富人区董铺湖板块，大蜀山脚下，户型起步125m²

建面约140㎡户型

城市向西，迎来合肥真正的富人区——董铺湖板块。

NO.1|壹

板块介绍

董铺湖板块是合肥重点科研基地和人才培养基地。北侧的三十岗，作为合肥未来大科学城核芯区域，正在不断建设中；号称“科研圣地”的科学岛，承担着国家大科学工程建设、国家八六三计划等多项重大科研项目，未来也将赋能合肥的科教未来。

具体的生活配套上：

南侧地铁2号线穿过，通过西二环、北二环、长江东路等城市主干道可到达合肥各个区域；教育资源上，主要有振兴小学、五十中东校振兴校区；商业上，伟星印湖山带有部分商业，还有奥园城市天地、半边街等。

此外，位于董铺湖板块西南的大铺头片区，作为“科大硅谷”蜀山园的重要片区之一，正在进行整体层面上的城市深化设计和研究，重点针对尚未开发建设区域、拆除区域和待整治区域开展，目标是形成面向全球的国际科创示范区、面向全省的城市更新样板区、面向科学岛的科创走廊门户。

大铺头片区城市深化设计研究示意图

伴随着大铺头片区的大范围城市更新，势必也将为董铺湖板块提供大量的潜在购房需求。

根据第一房研究院AI楼市指数系统显示，董铺湖板块1-8月新房成交量从6月开始下降明显。5月是新房成交均价的“转折点”，5月合肥发布新政，刺激市场成交量增加。5月之后，成交均价上涨，8月成交均价在2.85万/m²左右。从成交均价能看出，板块改善楼盘较多，1月均价最高将近3万/m²。

从面积段来看，120-140m²占比近50%，其次就是140-200m²。以改善户型为主。板块内目前在售新房招商天青臻境、伟星印湖山、晶宫山水拾光、金隅中交山湖云筑。接下来一起看下板块内改善新房的晶宫山水拾光。

NO. 2｜贰

项目介绍

2023年4月，阜阳晶宫以1510万元/亩竞得蜀山区SS202301号地块，总价60007.4万元，住宅楼面价12583.33元/㎡，溢价率14.83%。

蜀山区SS202301号地块位于蜀山区长江西路与半岛路交口东北角，土地面积39.74亩，规划居住，容积率≤1.8，起始价居住1315万/亩；居住最高限价1510万元/亩。

项目拟建7栋住宅，为10-17F的小高层，共356户。

项目首开2栋楼，3幢与6幢，共计136套房源。登记半个月时间过去，据合肥市住房保障和房产管理局消息，晶宫山水拾光仅签约3套房源。首开相对较惨淡。

目前项目开盘3栋楼2、3、6幢，项目户型有125、140、143m²。

先来看下这个125m²的，首先这个户型南北通透，并且一共三个卧室，朝南的有2个，并且走道也没有造成多余面积的浪费，分布方正，整体看是不错的。

建面约125㎡户型

剩下2个户型是140和143m²的大面积户型，南北通透，客厅区域可划分出来1个书房，公卫的开门是朝向南，透气性好，户型方正，两个面积的区别在于厨房的面积，143m²的餐厅和厨房更宽敞。

建面约143㎡户型

晶宫山水拾光区位图

交通方面：周边有长江西路高架、西二环、合肥西站、临近地铁2号线，距离科学大道站和天柱路站都很近，交通便利。

学校方面：有蜀山小学、新城小学、金湖小学

商业方面：拓基城市广场、金大地1912、半边街、之心城

医疗方面：省肿瘤医院、合肥市第一人民医院西区

配套总体来看，教育资源有所欠缺，并且无大型商业。

周边二手房，新加坡花园城二手房报价在1.8万/m²左右，部分房源报价甚至不到1.3万/m²。其他周边小区老破小较多，均价在1.3万/m²。

不利因素：

1、小区规划的最南边一栋楼与高架桥距离较近，避免不了的噪音问题。

2、小区东西两侧目前都有停车场，暂时没有收到要拆除的消息。

3、价格方面，项目价格目前均价2.7万/m²，周边二手房价格相差将近1万/m²。对于购房者性价比不高。

4、晶宫品牌力一般。

NO.3|叁

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NO. 4｜肆

总结

项目8月28日加推3栋楼1#、5#、7#。但楼盘目前去化不好，户型建筑面积在125-143㎡之间，均价约为2.7万/㎡。面对现在越来越“卷”的合肥市场，晶宫刚进合肥可能有点“水土不服”，但相信不久将来，晶宫也会在合肥市场大展宏图。