最高院：以房抵债未过户，也未签订书面合同的，能排除执行吗？

作者：周军律师.

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以房抵债，即债务人以房屋作为偿还债务的方式，本质上属于一种债务清偿行为。在法律上，以房抵债协议通常被视为一种实践性法律行为，其效力不仅取决于双方当事人的合意，还依赖于物权变动的完成，即房屋所有权的转移。

如果以房抵债未过户，也未签订书面合同的，能排除执行吗？

最高院在《吉林省亿西欧投资有限公司、黄志强等案外人执行异议之诉民事再审案》中明确：

房地产转让属于法律规定的要式法律行为，在未签订书面合同的情况下，即使双方有口头协议，房屋受让人通过以物抵债之方式实际占有房屋，其主张排除强制执行之请求，人民法院也将不予支持。

最高院认为，

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。

尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。

房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。

对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。

本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

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