小产权房，大机会来了？

原创刘博团队

近日，原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏在探讨地方政府税收新来源时提出了一个引人注目的观点：

对小产权房征税不仅能为地方政府带来巨额税收，还能解决小产权房的合法化问题。

孟晓苏指出，小产权房的数量庞大，总面积约80亿平方米。可以按照补交土地出让金的方式对小产权房征税，并且税率可以设定得比未来大产权房的税率要高。

“如果按照2%和3%的国际标准税率，平均2.5%来征年税，那这个房产价值是80万亿，一年能收2万亿的税，而且都是地税。”

孟晓苏说，“而且这些小产权房的居民他还愿意缴，为什么？他按年分担吧他缴的起，再一个一缴他就合法了，一合法的话成倍增值了。”

这一提议立即引发了广泛讨论，也让我们不得不重新审视小产权房这一长期存在的灰色地带。

小产权房，顾名思义，是产权不完整的房屋。

它们通常建在集体土地上，未缴纳土地出让金，未经过任何国家相关部门和环节审批，因此无法获得正式的房产证。

想要深刻理解小产权房，深圳堪称是最好的窗口之一。

1992年和2004年，深圳通过“统征”和“统转”的方式，实现关内外农村土地的国有化，成为全国第一个“没有”农村的城市。

（1992年，深圳出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对当时特区内(现罗湖、福田、南山、盐田)所有尚未被征用的土地实行一次性征收(“统征”)和土地费补偿，实现关内农村土地的国有化。2004年，深圳出台《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》，将关外土地转为国有土地(“统转”)，并给予土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。）

但是在此期间，特区经济快速发展，大量外来人口涌入深圳，叠加1998年房改的启动，带动房价、地价的快速提升。

在2004年“统转”过程中，原村民能够获取的补偿与已经形成的地价上升预期形成了较大落差，因而原村民及基层社区组织纷纷选择“种房保地”，进一步增大了违法建筑的规模。

根据2006年《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》“一户一栋”政策规定，一户只能建一栋，一栋基底面积不得超过100平方米，建筑面积不得超过480平方米，以基底面积100平米计算，五层以上农民房可以确定全部属于违法建筑。

而这些带有违建性质的小产权房，已占据了深圳住房供应的半壁江山。

截至 2016年，深圳约1067万套(间)存量住房中占比最高的为村民自建房，占比约为47.8%；工业区配套住宅占比为17.2%，而产权清晰、能够自由流通且质量相对较好的商品住房占比仅约17.0%。单位及个人自建住房、保障性住房和其他住房(主要为各类公寓、旅馆等)占比分别为 5.2%、4.1%和 8.7%。

从公平角度来看，对小产权房征税似乎是必要的。

对于那些购买了正规商品房、缴纳了各种税费的市民来说，如果小产权房逃避征税，无疑是一种不公平。

而且，小产权房由于没有明确的使用年限，某种程度上可以被视为“永久”使用，这进一步加剧了不公平感。

然而，征税并非易事。

首先是税率问题。孟晓苏提出的2%至3%的税率，参照了国际标准，每年可以征收2万亿。这种观点不免有些脱离实际，甚至是纸上谈兵。

根据财政部官网数据，我国2023年的一般预算收入也不过21.6万亿，如果仅从小产权房就能征收两万亿税收，这是什么概念？

拥有小产权房的人群可能不到我国实际居民的十分之一。而年度21.6万亿的一般预算收入不仅包括个人缴纳的税收，还包括企业缴纳的部分。

如果仅从这十分之一的人群中征收两万亿税款，这无疑会造成极其沉重的税负，这种征税方式显然是不切实际的。

更进一步说，即使考虑未来可能实施的房地产税，将合法和非法房产都纳入征税范围，一年能否征收到一万亿都很难说。

原因在于，我们必须考虑老百姓的实际承受能力。过重的税负会直接影响人们的消费能力，甚至影响生育意愿。

我们还可以通过一些简单计算来评估这“80亿平方米，每年2万亿税收”的合理性。

80亿平方米，按照每套100平方米计算，就是8000万套小产权房。假设每套房子住三口人，8000万套房子就意味着有2.4亿人居住在小产权房中。

根据国家统计局的数据，这大约占中国城镇人口的三分之一。虽然在广东珠三角地区这个比例可能成立，但在内地大部分城市，这个比例显然偏高。因此，8000万套的估计可能过于乐观。

即便我们暂且接受这个数据，让我们来计算一下每户家庭的实际税负。

孟晓苏提出的2万亿年税收，平均到8000万套房子上，意味着每套房子每年需要缴纳2.5万元税款，相当于每月约2000元。对于一个普通的三口之家来说，这无疑是一笔巨大的额外支出。

