应收账款增速高，资金回笼压力大，近六成物企现金流恶化

一直以来，因业务及收入的稳定性，物企总是被市场称为“现金奶牛”。但近来与之深度绑定的开发商、房价走势、经济环境等多重因素影响下，物企的收入开始变成越堆越高的应收款。

第三方研究机构统计显示，2024年上半年，上市物企的应收账款上涨显著，超过同期的营业收入增速。据中物智库数据，62家上市物企应收账款及票据总额同比增长12.22%，同期的总营收增速仅为6.25%，明显低于应收账款增速。

业内认为，物企应收账款高企，一方面是受到关联开发商资金紧张的影响，另一方面则是第三方的物业费收缴难。多重因素作用下，物企在2024年上半年面临着资金回笼的挑战。对此，多家物业公司表示，将在下半年加大对关联方的催缴力度，同时提高小业主满意度，提升其缴费意愿。

应收账款增速显著

在资本浪潮风止后，众多上市物企不得不面临一个严峻的现实：过往几年企业过度追求规模扩张与营收的高速增长。这一过程中所累积的潜在业绩风险，如同暗流涌动的地雷，逐渐浮出水面。其中，应收账款问题尤为突出，成为制约企业健康发展的重大隐患。

中物智库统计显示，2024年上半年，62家上市物企应收账款及票据总额1040.69亿元，较上年同期增长12.22%，较2023年底涨幅达到20.92%，呈现出显著增长态势。

有业内人士称，“趋势相符的情况下，规模增长、应收账款增长，说明业务发展态势比较好。”亿翰物研也表示，通常情况下，应收账款规模的扩大与管理面积的增加以及收入水平的提升是相辅相成的，同时，考虑到近年来外部环境的多变性和挑战性，应收账款增加在一定程度上是符合预期逻辑的。

不过，不少物企的应收账款增幅已超过了营收的增速。据中物智库统计，2024上半年，62家上市物企营业收入的同比增速为6.25%，明显低于整体的应收账款增速。

例如，2024年上半年，头部物企万物云实现营业收入175.6亿元，同比增长9.6%，同期其贸易应收款项及应收票据为94.45亿元，同比增速高达39.29%；保利物业的营收实现同比增长10.2%，贸易应收款项约为35.8亿元，同比大幅增长20.9%。

在管规模和营收规模都位列行业第一的碧桂园服务，也面临相同的问题，截至6月末，其总收入约210.46亿元，同比仅增1.5%，应收账款同比增长5.74%，高达185.01亿元，也是各大上市物企中应收规模最大的。

另据克而瑞物管统计，包括德信服务、宋都服务、荣万家在内的11家企业，其应收账款的规模甚至超过了各自的营业收入。

应收账款规模增速过高，已经成为物企普遍面临的行业性问题。业内认为，这一现象揭示了可能存在的资金回笼压力或收款效率的潜在问题。

事实上，由于回款难度增加，不少物企的现金流状况已经受到了影响。据中物智库，2024上半年，62家上市物企现金及现金等价物总额1050.2亿元，较去年同期下降4.15%，较2023年底则下降14.34%。其中，有超35家物企的现金及现金等价物出现了下降，占比近6成。

亿翰物研认为，物企应收账款高企，一方面是由于房地产行业持续深度调整，作为物企关联方的开发商不断陷入资金紧张的状态，导致应收账款快速增长，同时回款周期被拉长，进一步恶化了物企的现金流状况。

另一方面，受到房价走势、经济环境的影响，第三方的物业费收缴成为了一个普遍性难题，无论是住宅业主还是公建商写等其他业态，都面临着经济压力下的支付难题。上述机构认为，多重因素作用下，物企在2024年上半年面临着资金回笼的挑战。

受关联开发商拖累

楼市的低迷、庞大的债务，开发商的经营风险仍在持续中。手中没有充足的现金

尽管有许多企业主动减少了与关联方的交易，以抑制应收账款的增长速度，但部分物企的关联方应收账款仍处于较高水平。

据克而瑞物管统计，截至2024年6月末，在关联方贸易营收占比这一指标上，合景悠活和建业新生活超过了50%，雅生活服务和万物云的占比则超过40%，华润万象生活、新城悦服务则在35%以上。

不少物企还出现了关联方应收款激增的现象。其中尤以万物云受市场关注。2024年中期业绩会上，万物云管理层就对外披露，据统计，2023年主流上市物业企业关联方应收同比提升13.5%；而今年上半年，在万物云近95亿元的应收款中，来自关联方的应收账款及票据为38.2亿元，同比增长50.6%，远高于行业平均增速。

头部物企保利物业也存在相似的状况。截至6月末，在保利物业的贸易应收款中，来自关联方和第三方的分别为8.38亿元、28.92亿元，前者较期初的涨幅高达60%以上，远超后者的50.4%，关联方应收账款表现出更为迅猛的增长。

这引发了市场的担忧。有观点认为，即便保利物业的关联方是相对稳健的保利发展控股集团，但大量的应收账款一定程度也增加了回款的风险。同时，应收账款的高企不仅占用了大量流动资金，增加了资金成本，还可能因坏账风险而损害企业利润和现金流。

