如果存量房贷利率下调，银行股的投资逻辑会发生改变吗？

来源：郭施亮

增量房贷利率持续下行，市场呼吁存量房贷利率也也同步下降。因为，目前增量房贷利率与存量房贷利率之间的利差空间持续扩大，如果接下来增量房贷利率进一步下降，那么对拥有存量房贷的购房者来说，提前还贷可能会是他们的选择。面对增量房贷持续下行以及利差空间的持续扩大，他们不可能无动于衷。

利差增加会对购房者产生出什么影响？

按照等额本息的还款方式，如果利差相差1%，那么100万30年贷款金额，利息支出也会增加20万左右。如果利差扩大至1.5%，那么30年的利息支出将会相差30万左右。

对银行而言，一旦存量房贷利率下调，那么对银行利息收入的影响还是存在的。当前市场对银行股给出悲观的估值定价，主要考虑到银行让利实体经济、存量房贷利率下降预期等因素。

一旦实施了下调存量房贷利率的措施，那么对银行股来说，无疑会构成利空的影响。考虑到银行股已经提前消化了存量房贷利率下调的预期利空，当政策真正落地之际，对银行股的冲击影响反而变得比较有限了。

银行迟迟没有实施下调存量房贷利率的措施，主要考虑到银行的利息收入因素。对银行来说，目前已经面临着增量房贷利率下调的压力，如果存量房贷利率跟着下调，那么银行的利润收入将会受到进一步的冲击影响。

面对提前还贷的现象，银行一直拖着调整存量房贷利率，也不是办法。只要增量房贷利率与存量房贷利率的利差空间仍在扩大，那么提前还贷的人会更多，对银行的冲击影响也是不可小觑的。

在房地产市场需求还没有得到实质性改善的背景下，LPR利率可能会持续走低，房地产业务对银行贷款的影响也会更为明显。

因此，对银行来说，尽快下调存量房贷利率，短期阵痛之后反而更好释放风险。只要增量房贷利率与存量房贷利率的利差空间开始缩小，那么提前还贷的现象才会得到更好地缓解。从中长期的角度考虑，还有利于逐渐改善银行的资产质量，风险释放后可以促使银行更健康发展。

银行股大涨大跌背后，或与护盘因素有关，也可能与部分主力资金抱团炒作有关，当价格大幅上涨后，是否意味着有部分资金开始提前离场？

存量房贷利率下调，对银行构成利空的影响。这个利空程度有多大，取决于存量房贷利率下调的空间。

只要存量房贷利率下调的空间可控，那么对银行来说，影响也是比较有限的。同时，银行还可以通过其他方式弥补这块收入的损失，所以下调存量房贷利率，对银行的实际影响还是比较有限的，并不会改变银行股的投资逻辑。

今年一二季度，我国商业银行的净息差只有1.54%，已经连续多个月跌破1.8%的净息差警戒线。净息差持续低迷，对银行股来说，也并不友好。叠加存量房贷利率下调的预期，银行股的盈利能力、业绩表现也许还会延续低迷。什么时候净息差开始探底回升，什么时候增量房贷利率与存量房贷利率的利差空间快速缩小，那么银行股的投资价值才会得到更好地展现。