借名购买限价商品房，因违反规定无效，房屋出资和增值分配的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张宇峰向本院提出诉讼请求：

1.确认张宇峰与陈金林于 2014 年 1 月 21 日签订协议书无效；

2.陈金林返还张宇峰购房款 639720 元、好处费等共计 737445.32 元；

3.陈金林赔偿张宇峰损失 1082190 元；

4.本案诉讼费用、保全费用、房屋鉴定费用由陈金林承担。

事实和理由：张宇峰之母与陈金林是多年邻居和同事关系。2013 年陈金林取得位于北京市一号房屋的购房权，因陈金林无经济能力购买涉案房屋，陈金林主动要求张宇峰购买该房屋，并要了好处费 70000 元。双方于 2014 年 1 月 21 日签订协议书，约定张宇峰以陈金林的名义购买该房屋，张宇峰出房款，购买后房屋归张宇峰所有，陈金林在适合的时间将房屋产权过户至张宇峰名下。

2014 年 1 月 21 日，张宇峰向该房屋的的房地产开发商北京 Y 公司（以下简称 Y 公司）交纳房款 639720 元，Y 公司向张宇峰出具了名为陈金林的购房发票和购房协议，张宇峰向陈金林额外支付 70000 元。2015 年 10 月 18 日，在张宇峰交完收房时 27725.32 元各种费用后，陈金林直接反悔，不同意履行原协议，要求张宇峰涨价 30 万元，张宇峰不同意，故陈金林至今未给张宇峰房屋钥匙。因此陈金林的过错程度较大，过错全在陈金林，张宇峰无过错。

张宇峰是在陈金林建议下，购买的房屋并签订的合同。陈金林又擅自不履行合同，造成张宇峰丧失了购买其他房屋的机会。张宇峰因陈金林具有两限房的购房资格，借用陈金林名义购买了该房屋，该借名买房行为应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，陈金林作为有过错的一方，应当赔偿张宇峰因此丧失的订约机会损失等。本案中陈金林因无钱购买该房屋，让张宇峰用其名义购买该房屋，收房后陈金林却拒绝向张宇峰交房，是陈金林先行反悔，恶意使用张宇峰的全部积蓄购买涉案房屋，张宇峰本可以用此款购买其他房屋，陈金林的过错程度较大，陈金林应当赔偿张宇峰的经济损失。

故起诉至法院，请求法院判如所请。

被告辩称

陈金林辩称，一是张宇峰与陈金林之间签订的协议无效，涉案房屋属于限价性政策保障住房，是政府结合陈金林的工作年限、职务、等级、家庭人口、住房需求等因素给予购房人的一次性、专属性、排他性的待遇福利，是具有保障性质的，有严格的准入准出、审查和公示程序。如允许未取得资格的人购买，与国家推行的保障性住房的目的是相违背的，损害了其他购房人的利益。张宇峰明知自己没有购房资格，企图借名买房来规避相关地产调控政策，损害社会公共利益，故为无效合同。

二是房屋升值获得的利益与张宇峰无关，属于陈金林专有，房屋的权利由产权人享有，陈金林是房屋的合法权利人，房屋升值部分应由产权人所有，张宇峰请求经济损失赔偿的诉讼请求没有事实依据，亦不同意支付该损失。

三是张宇峰主观上存在重大过错，其诉称的其他损失的诉讼请求等应由张宇峰自己承担。张宇峰具有完全民事行为能力，知道自己不具备购房资格，为了达到不法目的主动要求和他人签订无效协议，对于该风险张宇峰是明知的，也是可预见的，故其造成的损失应自己承担。

四是张宇峰在起诉书中所称的名下无房，住房困难与事实不符。

五是陈金林认可张宇峰在购房时支付出税费外的具体金额，但不代表张宇峰对涉案房屋享有权利，主观上同意给付，但没有履行能力。请求法院驳回张宇峰的不合理诉讼请求。

法院查明

2014 年 1 月 21 日，陈金林与 Y 公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，该合同主要约定由陈金林购买位于北京市大兴区一号房屋，房款为 639720 元，该房为限价商品住房。2017 年 5 月 9 日，陈金林与 Y 公司签订了一份《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》结算协议，所购房款为 640530 元。

2014 年 1 月 21 日，张宇峰与陈金林签订了一份协议书，协议书中约定：“陈金林的两限房因经济原因不购买了，他同意让张宇峰买下，张宇峰共付人民币 639720 元，付给陈金林好处费 100000 元。”同日，张宇峰以陈金林名义向 Y 公司支付涉案房屋的房款 639720 元。2015 年 10 月 18 日，涉案房屋交付给陈金林，陈金林称涉案房屋现已出租给案外人使用。不动产权证书载明，涉案房屋权利人为陈金林，共有情况为房屋单独所有，权利性质为出让/限价商品住房，用途为住宅。

