克而瑞2024年8月长沙楼盘热力排行榜（六区一县）

引言：

新政效应减弱，8月楼市持续降温。压力之下，头部房企提前降价抢跑。相较于往年“金九银十“才开启的强力促销，今年8月中旬即出现了项目大幅降价的趋势，更有甚者，打出超低价、封顶4字头口号。

榜单

榜单解读

PART.1

营销端

房企业绩完成难度大

降价抢跑冲量

8月，长沙政府出台按区、县认定购房套数新政，此举旨在更好满足居民多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康高质量发展。但在居民预期不足情况下，需求端政策刺激效果有限，市场反应平淡。

业绩压力之下，同时随着传统营销旺季将至，各房企营销力度加大。8月下旬，头部房企率先开启降价潮，大王山某项目“8”字头引爆楼市，随后多个房企跟进，部分项目降价达5000元/平米，竞争环境加剧。

至8月底，更有楼盘打出超低价，封顶4字头口号，降价潮漫延，疯狂内卷的价格战再度上演。

从典型让利项目来看，目前销售均价与项目原备案价系数多数在6-7成，部分项目甚至做到了仅备案价的54折，让利幅度明显。与周边二手房价格对比来看，部分楼盘价格倒挂明显，而且不少还是涵盖了精装价格。

PART.2

客户端

营销力度加大下

来访认购涨幅明显

8月长沙仅1个项目集中开盘，为教育大盘中建桃李九章项目，加推去化率高达93%，优质教育仍是去化神器。

8月开盘量跌入谷底，主要是两个原因导致，一是淡季房企推货节奏放缓，二则是市场低温，部分首开项目都选择平推入市，蓄客艰难。

8月整体来访仍略低于24年均值。周均单盘到访64组，环涨8.5%，周均单盘认购4.1套，环涨20.6%。8多个品牌房企率先开启以价换量，拉高认购，但大部分项目仍处于下降通道。

周度走势来看，市场前端指标分化明显，上旬前期指标数据低位波动，市场观望情绪严重；下半月降价潮下，市场持续升温，前期指标数据连续两周大幅上行。月末最后一周单盘涨至来访71组，认购6套，均达到今年高位水平。

在转化率方面，开福区转化率8.69%，明显优于其他主城区，主要源自长沙北中心保利时代项目高来访认购带动。天心区区域内红盘汇聚，整体来访热度断层领先，是惟一单盘来访突破百组的区域。

PART.3

上榜项目特征

高性价比楼盘热度上升

国央企项目占比75%

在三大榜单的 TOP10 项目中，从房企表现来看，国央企项目占比高达75%，剩余的也多为规模品牌房企。

表现突出的有招商蛇口、中建信和以及保利发展控股集团，各有三个项目上榜。此外，万科地产、中海地产以及华润置地分别有两个项目上榜。

从项目热力的共性分析来看，具有教育以及区位优势明显的项目占据榜单半壁江山，与此同时高性价比和品牌优势的项目上榜数量明显攀升。

8月来访热度TOP1项目为【招商蛇口的天青府】，其凭借招商蛇口的品牌口碑以及项目家喻户晓的高产品力，再加上8月推出部分特价房源，毛坯10XXX起，来访热度直线上升，认购热度也位列TOP4。

转化率和认购热度首位的是【中海寰宇天下】项目，8月新楼栋平推入市，叠加部分价格让利，推高项目来访认购数据双涨，实现15.89%的高转化率。

从项目来访认购走势来看，8 月下旬强促销之下，双涨项目上升至22个，比7月增加12个。双降项目减少至17 个，比 7 月骤减 43个。至8月末，营销力度加大下，市场反应积极，多项目来访认购冲高。

其中典型的双涨项目均为让利项目，作为市府红盘的【招商蛇口江山境】，8月组织了贝壳团购专场，精装17XXX起，三期一号栋额外97折，促使项目8月取得了认购100套的好成绩。【中建桃李九章】打出8字头起，配套湘郡培粹“一校两址”新校区，首付可分期至5万元起，为本就是流量红盘的项目再添热度。

市场洞察

PART.1

全域板块流速下行为主

远郊板块流速低位上涨

从各板块表现来看，8月传统淡季，高温极端天气，政策效应减退，客户预期信心趋弱等多因素影响，全市各板块成交规模持续下行为主。

（板块网签数据范围为内五区商品住宅，数据截至8月31日）

（注：板块网签数据范围为内五区商品住宅）

城区高端（T）单盘流速跌幅明显，另外城区热点（C1）和新城品质（N1）跌幅扩大。其他板块，前期基数处于低位，本月持续下探。各板块流速均处于年内低位值。

远郊板块受地理位置偏远影响，流速始终低位运行，本月O2远郊发展板块主要受暮云南【领航学府】、【南城雅苑】项目强降价促销拉动成交，推高流速上行。

PART2

T城区高端板块

占据流速TOP10板块4席

从8月单盘流速来看，TOP10单盘流速板块中，T城区高端占比最大，占40%。本月盘均流速在40套以上的仅1席，流速在30套以上仅3席，盘均30套以下过半。市场下行压力加大，板块整体流速趋缓。

（板块网签数据范围为内五区商品住宅，数据截至8月31日）

动物园的【丽发新城】以低于周边项目2000元/平米的高性价比优势持续热销，实现单月66套的成交，推动板块流速位列第一。梅溪湖二期则在招商蛇口天青府的让利热销带动下，拉高板块流速领先。

总结

8月淡季更“淡”，成交低位波动。业绩端承压之下，房企提前开启强促销模式。“以价换量”愈演愈烈，预计9月仍将持续强促销模式冲刺金九，供需两端均有望低谷回温。

来源/克而瑞湖南