一文读懂澳洲房产持有成本

在澳洲投资房地产并非一场快速致富的游戏，财富的增值主要来源于物业价值长期稳定的增长。既然我们应该长期持有投资物业，那么必然会非常关心一个重要因素——持有成本，因为它直接影响到投资房产的租金回报率、现金流以及最终的投资回报率。

不同类型房产的持有成本有哪些？

澳洲房产的类型众多，目前澳大利亚的房产类型主要是以独立屋（House），公寓（Apartment）和联排别墅（Townhouse）这三大类型为主，不同类型的房产每年的持有费用都不同。

一、House独立屋

一般情况下作为业主持有独立屋House，每年的成本开支项和缴纳周期：

1. Interest贷款利息
2. LandTax &Land Tax Surcharge土地税和土地附加税——（此项支出只针对超出免征额和海外附加税部分）
3. CouncilFee市政费
4. WaterRate水费/排污费——澳洲排污费由房东支付，实际使用水费另计，由租客承担
5. CommunityFee社区管理费——（此项费用只适用于Community Title的物业）
6. Vacancy Fee房屋空置税——符合空置税豁免除外
7. InsuranceFee保险费——（包括房屋保险、财产保险、房东保险等，业主自行决定是否购买）
8. ManagementFee出租管理费
9. Accountant Fee会计师费
10. Maintenance维护费——当然有时候可能还会有一些修补，维护费用等，这个具体事件具体处理，越是旧的House维修费用就会越高。

二、公寓和联排别墅Apartment &Townhouse

公寓和联排别墅Apartment & Townhouse，都属于Strata Title，这类型的物业每年的成本开支项和缴纳周期：

1. Interest贷款利息
2. LandTax &Land Tax Surcharge土地税和土地附加税——（此项支出只针对超出免征额和海外附加税部分）
3. CouncilFee市政费
4. WaterRate 水费/排污费——（和House不同，公寓的水费都由业主承担，而Townhouse如果有分开的水表，实际使用水费则由租客承担,否则还是业主承担）
5. StrataFee物业管理费——（不同州的叫法不同，像维州也叫Body corporate fees)
6. Vacancy Fee房屋空置税——符合空置税豁免除外
7. InsuranceFee保险费——（包括房屋保险（适用于Townhouse）、财产保险、房东保险等，业主自行决定是否购买）
8. ManagementFee出租管理费
9. Accountant Fee会计师费

注：Strata Levy（物业费）由 Administration Fund (日常管理费)以及Capital Works Fund(物业基金)两部分组成。Administration Fund 主要用于日常的物业维护，例如公共区域的清洁、草地的养护、水电等支出。Capital Works Fund 主要用于支付长期的维护，相当于物业管理的储备基金在 Administration Fund和Capital Works Fund 不够的情况下物业管理费可能还会包括Special Levy(特别征收)来针对专项维修或开支项目。

✳通常物业质量不太好的，这个费用就会很高。同时对于日后二手房再次出售的价格也会造成很大的影响。

澳洲房产持有成本有多少？

一、贷款利息

对于绝大多数房地产投资者而言，最大的一个持有成本就是银行利息，其金额取决于贷款金额、贷款机构、贷款类型、贷款利率、贷款期限和贷款服务费等等。

澳洲本地人的自住房浮动利息目前在6.5%左右。投资房产会相对高些。海外人士贷款有一些澳洲本地银行或者非银行金融机构比如基金公司可以接受。利息一般再高一些，另外还要加各种名目的申请费。

二、土地税和附加土地税
海外买家的土地税通常由两部分组成，土地税和附加土地税。
海外买家和澳洲本土买家一样享有免征额，每个州、每年的免征额度和要求各有不同。土地税一般每年交一次，土地的应税价值未超过免征额度，就无需缴纳土地税。
海外买家土地附加税部分没有免征额度，根据规定需要在每年1月15日前针对拥有的所有住宅用地的应税价值申报并支付附加土地税。同样每个州要求不同，豁免政策也不同。

昆州：

• 土地税：土地评估价35万澳币以下，不收费土
• 地评估价35-225万澳币，$1450+1.7%*（土地评估价-35万澳币）………
• 海外附加税：土地评估价35-225万澳币，3%*（土地评估价-35万澳币）