这已有不少前车之鉴。受关联方应收账款计提的影响，多家物企交上了一份亏损的成绩单。

今年上半年，雅生活服务就交出了上市以来首份亏损的业绩，报告期内净亏损15.32亿元。除业务板块受到经济环境和服务品质提升影响利润率承压外，另外一大原因就是关联方客户面临债务偿还压力增大，信用情况出现较大变化，出于谨慎原则，雅生活就关联方客户贸易应收款项进行了计提减值拨备28.84亿元。

这也是雅生活服务首次进行了大规模的资产减值计提。此前作为雅生活服务关联方的雅居乐，一直保持着良好的信用，但由于无力偿还一笔5月中旬到期的票据利息，该公司首现债务违约。也因此，雅生活服务不得不开始计提坏账。

大额的关联交易已是既定事实，但为了减少日后可能发生的计提对业绩带来的影响，对现金流形成的压力，上市物企纷纷主动降低关联交易，并加大追讨力度，以更积极的措施追回应收账款。

碧桂园服务在今年上半年成立了由公司高管组成的欠款追讨委员会，通过实行强有力的组织保障来下达任务和全面推进各项欠款追讨，同时针对已逾期的应收账款采取了以资抵债、推进诉讼或仲裁等一系列回款措施。管理层预计，这会在未来时间里面逐步转化为现金流。

万物云则在近年来一直降低与万科间关联交易比例。据披露，这一比例从2021年的19.2%一路降低至2023年的13.5%，至今年6月末已压降至10.2%。

万物云管理层称，预计今年下半年开发商关联业务整体还会下降，跟去年相比大约整体会下降13亿~14亿元的规模。“开发商业务下降本身对我们的业绩是有负向影响的，所以下半年我们的重点是进一步控制开发商业务的负向影响。”

值得一提的是，关联方较早出现债务违约的物企，在历经多次的拨备计提后，逐步实现了业绩扭转。2024上半年，佳兆业美好的净利润增速高达152.31%，位居各上市物企首位，这主要得益于2023年时，该公司对应收账款进行了近7成的计提减值，意味着来自关联方的风险基本出清，逐步摆脱了关联方的不利影响。

小业主物业费难收

不只是关联方的债务状况对物业企业的应收账款形成拖累，第三方亦存隐忧。

据各大物企年报显示，贸易应收款主要来自于按包干制进行管理的物业管理服务及增值服务等业务过程。有上市物企人士表示，“第三方的应收款通常来自小业主或者公建服务。”

以保利物业为例，报告期内，该公司的第三方贸易应收款较2023年底的涨幅超50%。

保利物业管理层在业绩会上表示，今年上半年应收账款的综合回款率同比下降3个百分点左右，压力主要集中在住宅和公服项目，原因包括外部经济和房价下行下业主支付能力和意愿变弱、业主观望物业费调价、大小业主空置率上升、大业主方面政府预算紧缩等。

物业费收缴率低，已成为普遍性的行业问题。融创服务管理层也表示，相较往年，今年现金流压力确实大一点，主要在于物业费收缴的下降。当下的经济环境，业主付款节奏后置。同时，地产交付存在问题，也影响业主的缴费意愿度。

2021年下半年至今，房地产市场持续承压，截至今年6月，70个大中城市中有64城新房价格环比呈现下降的态势。受此影响，不少业主开始重新评估起物业服务的价值。

据克而瑞物管调研，受房价下跌、满意度下行、收入下滑等多方面因素影响，业主缴费意愿普遍降低，即便是习惯提前缴纳物业费的优质客户，缴费积极性同样在下降。2023年，一年以上物业费缴费客户同比下降约3%，在一定程度上加剧了物企收缴压力。

同时，典型城市物业费收缴率也有不同程度的回落，跌幅在2%-3%之间。在上海，2022年物业收缴率约92%，2023年收缴率跌至90%，同比减少2个百分点；在重庆，2023年的物业费收缴率仅约80%，这也意味着，约有两成的业主延迟缴纳甚至不交物业费。

多重因素影响下，上述机构调研显示，2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率跌至85%，同比降5个百分点。

值得一提的是，今年以来，重庆等多地物业费标准重新公示，使得高物业费项目收缴压力明显上升，不少城市还因此出现一波物业费降价潮。融创服务的管理层坦言，公司半年度物业费收缴情况受到了影响。

多家物企在谈到该政策带来的影响时表示，物业费“降价潮”预期会对未来盈利构成一定影响。越秀服务管理层提及，目前尚未出现物管费下调的情况，但随着项目业委会的成立，也可能会遭遇这一状况，可能对物业公司利润产生影响。

物企业认为，提升物业费收缴，单纯靠催缴费并不能收到好效果，核心还是在于对业主需求的理解、解决问题。万物云董事长朱保全表示，在住宅物业服务领域，客户服务品质更加重要，后续要通过持续的现场投入来获得客户的认可，使得客户在如今复杂的经济环境下保持较高的付费意愿。