深度 | 万科迎来最差中报

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“我们对业绩亏损深感愧疚。”

8月31日，万科集团（000002.sz）发布2024年中期业绩并召开业绩说明会，歉意贯穿始终，管理层一再表示对业绩亏损深感愧疚。

今年上半年，万科实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东净亏损98.52亿元，此前的预告亏损为70-90亿，而去年同期的净利润为98.7亿元，同比下降199.8%；基本每股亏损0.83元，同比下降198.6%。

扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.2%，同比下降12.1个百分点，扣除税金及附加后的营业利润率3.5%，同比下降11.2个百分点。

对于万科来说，这无疑是公司发展史上最差的一份财报。

鉴于此，万科决定上半年不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

数据来源：深交所

利润下滑还需1-2年时间消化

对于业绩亏损的原因，万科表示主要是由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。

报告期内，集团房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存，这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，以价换量导致销售情况和毛利率均低于投资预期，使得报告期结算毛利总额大幅减少。

上半年，万科开发业务的结算收入为1116.8 亿元，同比下降34.6%，开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。

此外，部分大宗资产交易和股权交易出现亏损。为更快回笼资金，今年前7月万科共实现大宗交易签约金额204亿元(含印力的资产交易及REIT发行)，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态，万科表示，公司对这些资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备21亿元(含非并表项目计提1.7亿元)。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元。大额的计提减值也加剧了上半年的亏损。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩说明会上坦言，从目前已售未结及未售的资源来看，未来一至两年还是会继续影响公司业绩，需要一定时间消化。

对于后续如何稳定开发业务的毛利率水平，韩慧华也给出了两方面举措，即提效增效存量资源以及保持住当前新项目的投后兑现水平。

其透露，2022年之后万科主动投资的52个项目，平均开盘周期5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%。随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业绩起到一定补充作用。

非房业务收入贡献有限

从各项业务表现来看，上半年万科在房地产开发领域实现销售面积939.5万平方米，同比下降 27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。上半年房地产开发及相关配套业务累计实现营业收入1202.7亿元，同比下降33.6%。

物业服务方面，上半年万物云实现营业收入176.3亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长9.5%。租赁住宅业务“泊寓”(含非并表项目)实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。商业业务(含非并表项目)实现营业收入45.9亿元，同比增长 6.7%。物流业务“万纬物流”(含非并表项目)实现经营收入19.4亿元，其中高标库营业收入 10.7亿元，同比下降6.0%；冷链营业收入(不含供应链业务收入)8.8亿元，同比增长8.4%。

除了开发业务收入下降外，万科其他业务收入基本上都有所上涨，不过，对于公司整体收入和现金流贡献有限，且上半年物业服务毛利率仅13.7%，同比下降1.7个百分点。

万科曾是最早进行业务多元化的房地产企业之一，不过此次中报提及要全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，管理层在业绩会上表示，落实公司“聚焦主业”的要求，逐步退出非主业的业务和投资，今年上半年已取得一定的进展，并收到了一些回款。

销售回款、大宗交易以及退出非主营业务等，在今年上半年给万科带来的回款超1370亿元，但与往年同期相比仍有很大差距。

负债进一步恶化。截至6月30日，万科净负债率为62%，去年同期为49.5%、去年底为54.7%。

截至6月30日，万科有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%（去年底为3200.5 亿元，占比21.3%）。其中，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%（去年底一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%）。

今年上半年，万科合计新增融资、再融资612亿元，与往年同期相比仍然保持高位。

或许也是基于目前的财务和现金流状况，万科上半年仅获取3个新项目，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元。

在被问及对未来市场走势的看法时，万科集团董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

虽然万科没有再提“活下去”，但对于万科来说，“活下去”已经变得越来越重要。