除合同，张某杰应支付违约金和居间服务费。

（二）张某杰的主张及理由

1. 撤销一审判决，发回重审或依法改判一审判决第二项为支付王某英违约金 25000 元，诉讼费由王某英承担。

2. 涉案房屋买卖合同因缺少共有权人签字，合同未成立，故未生效。

3. 房屋买卖合同未能履行的主要原因在于中介公司未尽到提前审核告知义务，自己无过错。

4. 王某英不符合行使不安抗辩权的情形。

5. 50000 元中介费并非完全由自己造成。

三、法院查明事实

1. 合同签订情况

- 2018 年 1 月 9 日，王某英（买受人）与张某杰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出售北京市大兴区一号房屋，成交价格为 1740000 元，合同中所列物品经协商作价 2540000 元，两部分总计 4280000 元。采取自行交割付款方式，合同签订日买受人应向出卖人支付购房定金 500000 元。

- 合同自双方签字或盖章之日起生效，附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。但附件二《共有权人同意出售证明》，张某杰妻子不同意签署。

2. 居间服务合同及判决

- 2018 年 1 月 9 日，张某杰、王某英与北京市 H 公司（居间人）签订《居间服务合同》。

- 法院经审理认为，居间服务合同合法有效，但房屋买卖合同因共有权人未签字存在瑕疵，H 公司居间服务未完全履行完毕。酌定王某英应支付 H 公司居间服务费 50000 元。

- 判决生效后，王某英于 2020 年 11 月 3 日向 H 公司支付居间服务费 50000 元。

3. 房屋后续情况及张某杰家庭关系

- 张某杰称涉案房屋因自己与妻子签署离婚协议，于 2018 年 3 月 18 日签订买卖合同出卖，价格为 4400000 元，并非王某英所说的一房二卖。

四、法院审理及判决

法院认为：

1. 合同成立与生效

- 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。王某英与张某杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》自双方签字时合同成立。

- 虽附件二缺少共有权人签字，但张某杰不具有涉案房屋完整物权的无权处分行为并非导致合同不成立或无效的法定事由，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

2. 合同履行与违约责任

- 因张某杰妻子未配合签署《共有权人同意出售证明》，王某英未按约支付定金并无不妥。现合同未实际履行且房屋已再次出售，支持王某英解除合同的诉讼请求。

- 根据合同约定，违约方须支付违约金并赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。考虑到王某英及时止损未产生较大实际损失，综合实际情况，酌定由张某杰支付王某英违约金 60000 元。

最终判决：

1. 王某英与张某杰于 2018 年 1 月 9 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2021 年 4 月 26 日解除；

2. 张某杰于判决生效之日起十日内支付王某英违约金 60000 元；

3. 驳回王某英的其他诉讼请求。

五、房产律师点评

在本案中，核心争议在于房屋买卖合同的成立、生效以及违约责任的认定。

首先，从合同成立的角度来看，尽管合同附件二缺少共有权人签字，但依据法律规定，双方当事人在合同上签字盖章即表明合同成立。张某杰以共有权人未签字为由主张合同未成立，缺乏法律依据。

其次，关于合同效力。张某杰虽不具备涉案房屋完整物权，但无权处分行为并不必然导致合同无效。该合同体现了双方真实意愿，且内容合法，应认定为有效合同。

在违约责任方面，由于共有权人未签署《共有权人同意出售声明》，致使买卖合同未能实际履行，张某杰作为卖房人对此负有责任。虽然张某杰声称自己无过错不应承担责任，但过错并非违约方承担责任的必要条件。法院综合考虑合同履行情况以及王某英的损失程度，酌定张某杰支付违约金60000 元是合理的。

这一案例提醒各方当事人在房屋交易中应注意以下几点：

1. 对于卖房人而言，若房屋存在共有权人，务必确保共有权人同意出售并签署相关文件，以避免合同履行过程中出现纠纷。

2. 对于中介公司来说，应尽到提前审核告知义务，确保合同的合法性和有效性，避免因服务瑕疵而引发纠纷。

3. 对于买房人来说，在签订合同前要充分了解房屋的产权情况，当发现合同存在履行风险时，应及时采取合理措施止损，并通过法律途径维护自己的合法权益。

六、办案心得总结

本案凸显了房屋买卖合同签订及履行过程中的风险和注意事项。作为律师，在处理类似案件时，应准确把握合同成立与生效的法律规定，仔细审查合同的完整性和合法性。对于涉及共有房屋的交易，要高度关注共有权人的意见和签字情况，确保合同能够顺利履行。

在违约责任的认定上，律师应根据具体情况分析违约方的行为是否构成根本违约，并结合当事人的实际损失确定合理的违约金数额。同时，要引导当事人在签订合同前充分了解房屋的产权情况和交易风险，避免因疏忽而陷入纠纷。在处理纠纷过程中，律师应积极为当事人提供专业的法律建议和诉讼策略，以维护当事人的合法权益。