北京房屋案例：借名购买经济适用房登记人起诉居住人腾房

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

钱晓慧向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告腾退原告所有的北京市昌平区一号房屋；2．本案诉讼费由被告承担。

事实及理由：原告的丈夫孙宇翔与被告系兄弟。2005 年 9 月，原告因住宅房屋被拆迁，拆迁人允许原告购买经济适用房一处。被告没有住房，故双方口头协商被告代垫原告购房款 25 万元，相应被告暂时居住在该房屋处。一旦被告取得北京户口，被告无条件腾退房屋。2008 年 11 月 13 日，原告取得了北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）的《房屋所有权证》。

后被告户口迁入北京，也购买了房屋，其一直拒绝腾退涉案房屋。现原告及丈夫年事已高，原告多次与被告沟通未果。原告认为，原告是涉案房屋的合法权利人，依法享有对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。本案中，原告多次通知被告腾退房屋，被告迟延腾退房屋于法无据，其行为已经严重侵害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，望判如所请。

被告辩称

孙宇刚辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是被告兄弟媳妇，双方约定被告借用原告名义在天通苑购买涉案房屋一套，购房初双方有书面约定涉案房屋由被告出资，购买后由被告居住使用，满5 年后，经济适用房符合交易条件由原告配合过户到被告名下，此前被告曾多次催促原告配合办理房屋过户手续，原告以各种理由推脱拒绝，现在原告诉至法院要求我方腾房，是原告看到房价上涨，置双方亲情关系及约定协议于不顾，是背信弃义的行为。我方正准备另案起诉原告，要求原告将涉案房屋配合过户至被告名下。

法院查明

钱晓慧与孙宇翔系夫妻关系，孙宇刚与孙宇翔系兄弟关系。

2006 年 12 月 28 日，钱晓慧（买受人）与北京 H 公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区一号经济适用房一套（以下简称诉争房屋），房款为 272791 元。同日，从孙宇刚支出全部购房款 272791 元。

2007 年 10 月 22 日，钱晓慧账号内存入 35000 元，存款凭条原件在孙宇刚处。

2007 年 10 月 23 日，钱晓慧上述账号支出 33793.41 元。同日，办理房屋入住手续，孙宇刚入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由孙宇刚对房屋进行了装修并居住至今。

2008 年 11 月 10 日，诉争房屋所有权登记在钱晓慧名下。2016 年 6 月 20 日，钱晓慧通过补证方式取得房屋不动产权证书。

关于涉案房屋的出资，钱晓慧陈述孙宇刚只支付了25 万元，且该笔钱款系钱晓慧向孙宇刚的借款。但未出具相关收据。

关于涉案房屋是否存在借名的约定，双方存在争议。孙宇刚向法庭提交《协议书》一份，内容为“①一号房屋购买款及一切费用已由孙宇刚支付（特此证明）②现居住权属于孙宇刚，五年之后由钱晓慧过户给孙宇刚。一号房主孙宇翔钱晓慧一号现居住人孙宇刚证明人：母亲：孙秀芝孙雅芳”。钱晓慧对该份《协议书》不予认可。经询问，孙宇刚陈述该《协议书》上钱晓慧的签字是孙宇翔代签。钱晓慧陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，孙宇翔也记不清楚了。

现孙宇刚持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票、房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。

裁判结果

驳回钱晓慧的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案的争议焦点在于孙宇刚与钱晓慧之间是否存在借名买房合同关系。孙宇刚向法院提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是钱晓慧所签，故对该份证据法院不予采信。借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。

关于出资，钱晓慧称其也有出资并且其余购房款是向孙宇刚的借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。从孙宇刚提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由孙宇刚出资购买。诉争房屋由孙宇刚进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由孙宇刚持有，且孙宇刚解释其借用钱晓慧名字购买经济适用房亦属合理。故此，法院认定孙宇刚与钱晓慧之间成立借名买房合同关系，诉争房屋的原始购房合同签订于2006 年 12 月 28 日，故双方借名买房合同关系应属有效。

鉴于孙宇刚与钱晓慧存在借名买房关系，孙宇刚依据双方有效的借名买房合同关系而占有、使用房屋，其依法属于有权占有，故对于钱晓慧要求孙宇刚腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、借名买房的风险与证据留存

1. 明确借名买房的法律风险

本案中，双方因借名买房产生争议。借名买房存在诸多风险，如名义购房人反悔、房屋被名义购房人处分、因政策变化导致无法过户等。在借名买房时，实际出资人应充分认识到这些风险，并谨慎考虑是否采取这种方式购房。

2. 注重证据的留存

在借名买房关系中，证据的留存至关重要。本案中，孙宇刚能够提供刷卡凭证、购房票据、产权证书等原件，并且对借名买房有合理解释，这些证据对其主张借名买房关系起到了关键作用。实际出资人应保留好购房出资凭证、与名义购房人的约定（书面或口头约定的相关证据）、房屋占有使用的证据等，以便在发生争议时能够证明自己的权益。

二、合同关系的认定与举证责任

1. 借名买房合同关系的认定标准

法院在认定借名买房合同关系时，综合考虑了房屋的出资、占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房的合理解释等因素。这为借名买房合同关系的认定提供了明确的标准。在处理类似纠纷时，律师应根据这些标准，帮助当事人收集和整理证据，以证明借名买房合同关系的存在。

2. 举证责任的分配

在本案中，钱晓慧称其也有出资并且其余购房款是向孙宇刚的借款，但未提交证据予以证明，承担了举证不能的法律后果。这提醒当事人在诉讼中要明确自己的举证责任，积极收集和提供证据来支持自己的主张。律师也应指导当事人正确履行举证责任，提高胜诉的可能性。

三、有权占有的法律保护

1. 借名买房人的有权占有

基于有效的借名买房合同关系，借名买房人对房屋的占有属于有权占有。法院在本案中认定孙宇刚依法属于有权占有，驳回了钱晓慧要求腾退房屋的诉讼请求。这体现了法律对有权占有的保护。在处理类似纠纷时，应明确区分有权占有和无权占有，保护合法的占有权益。

2. 维护自身权益的途径

对于借名买房人来说，在发生争议时，可以依据借名买房合同关系主张自己的有权占有，对抗名义购房人的腾退请求。同时，借名买房人也可以通过法律途径要求名义购房人配合办理房屋过户手续，以实现自己的物权。对于名义购房人来说，如果认为借名买房合同关系存在问题，可以通过诉讼请求确认合同无效或解除合同，但需要提供充分的证据支持自己的主张。

四、诚信原则在民事交易中的重要性

1. 遵守约定的重要性

本案中，钱晓慧在房价上涨后要求孙宇刚腾退房屋，被法院认定为违反了诚信原则。在民事交易中，当事人应当遵守约定，诚实守信。借名买房是一种特殊的民事交易行为，双方更应严格遵守约定，不得随意反悔。否则，不仅会损害对方的利益，也会破坏市场交易秩序。

2. 法律对诚信原则的维护

法院在判决中强调了诚信原则的重要性，对违反诚信原则的行为进行了否定评价。这表明法律维护诚信原则，鼓励当事人在民事交易中诚实守信。律师在为当事人提供法律服务时，也应倡导当事人遵守诚信原则，避免因违反诚信而承担不利的法律后果。

总之，本案为我们提供了关于借名买房风险、证据留存、合同关系认定、有权占有保护以及诚信原则等方面的重要启示。在处理借名买房纠纷时，当事人应充分认识到风险，注重证据留存，遵守诚信原则，维护自己的合法权益。同时，律师也应发挥专业优势，为当事人提供准确的法律建议和有效的法律服务。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！