锦和商管轻重权衡 在4.6亿写字楼交易背后

观点网近日市场消息传出，锦和商管联合其它机构，以4.6亿元价格收购了创邑旗下的创邑MIX?安波路商业项目。这是一个位于上海杨浦安波路的社区型商办综合体，总建筑面积1.8万平方米。

或许是因为有“轻资产第一股”头衔，锦和商管并不希望与重资产业务有过多的关联。因而在此消息被大范围报道后，锦和商管便进行了澄清，包括向观点新媒体表示收购的主体是锦和资管与其他机构，锦和商管只是负责项目的商业运营并不属于收购方。

虽然锦和资管和锦和商管同属于锦和集团旗下，但从此次事件来看，在锦和集团内部重资产业务和轻资业务有着明确的划分。

2023年，观点新媒体曾对锦和集团董事长郁敏珺进行过专访。当时，郁敏珺就表示，锦和不仅做重资产投资，也做轻资产运营管理，实行“一重三轻，轻重并举”的业务发展模式。

目标存量

锦和集团的方向从一开始便是瞄准了存量市场，这一决策源于2006年郁敏珺赴美前往哈佛进修。在纽约曼哈顿参观考察项目时，郁敏珺发现那里没有大规模建设，几乎都在做存量更新。她即刻意识到城市化进程发展到一定程度便是存量市场发展的开始。

于是在2007年国内的目光还集中在开发市场时，锦和商管已经开始承接存量市场的焕新与改造。通过获取城市老旧物业、低效存量商用物业进行改造升级，因此锦和商管基本每拿下一个项目都要花费一笔不小的改造成本，承担了一个再开发的责任。

因此锦和商管既可以提供从经营、招商到物业管理的全流程服务，也能够负责从前端设计、施工到QS的商务招标，形成相对完整的产业链。

“锦和的轻资产运营会在项目的改造上投入，除了没有持有资产本身，改造投入还是比较大的。”因此郁敏珺更愿意将锦和的城市更新项目称为"中"资产运营，而非轻资产运营。

例如原上海金星电视机厂改造项目，不仅涉及对厂区原有建筑的重新规划与改造实施，同时通过存量工业用地转型途径进行自主更新，从工业厂房改造成文创园区，运营过程中也必然要面对厂区的拆迁与新建这些开发性质的业务以及重资产投入。

据采访资料数据，锦和已经在城市更新领域投入近20亿元。

尽管有重资产投入，但锦和商管奉行的商业模式仍是轻资产模式，不持有物业，主要通过承租运营，受托运营和参股运营。

据锦和商管2024年半年度报告显示，截止至报告期末，实现营业收入5.18亿元，同比增长4.01%；归母净利润为2322万元，同比下降72.83%。

同期末，锦和商管承租运营的项目40个，管理面积约79万平方米；受托运营的项目29个，管理面积约52万平方米；参股运营的项目有2个，管理面积约10万平方米。

其中利润下滑的主要原因，亦是锦和大宁财智中心项目改变合作模式，由承租运营模式转换为委托管理模式导致2023年同期资产处置收益金额较大。

轻重分割

商业客通过查阅过往报道注意到，在2021年6月，锦和集团与华平投资共同创立锦和资管之前，锦和集团旗下的重资产业务和轻资产业务似乎并未完全分割。

2009年，锦和便以投资人角色介入酒店行业，彼时收购了上海凤阳大厦，打造成御锦轩凯宾斯基全套房酒店。

2021年4月，在锦和商管2020年作为“轻资产第一股”正式在上海证券交易所挂牌上市后，锦和商管宣布，以2.29亿元收购3家位于北京、上海的资产运营公司。其中，以1.6亿元收购同昌盛业60%股权，值得注意的是，同昌盛业的投资人之一便是美国华平投资基金。

据观点新媒体当时报道，锦和商管在去年上市时合共净募集资金6.85亿元，约有1.53亿元用于越界·金都路项目以及智慧园区信息服务平台建设项目，剩余5.559亿元用于偿还银行贷款及补充流动资金。

当时锦和商管正处于营收增长乏力的阶段，如何持续找到新的增长项目是横在锦和商管面前的一大难题。

锦和集团与华平投资创立锦和资管则是解决这一困境的“良药”。

一方面华平投资是全球领先的私募股权投资公司，可凭借其丰富的行业经验为锦和资管保驾护航。另一方面锦和集团顺势完成旗下轻重资产业务的分割，锦和商管负责轻资产运营，锦和资管负责寻找并持有新的增长项目。

锦和资管成立后，将锦和商管旗下项目的物业进行持有收购，同时也将上海御锦轩凯宾斯基全套房酒店收入囊中。但锦和酒店业务目前仍处于独立地位，并未归到锦和资管旗下。

2016年，锦和集团与首旅集团、吉和睦酒店管理集团签署合作协议，设立安岚（北京）酒店管理有限公司，引进在国际上享有盛誉的酒店及度假村品牌THECHEDI，发展和运营该品牌下的度假酒店、城市酒店、住宅和其他有关产品。

2023年，锦和集团宣布加大投资，收购北京首旅拥有的安岚酒店管理有限公司股权，从原来的股东之一变成控股股东，掌舵安岚品牌的整体发展策略和经营管理。这或许也是为锦和资管扩大资产管理规模提前铺路。

另一方面，锦和资管成立后还为集团新拓展了公寓赛道，并购了服务式公寓"base佰舍"，专注于中高端服务公寓的投资改造和运营，选址上海、北京一线城市的核心城区。

郁敏珺就曾表示，公寓产品是锦和资管平台的一个重要赛道，作为锦和的重资产投资，由base佰舍品牌运营管理。

base佰舍也涉足管理输出，2023年6月，联手临港集团旗下临港服务，合力推出专注于园区配套长租公寓运营的专业品牌LIN舍，为上海临港中高端服务公寓做管理输出。

据采访资料数据，base佰舍在上海和北京已开业及筹备开业的中高端服务公寓项目近30家，公寓总数量约6000套，推动锦和资管的资产管理规模达到了300亿元。

回看此次锦和资管参与收购的创邑MIX?安波路商业项目，该项目位于上海市杨浦区安波路，用地面积约6000平方米，总建筑面积约1.8万平方米，业态分为社区商业，品质办公两大主要功能。

属于锦和资管、锦和商管各施其职，为增长资产和管理规模的一次合作出击。有意思的是，创邑MIX品牌背后的城市更新运营服务商——CREATER创邑，也站着华平投资作为投资人。