中报观察 | 滨江服务依赖增值业务

观点网 8月29日晚，滨江服务公布2024中期业绩，5S增值服务表现突出，成为毛利的主要贡献业务板块之一。

数据显示，2022年至2024年中期四个报告期内，滨江服务的5S增值服务收入分别同比增长79.3%、211.9%、172.5%及158.5%，具体为2.49亿元、1.91亿元、6.785亿元及4.94亿元，占收入的比重由12.6%上升至29.9%，贡献毛利的比重由20.31%上升至32.1%。

据参会的投资者透露，在次日召开的发布会上，行政总裁余忠祥提及了该业务是滨江服务未来持续发展的保障。

依赖增值业务

受到行业整体影响，滨江服务各个数据增速亦出现不同程度下滑。

数据显示，滨江服务收入16.5亿元，同比增长38.7%，增速同比下滑4.4个百分点；期内利润2.72亿元，同比增长14.7%，增速同比下滑8.7个百分点；在管建筑面积6311.9万平方米，同比增长29.6%，增速同比下滑7.8个百分点。

从财报来看，物业管理服务仍是主要收入来源，但占比有所下滑，2024年上半年该业务收入同比增长25.9%至9.05亿元，占总收入比例较上年同期下滑5.5个百分点至54.9%；非业主增值服务收入同比减少10.3%至2.51亿元，占总收入比例较上年同期下滑8.3个百分点至15.2%；而5S增值服务的占比则同比上升13.8个百分点至29.9%，收入同比增长158.5%达到4.94亿元。

公告解释，物业管理服务收入增长主要系业务拓展项目数量增长所致；非业主增值服务下滑主要由开发商新增项目减少所致；而车位及储藏室销售服务和优居服务中硬装业务的快速增长则推动了5S增值服务的上升。

对盈利的贡献中，物管业务占比不到一半。其中，5S增值服务产生的毛利占总的31.1%达到1.355亿元，而物业管理服务贡献的毛利为1.78亿元，占比为42.3%，较上年同比轻微下滑，二者的差距有所缩小；非业主增值服务贡献的毛利下滑了10个百分点，毛利额1.08亿元。

总的来看，5S增值服务对收入和利润增长的影响举足轻重，当前经济下行压力尚未止步，因而有投资者担心该类业务能否持续性增长。

对此，管理层在业绩发布会上也作了相关解释："针对比较关注的优居业务，滨江服务今年半年度的合约负债里有约12.7亿元的硬装预收款，会按期推进装修服务，这是未来几年收入的有力保障。"

据了解，滨江服务的优居业务毛利率为21.5%，由于供应商资源集采的优势，毛利率略高于市场同类业务的平均水平。

另外，5S增值服务中车位及储藏室销售服务的毛利率达到47.8%，上半年收入3667.9万元，同比增长129.8%，仅次于优居服务247.7%的增长率。

管理层称，今年滨江服务成立了专门的车位销售团队，目的是加强项目促销的培训和制定可行的销售方案。接下来会继续努力，希望在3-5年内完成车位的去化。

外拓风险

得益于关联方滨江集团在为其持续供给项目提供可能性，管理层在业绩发布会上对未来业务增长趋势表示看好，并称将继续受益于与滨江集团的战略合作和品牌协同。

据介绍，滨江集团当前储备的货值有2000亿，其中70%是在杭州，并且基本上是在杭州核心区域。此外浙江省内其他城市占比20%左右，布局在经济相对发达的金华、湖州、宁波、台州、嘉兴、温州等城市，项目区位和土地成本优势较为不错。省外目前已经开拓了上海、深圳，江苏、江西，大约在10%左右。

管理层称，截至2024年6月30日，公司储备面积约为2700万平方米，其中来源于滨江集团的优质项目占比约五成，预计将在未来三年按期交付。

通常来讲，高品质物管项目收费水平较高，同时由于业主法治意识和消费能力较强，往往公司物业费收缴率较高，也有利于增值服务的探索与发展。

据了解，2015至2024年上半年期间，滨江服务共上调物业管理费64次。今年上半年的平均物业管理费约为每月每平方米人民币4.17元，远高于行业平均值2.64元。

2024年，滨江服务仍秉持"区域深耕"的发展方针。截至中期末，该公司在管建筑面积6311.9万平方米，项目数量398个，其中位于杭州的在管面积占比达63.6%，浙江省内在管面积占比达到97.2%。

据了解，滨江服务希望通过第三方拓展持续扩大市场份额，但似乎显示出一些风险。

从财报来看，2024年上半年滨江服务净增加的在管面积919.9万平方米与合约建筑面积904.6万平方米中，源自独立第三方的比例分别达到65.2%与67.4%。

而贸易应收款项及合约资产的减值亏损上半年则同比增长311.3%至1270万元，公告解释为是由于独立第三方业务应收账款增加，导致计提坏账增加所致。