高善文：中国房地产市场要完成三个巨大过渡，供给侧还需更有力的支持举措

“经济的转型，就好比在高速公路开车。有的时候你要转弯，这个转弯就相当于经济的转型。在高速公路转弯的时候要减速，如果继续维持非常高的速度，不安全，而且很可能会转不过去。转弯的过程中，尽管要减速，但如果速度太低也会造成很多问题。”

9月7日，在第六届外滩金融峰会上，国投证券首席经济学家高善文举了这个高速路转弯的例子，分析了当前对于国内经济总需求不足局面两类不同的诊断及政策建议。

他提到，面对国内经济总需求不足的局面，市场上存在两种不同的观点。一种认为，当前总需求不足是转型的代价、成长的烦恼。经济要从过去依靠机械（制造）和房地产驱动的增长，转向依靠高端制造业、现代服务业等驱动的高质量增长，在转型的过程中必然需要经历一段时间的痛苦，经过一段相对比较低速的增长。这类观点认为，目前的局面是转折过程中不可避免要付出的代价，是必须面对的现实。

另一种观点则认为，当前总需求不足，总体价格水平以及再就业压力，尤其青年人和大学生的就业压力突出。从总需求管理的角度，当务之急是尽快刺激和稳定总需求，使总体物价水平能够尽快恢复到合意水平，使就业率、失业率能够回到相对比较正常的区间。而管理短期的总需求波动，与经济的结构转型可以分离开来。

高善文认为，上述争议更多是一种哲学层面、经济理念上的争议，来源于方法和信念的差异。“当前总需求不足的局面与经济转型显然存在一定的联系，在转型过程中，我们的速度是刚刚好，还是相对于转型的需求仍然处在过低的水平？”他认为，这一问题需要观察更广泛的证据并做出结论，尤其今年二季度以来，国内消费者在消费开支上出现了比较大的减速，这些证据和变化值得我们进一步深思。

谈到备受关注的房地产问题，高善文认为，过去两年，房地产的调整是影响我国经济非常关键的一个因素。至于中国房地产市场调整与上世纪80年代末日本房地产市场的调整是否相同，他认为既有相似之处，但也存在多个层面的特殊之处。

从需求端来看，近年来房地产市场的需求节节下滑，尤其是新房市场上，消费者在消费行为上、资产配置行为（包括房地产配置行为）上变得更加保守，这种影响一直延续到现在，毫无疑问加剧了房地产市场的调整。

“但尽管如此，我认为，中国房地产市场调整在几个层面上是非常特殊的，与其他国家典型的房地产泡沫破灭是不同的。”高善文强调，中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整：第一，从2021年之前的高周转模式转到未来的制造模式；第二，从以前的大型集团公司在法律上作为独立法人管理众多项目，并统一调配资金和协调流动性，过渡到未来资金和流动性管理以单个独立法人的项目为中心；第三，从过去的以预售制为主（占比近90%），过渡到未来在很大程度上以现房销售为主的模式。

高善文认为，中国房地产行业发展模式正在经历的三种转型和过渡，给房地产企业带来了巨大挑战。其中，在短期内非常突出的挑战是资金层面的压力，既表现在债务融资上，也表现在权益融资上。

“但同资金层面压力相对应的，是过去几年各类金融机构总体上都在降低对房地产企业的风险敞口。”他表示，要完成这样巨大的过渡，房地产企业需要包括债务融资、权益融资在内的巨量资金，但金融体系对房地产企业的资金供应还在削减，这一矛盾使房地产企业的调整不能非常平滑、顺利地展开。叠加需求端的一系列问题，导致房地产行业身陷困境。

他进一步指出，房地产行业上述困境的出现和持续，也成为经济转型和调整过程中增长率不及预期、需求弱、地方财政困难非常基础的原因之一。

今年三到四季度，总需求进一步减弱的风险可能依然是国内经济主导性的风险。展望未来，高善文认为，通过刺激居住需求、降低贷款利率等需求端来调整房地产市场是有作用的，但要帮助房地产企业完成上述三个方面的巨大过渡，在供应侧采取更加有力、更具针对性的措施可能更加重要。

另外，在广义消费层面，高善文结合当前备受关注的产能过剩、贸易压力等话题提到，中国作为全球制造业第一大国，制造业产出几乎等于七大工业国在制造业上的产出总和，这意味着，中国的总需求和总供给波动都会产生溢出效应，因此，在产业政策、宏观经济和税收管理上需要采取更具有全球视野的想法和做法。

他强调：“尽管经济向高端制造业转型非常重要，经济越来越多转向依靠TFP、依靠全要素生产力的驱动越来越重要，但是，所有经济活动的终级目的都是为了让人们、让消费者过上更美好的生活。人们对于更美好生活的渴望、更大的消费，是驱动经济活动最终级的力量，因此，消费活动应该是所有经济活动最终级的目的。我们在刺激消费层面上的政策需要进一步的深入思考。”