关于物业服务合同纠纷的裁判规则（八）

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49、参考案例：漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，属于楼栋业主的共有部分，物业公司未尽到注意义务的，应承担主要赔偿责任——某服饰店诉张某、某机关事务管理局、某机关服务中心财产损害赔偿纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，对于住户来说“不具有利用上的独立性，也不可以排他使用”，故该部分水管应当认定为属于全楼共用水管，属于楼栋业主的共有部分，故不应当由住户独自承担全部损害赔偿责任。

Ⅱ、物业公司虽未与住户签订《物业服务合同》，但物业公司向业主收取物业管理费用，事实上也为小区提供物业服务。故物业公司对小区共有部分负有维修、养护与管理的职责，其未尽到注意义务，应承担主要的赔偿责任。

法院生效裁判认为：

1、本案案由为财产损害赔偿纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：…（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。本案漏水水管位干张某所有房屋的楼顶近天花板处，在张某自用水表的水阀之外，漏水部分水管对于张某来说“不具有利用上的独立性，也不可以排他使用”故该部分水管应当认定为属于全楼共用水管，属于楼栋业主的共有部分。该部分漏水导致再审被申请人某服饰店损失，不应当由再审申请人张某独自承担全部损害赔偿责任。本案一、二审在认定漏水水管为共有水管的情况下，判决由张某个人承担全部损害赔偿责任，适用法律错误，本院应依法纠正。

2、本案被申请人某机关服务中心为涉案小区的物业服务企业。国务院《物业管理条例》（2018年修正）第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。本案当事人虽未举证涉案小区与被申请人机关服务中心签订有书面的物业服务合同，但某机关服务中心向业主收取物业管理费用，事实上也为小区提供物业服务。故本案被申请人某机关服务中心对本案漏水的水管共有部分负有维修、养护与管理的职责。本案水管漏水前，某机关服务中心未尽到养护职责，漏水后又未及时发现漏水情况并即时维修故被申请人某机关服务中心对本案造成的漏水损失存在维修、养护与管理过错，其应当承担相应的损害赔偿责任。本院再审酌定其承担80%的损害赔偿责任。

3、再宙电请人张某作为共有管道的室内使用者，在使用过程中亦存在注意、协助义务，甚义务不仅包括日常使用中的维护，还包括出现渗漏时的及时发现、报修义务，以及突发情况下的相互配合、及时要善处理义务，本案因再宙申请人张某未能尽到相应的注意协助和及时妥善处理义务，本院酌定其承担20%的损害赔偿责任，4.被申请人某机关事务管理局为机关法人，对涉案小区的共有财产无管理、养护职责，其在本案中不应当承担损害赔偿责任。本案一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误本院对一、二审判决结果应予纠正。

【案例文号】：（2023）兵11民再7号

50、业委会未经业主大会就停车收益分配作出决议，业主可否申请撤销？

【裁判结果】：：

法院经审理认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，就停车费收益分配应属由业主共同决定的重大事项，A小区业主委员会在未召开业主大会的情况下作出的决定，违反了法律规定的程序，侵害了业主的合法权益，现蔡某要求撤销该决议符合法律规定。最终，法院依法作出判决，撤销A小区业主委员会作出的其与甲公司签订《A小区物业服务合同补充协议》的决议。

【案例分析】：

业主委员会作为业主大会的执行机构，是沟通业主与物业公司的桥梁，通过执行业主大会的决定代表全体业主的利益，监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会在行使职权处理小区日常管理事务时也会作出一些决定，在性质上属于业主共同行为，对小区全体业主产生拘束力。但是，涉及业主共有或共同管理权利的重大事项，需由全体业主共同决定，若业主委员会在未召开业主大会的情况下，对上述事项自行作出决定，违反了法律规定的程序，违背了业主的利益，因决定而遭受侵害的业主，有权向人民法院申请撤销该项决定。因此，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主委员会决定的侵害。

在建筑物区分所有的情形下，业主的合法权益涉及多方面的权利和利益。业主除了对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权之外，还对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主通过参与业主大会共同决定建筑区划内重大事项从而行使共同管理权。根据法律规定，由全体业主共同决定的事项范围主要包括制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项等内容。具体到本案，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故相应的停车位收益分配属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由全体业主共同决定。A小区业主委员会在未召开业主大会的情况下作出的决定，违反了法律规定的程序，侵害了业主合法权益，作为该小区业主蔡某有权申请人民法院撤销该决定。

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》

51、住宅业主对上调非住宅部分物业费作出的“多数决”并非绝对有效——某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案

【基本案情】：

小区业主委员会组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，其中住宅物业仍沿用前期物业服务收费标准，而非住宅物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/月·平方米”的约定无效。

【裁判结果】：

广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。

【典型意义】：

虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

【案例来源】：广东省高级人民法院2024年7月10日发布《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》

52、未实际占有物业的业主已通过诉讼成为物业所有权人并享有收益，不得以物业未交付为由拒付物业服务费用——中国石油宁夏化工厂诉江苏夫子庙大世界商贸有限公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。

业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。

【案例文号】：（2014）苏审三民申字第0687号

【案例来源】：《人民司法·案例》2016年第35期

53、关于物业服务人采取停水、停电措施造成损害的处理

【观点解析】：

物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任的问题，笔者认为，如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。

【观点来源】：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版。

54、前期物业服务合同终止后，物业服务企业负有退出物业服务区域和移交物业服务用房设施、必需资料以及代管资金等后合同义务——连城县阳光新都业主委员会诉龙岩市连城县星辉物业服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案

【裁判要旨】：

根据前期物业服务合同约定，前期物业服务合同履行期间，业委会成立，前期物业服务合同在合同约定期限届满后自然终止。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当履行的后合同义务范围主要包括：退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关设施、移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等。

【案例文号】：（2020）闽08民终173号

55、平房上的砖块发生坠落，造成被侵权人财产损失，使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任——李静、宋国忠物件坠落损害责任纠纷案

【裁判要旨】：

平房上的砖块发生坠落，造成被侵权人财产损失，使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。被侵权人因疏于防范，对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。

【案例文号】：（2014）新中民四终字第97号

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