我们需要考虑中国当前的收入水平。在许多中小城市，一个家庭即便有两个人工作，每月突然增加2000多元的生活成本也是难以承受的。这还没有考虑到很多家庭可能还在偿还房贷或车贷。这种税收方案显然与大多数普通家庭的经济现实不符。

很多所谓的专家在讨论房地产税时，似乎完全忽视了中国的实际国情。他们简单地套用其他国家的模式（如国际标准的2-3%房产税率），而没有考虑到中国房地产市场的特殊性。

事实上，中国的房价已经包含了土地价格。即使是小产权房，虽然没有正式的土地使用权，其价格也往往参照周边商品房定价。

因此，如果按照房屋评估价收取房产税，中国的税率可能最多只能达到0.1%左右，远低于一些专家建议的1%或2%。这些不切实际的高税率建议不仅缺乏可行性，还可能误导公众，甚至影响人们的购房决策。

更合理的做法可能是采用基于租值的征税模式，类似于新加坡的做法。

新加坡的房地产税基于房产的年值计算，而非市场价值。年值定义为房产在正常情况下一年可能获得的租金收入。

对于自住房，随着房产年值的增加，适用的税率也会逐步提高，最高为12%。而对于非自住房和投资性房产，税率更高，可达到20%。

我们现行的《中华人民共和国税收征收管理法》的第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

相比于2%和3%的国际标准税率，如果能按照房屋年租金的12%来征税，可以大大降低居民的负担。

其次是合法化问题。孟晓苏建议通过征收较高税率的房地产税来实现小产权房的“转正”。

这一方案意味着，只要业主愿意按较高税率缴纳房地产税，小产权房就可以完全合法化，获得“红本”（即正式房产证）。

然而，我们认为这种一步到位的合法化方案实现可能性较低。

小产权房和违法建筑是两个不同的概念，很多人经常混淆二者。小产权房通常是指在原村民土地上建造的房屋，虽然未经过国家征地程序，但在一定程度上是被允许的。而违法建筑则是完全不符合法律规定的建筑物。在实际使用中，人们往往将违法建筑也笼统地称为“小产权房”。

因此，在讨论这个问题时，我们应该谨慎使用“合法化”这个词。对很多人来说，“合法化”意味着直接转为“红本”，这可能会造成误解。

而且几千万套小产权房直接转“红本”，对现有商品房市场会带来很大的冲击。

相比之下，“分阶段确权”、“在一定程度上确权”可能是一个更合适的方案。

例如，我们可以考虑在前期先发放一种临时性质的证书，比如“灰本”或“白本”。这种做法允许业主先按现有身份缴纳一定费用，同时保留原有的法律地位。

目前，国家遏制小产权房和违法建筑的一个重要手段就是不给予确权，甚至最低程度的确权也不予承认。

但如果未来要征税，就必然涉及到确权问题，意味着一定程度上承认了房屋归谁所有，并在政府档案中予以记载。

即使暂时无法转为“红本”，给予一定程度的登记对业主来说也是一种利好。

从财政角度来看，小产权房征税确实能带来可观的收入。

据官方统计，截至2014年，深圳小产权房总建筑面积已经增至4.28亿㎡。其中，有住宅类小产权房1.72亿㎡，占40.08%，工业类违建1.80亿㎡，占比41.93%；商业和办公类违建0.26亿㎡，占6.02%。

根据深圳市房屋租赁参考价格查询平台，统建楼租金水平可以粗略估计为44.3元/平方米/月。而深圳厂房租金大概在30~60元/平方米/月。

假设采用租金12%的征税率，每年可为深圳带来超过200亿的税收。这虽然不及孟晓苏预估的全国2万亿，但对于地方财政来说仍是一笔不小的收入。（数据为估算，仅供参考）

值得注意的是，小产权房问题在全国分布并不均匀。

广东省，特别是深圳、广州、东莞、佛山等城市，由于特殊的城镇化模式，小产权房问题尤为突出。相比之下，北京、上海等城市的管控较为严格，小产权房比例相对较低。

总的来说，如果小产权房能够纳入房地产税的征收范围，这将是一个积极的发展方向，但前提是要“轻徭薄税”。

即低税率加上一定程度的确权，对小产权房所有者来说无疑是一个重大利好。这种方案既能够逐步解决小产权房的法律困境，又不会给居民带来过重的经济压力。

相比之下，我们认为孟晓苏提出的方案并不可取。他建议的高税率方案，虽然能带来可观的税收，但实际上很难在现实中实施。

正如我们之前的分析所示，如此高的税负将远远超出普通家庭的承受能力，特别是在中小城市。这种做法不仅无法达到预期的税收目标，还可能引发严重的社会经济问题。