广东
知识城巨无霸旧改又有新进展……
近日，广州规自局公布了镇龙村（东片区）旧改控规批前公示。
来源：广州规自局
调整后，这个巨无霸旧改，宅地增至15宗，改造面积猛增147万㎡！体量达232万㎡！
此外，还新添两所九年制学校和四所幼儿园，增加公建配套等。
这规模，妥妥一个生活大城，但从目前知识城板块楼市情况来看，未来恐怕是令人堪忧……
镇龙村（东片区）旧村项目，位于黄埔知识城板块，北至广河高速、南至兴龙大道、西至创新大道，东临越秀TOD星汇城。
从地图上看，镇龙东旧改交通条件优越，正处在地铁21号线、14号线支线的镇龙站、镇龙北站三大地铁站之间。
先看本次规划调整重点：
1、调整用地性质，总建筑面积猛增。
将村庄建设用地、规划待定区、农林用地等，调整为中小学、医疗用地、二类居住、服务设施、商业用地兼容商务、公园绿地等用地。
其中，二类居住用地有14宗，商业用地有8宗。
改造范围内，总建筑面积由85万㎡调整至232万㎡，增加约147万㎡。
2、公共配套升级，配建2所九年制学校等
改造范围内，规划居住人口为5.22万人，共设置167处公共服务及市政设施，比现行规划增加146处。
其中，包含两所九年制学校、5所幼儿园、以及常见的市政基础设施、生活配套、服务配套等。
3、道路交通优化
规划将优化9条现有道路线位，同时新增2条干道和2条支路。
此外，还将根据服务需求优化公交首末站和公共停车场的布局。
总的来看，此次方案，不仅是宅地增加，还丰富板块教育、商业、公建配套资源。
按去年12月批复的实施方案，镇龙东旧改建新范围72.98万㎡。
其中复建地块为40.64万㎡，融资地块为32.34万㎡，占比43%。
从用地布局来看，整个项目都以居住为主，用地面积占了差不多一半。
此外，整个项目配套也比较完善，光是公共服务和基础设施用地，就近9万㎡，项目达到167个。
按规划，镇龙东旧改将依托其交通枢纽优势，打造成为知识城片区“副中心”，并重点发展新一代信息技术、人工智能、生物安全等产业。
镇龙东项目效果图（以最终官方批复为准）
如改造顺利，这样一个集居住、商业和各类配套设施于一体的航母级项目，未来有望成为该区域的主要供应力量。
不过，这样的体量未来要是入市，面临压力巨大。
这两年，知识城的新盘数量相对较少，但其二手房供应量很充足。
尤其是如今的二手房市场，正在以价换量。
过去一年里，周边楼盘的价格一直在跌，大多数楼盘的跌幅都超过20%。
来源：贝壳找房
比如，附近成交量领先的万科幸福誉为例，今年7月成交了一套小户型，单价仅为1.36万/㎡；龙湖双珑原著最低已跌至1.63万/㎡……
来源：贝壳找房
镇龙东旧改启动以来，项目进度一直稳步推进。
--2017年9月，镇龙村组织村民代表同意实行城中村全面改造，并以合作改造方式进行。
--2018年7月，镇龙村三委成员进行表决，同意东西两片区分别进行单独改造。
--2020年2月，镇龙村（东片区）旧村改造项目纳入《广州市黄埔区广州市开发区2020年第一批城市更新年度计划》。--2020年7月，项目在各经济社召开拆补方案宣讲会，并通过表决。
--2020年8月，镇龙村（东片区）启动整村签约，同年12月签约率超七成，2021年6月，签约率超八成。
--2023年5月，镇龙村（东片区）旧村改造项目取得基础数据批复。
--2023年12月，镇龙村（东片区）旧村全面改造项目实施方案（片区策划）正式批复通过。从启动改造到方案批复，这一过程历时五年多。
与其他旧改项目相比，这个进度并不算慢。不过，今年以来，镇龙东似乎陷入了停滞局面。一是，有村民今年5月在领导留言板表示，项目自2023年9月开始拖欠临迁费，已经拖欠9个月。
二是，项目还传出回迁房停工的消息。据@黄埔生活汇今年5月实地走访，回迁房的建设进度与去年8月相比，似乎没有太大变化。
回迁房进度（来源：黄埔生活汇摄于2024年5月）
据了解，该项目的旧改合作企业为珠光集团。不过，目前有两种传闻，一是一家浙江企业或将加入，与珠光集团共同推进改造。若真如此，这种合作模式无疑会为项目带来更大的信心和动力。二是，镇龙东旧改或将实行清退开发商。目前这两个传言都还没有官方消息，所以，我们还是静观其变。对于样一个超级旧改，你怎么看？欢迎评论区留言。
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