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北京朝阳【保利和光煦境】

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朝阳作为北京楼市最为活跃的区域之一，原因还是在于区域面积大，商品房众多，商圈配套成熟度高，且有产业支撑，对比于海淀10万+的整体均价，朝阳整体均价7万＋的价格还是具备一定的优势。

主要承载国贸外溢的朝青和常营板块，论品质、论地段、论配套、论增值能力，都是东边置业人群绕不开的区域。由于多年未出新的地块，考虑这两个板块的购房人只能在各种二手房小区中挑选。

售楼处电话：400-8844-804【官方】介于朝青和常营之间的平房板块，迎来了两个新房项目：保利和光煦境、三元玺悦朝阳，算是为多年以来的二手房市场注入一波活力。咱们今天来具体分析一下保利和光煦境。

和光煦境沙盘示意图

接下来，我将从拿地情况、产品设计、户型点评、地段配套、竞品分析、未来预期、选房攻略等七个维度，给大家全面剖析一下项目的情况，力求客观，以供参考。

拿地情况

2022年第四批次集中供地中，位于北京朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块，最终由保利+建工联合体以25.53亿元+10000㎡现房销售面积竞得，溢价率15%。

该地块用地性质为R2二类居住用地，土地面积约1.96万平方米，建筑控制规模约4.9万平方米，地块容积率2.5、控高60米。2023年3月11日，保利、建工朝阳平房PF-44地块案名正式公布：和光煦境，销售指导价8.5万/㎡。

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产品设计

小区由8栋7-18层的洋房小高层组成，户型有88-99㎡三居、106-114㎡三居、148-170㎡四居，其中88-90㎡层高2.9米，106-114㎡层高2.95米，170㎡平层高3.1米，89㎡平32套，99㎡平16套，114㎡平的123套，106㎡可售有54套，148㎡只有14套，170㎡平68套，共计406户（其中现房销售96套），属于中小型社区。

和光系的定位，属于保利高端产品系，建筑外立面采用“和融自然•光的未来”设计理念，将光雕琢在外立面之上；虽然真石漆不显档次，但是高奢雅致的铝板加玻璃幕墙，配合香槟色调赋予整个空间阳光温暖的视觉；以光之律动开启未来生活界面，带来永恒的光影质感和视觉享受。

园林运用豪华酒店式慢生活感官设计，全面定制服务式社区园林，并且设有社区服务中心、花园咖啡厅与室外花园。

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社区中的三大景观系将近10000平米，为业主塑造惬意、温暖、丰富的慢调生活。同时排名top3的保利物业，更是为业主提供高标准的服务，前提是你得接受它每平米8.38元的物业费。

科技系统也是作为和光系的产品的一大卖点，入园即归家，人脸识别系统、车场管理系统、天使监控系统、地下环境监测系统、智能安防系统（电子巡更、周界防范、红外幕帘）、智能门禁系统、智能呼梯系统、可视对讲系统，让社区的每一份空间中，都有科技智慧的无形保护。

关于装修标准，对比王四营的保利锦上一二期，和光煦境至少提升了两个档次，既然定位偏刚改和改善，就不要做产业化装修，不然拆了可惜，升级还得多花钱，保持原状又不符合改善客群对于装修的要求。

其中88-99是一个档次，106和148是一个档次，170档次最高。标配全屋智能化，地暖、新风系统和中央空调。品牌都是如日立、西门子、博士或者同档次的厨卫家电，尤其是以170户型档次最高，配备洗碗机、烤箱、范思哲绿高档背景墙等。

户型点评

88㎡三居两卫户型

南向两面宽，北向为次卧与书房，南北通透，有入户玄关，增加归家仪式感；客厅主卧皆赠送飘窗，不加赠送的前提下，得房率可达82.32%；U型厨房，兼具实用与美感；LDK餐客厨一体化的设计，让厨房与客厅灵动交流，让烹饪不再变得单调。不足之处是两个卫生间皆是暗卫，影响换气效果。

99㎡三居两卫户型

南向三面宽的经典设计，南向双卧分别位于客厅两侧，增加私密性的同时，让阳光尽可能沐浴每一位家庭成员；南向三面宽赠送飘窗，不加赠送，得房率可达82.32%；主卧套房设计，带独立卫生间，并且有270°美景飘窗，增加采光和视野面。独立的家政间，可收纳美好生活，使空间优雅有序。难得的双明卫，拥有良好的换气功能，搭配新风系统可让室内空气洁净如新。