维州：

• 土地税：土地评估价5万澳币以下，不收费
• 土地评估价5-10万澳币，$500固定税
• 土地评估价10-30万澳币，$975固定税
• 土地评估价30-60万澳币，$1350+ 0.3% （土地评估价-30万澳币）
• 海外附加税：土地评估价5万澳币以上，4%*土地评估价

新州：

• 土地税：土地评估价低于107.5万澳币，不收费
• 土地评估价107.5万澳币以上，$100+（土地评估价-107.5万澳币） x 1.6%
• 海外附加税：土地评估价*4%

注：土地税主要是针对别墅而言，梯度计算，通常为几百澳元/年。公寓的土地税主要采取平摊的方式，所以平均到每户，金额并不是很大。且大多数海外投资人士所购买的房产尚未达到征收额而免缴纳。
三、市政管理费
市政费是市政府对辖区内所有业主征收的费用，不分本土买家或海外买家，都需缴纳，约合1500-2000澳币/年，用于当地基础设施，市容的更新维护和垃圾处理等等。
市政管理费在各个区有不同的收费标准，一般而言，房价越高，市政费也越高。可以选择一次性缴付一年的市政费，也可以按照账单上的时间按季度分期缴付。

四、水费/排污费

无论是别墅还是公寓，这个费用是必须要交的。水费并不是每月用水，而是水连接费用。虽然各州有所不同，但是基本上分成连接费和使用费。连接费也就每季度180-250澳币，可以理解成用自来水服务的月租费。使用费按用水量计算。一般连接费由房东支付，使用费由房客支付。

收取的排污费主要用于公共卫生和排水服务，包括安全处理废水，保护水源、维护地下水网络设施等。排污费在每年的7月1日会进行价格更新，一般不会相差太多。这项费用需要每年固定支付给政府，一般包含在市政费中。

五、物业费
如果是别墅，一般不用交。
如果是公寓和联排别墅，就需要缴纳物业费了。根据房产的位置、房龄、房价、公共设施的数量等不同，费用大概在1500-10000澳币/年。

六、社区管理费

只适用于Community Title的物业，比如独栋别墅。独栋别墅拥有更大的公共空间，比如公园、公路、自然景观等，也是由相应的物业公司进行管理。因此，社区产权的业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费。
七、房屋空置税
如果海外买家购置房产后，没有出租也没有任何家人亲友居住，一年中空置超过183天，澳洲税务局就会收空置税，税额大概是FIRB的两倍，具体数额会在年度申报之后由税务局公布。
空置税豁免：只要符合以下条件中任何一条超过半年，或者满足其中两到三条的合计时间超过6个月，即可豁免空置税：

• 业主或亲属，真实在屋内居住；
• 有租客居住，且租期不可低于30天；
• 房屋有连续的在市场上挂牌招租，并且要求的租期不可少于30日（若有持续短租，累计时间超过183天）。

八、保险

1、房屋保险

费用根据房屋情况和保险公司而定，一般公寓的物业管理费已包含房屋保险费，别墅则需要自行购买，约1500-2000澳币/年。

2、房屋财产保险　

房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。最基本的房屋财产保险，如保险额为35,000澳元, 则每年的保险费为300澳元左右。

3、房东保险

房东保险是房屋主体+屋内财产+房东责任的统称，主要可以保障出租物业免受风暴、洪水和火灾等灾害的影响，约400澳币/年。
九、出租管理费
出租物业可以使您从投资中获得收入，建议聘请专业的物业中介管理公司，以便您的投资物业得到良好的维护和持续的租用。

房屋管理中介提供招租、日常管理、租金催收、维修维护及账单支付等服务，则要支付出租管理费。
出租管理费约为：一周租金+租金*（5.5-7.5%）+广告费。

十、会计师费

会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年500-1,000澳元左右。

十一、维护费

对别墅来讲，日常的保养和维修都是由房东负担的。比如机电，冷气，暖气大概每2年保养一次。游泳池大概每个月或者每个季度保养一次，要清理落叶，检查水质盐碱度，清理水泵等等。烟雾报警器每年保养。屋檐的雨水沟每年保养。如果因为雨水沟赌塞而造成房子漏水，保险公司不赔。木结构别墅防白蚁每年至少一次。水电工上门维修，出勤费就在200澳币，这还没算干活的钱。工作按时间收费，外加配件费用。这一套下来，1年也至少要留出1500-2000澳币的资金。

本文来自澳洲房产网