张宇峰向本院申请对涉案房屋进行房地产市场价值评估，不鉴定装修价值。

市场价值为2304627 元。估价对象取得契税完税凭证和房屋权属证书不足 5 年，不能上市交易。根据相关规定，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，缴纳比例为 35%，即土地出让金=（2304627 - 639720）×35% = 582717 元。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：张宇峰为证明其主张，提交协议书、购房发票及其刷卡单、建行转账凭证2 张、收据 6 张、供暖费发票及刷卡单、附近小区成交记录、商品房预售合同、契税完税凭证、结算凭证及不动产登记资料查询结果，陈金林除附近小区成交记录的真实性不认可外，其他的真实性均认可，证明目的均不认可，不认可张宇峰支付税款 20639.30 元，但并未对张宇峰提交的有关税款收据的真实性提出异议，故本院对张宇峰提交的 20639.30 元税款收据予以采信。

裁判结果

一、张宇峰与陈金林于2014 年 1 月 21 日签订的协议书无效；

二、陈金林于本判决生效之日起十日内返还张宇峰购房款639720 元、好处费 70000 元等各项费用共计 737445.32 元；

三、陈金林于本判决生效之日起十日内赔偿张宇峰损失500000 元；

四、驳回张宇峰的其他诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

关于协议书问题。首先，限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5 年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。

本案中，张宇峰因陈金林具备了限价商品房的购房资格，而借用陈金林的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违反相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因房屋性质而导致前述合同无效，张宇峰与陈金林均有一定过错。故张宇峰要求陈金林返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院依据相关证据及标准予以核定。

关于返还相关购房款项的问题。通过审核张宇峰提交的证据，法院确认张宇峰共为涉案房屋支付购房款639720 元、好处费 70000 元、房款差价 810 元等各项费用共计 737445.32 元，上述费用应由陈金林予以返还，故关于张宇峰的以上诉讼请求，法院予以支持。

关于赔偿损失的问题。因涉案房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，对此，综合考虑涉案房屋的限价房性质、评估报告关于房屋的升值情况、张宇峰已全额支付购房款及双方的过错程度，结合目前其他性质房屋增值远大于存款利息及陈金林先行反悔的事实，根据公平原则，酌定陈金林给付张宇峰一定的补偿，数额酌定为500000 元。

办案心得

一、政策性住房交易的合规性重要性

本案中，张宇峰与陈金林之间的借名购买限价商品房行为被认定无效，主要原因是限价商品房具有社会保障性质，其购买资格具有专属性，交易受到严格的政策法规限制。这提醒人们在涉及政策性住房交易时，必须严格遵守相关规定，不得通过借名买房等违规方式进行交易。政策性住房的目的是为了解决特定群体的住房困难，保障社会公平，如果随意突破政策限制，不仅会损害社会公共利益，也会给当事人带来巨大的法律风险和经济损失。

二、合同无效的法律后果及责任承担

当合同被认定无效后，双方应承担相应的法律后果。在本案中，因借名买房合同无效，陈金林需返还张宇峰购房款、好处费等各项费用，同时还需根据过错程度赔偿张宇峰一定的损失。这表明在签订合同前，当事人应充分考虑合同的合法性和可能产生的法律后果。如果合同因违反法律规定而被认定无效，双方可能会面临财产返还、损失赔偿等问题。同时，法院在判定赔偿数额时，会综合考虑双方的过错程度、房屋的性质和增值情况等因素。这也提醒当事人在交易过程中要保持谨慎，避免因自身过错导致更大的损失。

三、证据在诉讼中的关键作用

在本案中，张宇峰为了证明自己的主张，提交了协议书、购房发票、转账凭证、收据等一系列证据。这些证据在法院认定事实和判定责任方面起到了关键作用。当事人在进行交易和处理纠纷时，应注重收集和保留相关证据，如合同、付款凭证、通信记录等。证据的充分性和真实性可以为自己的主张提供有力的支持，增加胜诉的可能性。同时，律师在代理案件时，也应善于运用证据，为当事人制定合理的诉讼策略。

四、谨慎选择交易对象和方式

借名买房往往存在较大的风险，尤其是在涉及政策性住房时。本案中，张宇峰因借名买房与陈金林产生纠纷，不仅面临合同无效的后果，还遭受了经济损失。在进行房产交易时，当事人应谨慎选择交易对象和方式，避免与不诚信的人进行交易，同时要选择合法合规的交易方式，确保自己的权益得到有效保障。如果对交易的合法性存在疑问，应及时咨询专业律师，避免陷入法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！