106㎡三居两卫户型

尽管客厅没有朝南，但是那种5.5米的超凡观景宽厅，畅享IMAX全景视野，足以弥补朝向的遗憾；南向阳光双卧栖息，主卧套房约270°美景飘窗私享；三个卧室中最小的面积将近9.7㎡，可做卧室，可做书房，百变皆宜；该户型同样有家政间，收纳有序，充分利用每一处空间；客厅以及南向双卧皆赠送飘窗，不加赠送前提下，得房率可达76%。

114㎡三居两卫边户和中间户户型

户型结构布局和99㎡户型基本一致，整体放大一些，居住的舒适度也会有明显的提高；约10.5米南向三面宽，落地窗4米的宽厅，带来视觉和采光的极佳体验；该户型分为中间户和边户，皆为全明格局，赠送南向双卧的飘窗，不加赠送的得房率在77%，区别在于边户主卧为270°转角飘窗。

148㎡四居双卫边户和中间户户型

四个卧室把四个角的经典四叶草户型，南北通透，户型方正，布局合理，动线流畅；南向约10.8米的宽幕落地窗，将美景尽收眼底；独立的家政间，惬意收纳生活之美；U型厨房，悦享雍容烹饪时光；南向双卧赠送飘窗，不加赠送的得房率在83.02%；同样该户型也分为边户和中间户，皆为全明格局，边户主卧多一个270°采光转角窗。

170㎡四居三卫边户和中间户户型

作为该项目最大的户型，各个功能间都宽敞大气，尤其是南向13.2米的宽景搭配6米的大宽厅，极致的窗墙比，大落地窗，让社交、娱乐、亲子时光在此尽情演绎；中西双厨搭配宽景窗户设计，尽览美味与美景；南向双卧赠送飘窗，赠送私家电梯厅，不加赠送的得房率在80.94%；该户型同样分为边户和中间户，除了次卫为暗卫，其他皆为全明格局。

地段配套

交通方面：

距离6号线黄渠站300多米，妥妥的地铁盘，东西走向的大动脉基本和所有南北走向的地铁线路换乘，10号线换乘24分钟到国贸，6号线向东24分钟直达通州副中心，14号线换乘37分钟可以到望京，2号线换乘53分钟到金融街，14号线换乘50分钟到丽泽，4号线换乘55分钟到中关村，单边通勤1个小时以内，基本覆盖全北京重点的产业中心。

自驾有朝阳北路、京通快速路、广渠快速路，朝阳北路可以直达朝阳大悦城、长楹天街。五环路可以和阜石路、莲石路连接，机场二高，17公里自驾21分钟到达首都国际机场。

商业方面：

一路之隔就有星悦广场，建筑面积近3.5万平米的体量，规划体验业态达80%，入驻商户包括fudi超市、星巴克、肯德基、多乐之日、玫瑰花园、福成烤肉、同仁堂等多个国内外知名品牌。

西侧5公里左右有朝阳大悦城，建筑面积超过40万平方米，超级家庭生活娱乐购物中心，曾获评国家五星购物中心；2022年被确定为第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。

东侧2.3公里左右为龙湖长楹天街，建筑面积约27万平米，与BHG华联购物中心（常营店）、陆港城，构成朝阳消费网红打卡地，汇聚众多国际大牌潮牌，多次霸榜北京购物中心客流榜TOP5。南侧1.6公里有北京双桥万达广场和国泰百货等大型购物中心。

医疗配套：

在项目东南方，直线距离约2.2公里处即为“北京朝阳医院（常营院区）”，地块西西南侧，直线距离约4.0公里处为“民航总医院”（三甲医院）

教育配套：

青苗国际双语学校、北京爱迪国际学校，可报考申请全球104所知名学校。北京第二外国语学院附属小学、北京市陈经纶中学民族分校、北京市第八十中学管庄分校。

生态配套：

项目附近有东坝野郊公园、常营体育公园、黄渠公园等多个公园环绕。距离北京四环内最大的城市公园朝阳公园直线距离7公里，地铁28分钟。

从整个城市界面以及配套而言，和光煦境应该是要优于目前在售的90%以上的新房项目，除了教育资源偏弱，其他没有明显的短板。同样，也缺少教育带来的溢价，不太在意学区因素的买房人也不会为学区而多花钱。

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