【官方】南山桂湾·前海时代三期89-190㎡3-4房，单价8.4-11万/㎡

深圳【前海时代】项目介绍

前海时代一期为红黑外墙，共5栋。2014年11月开盘，均价4.2万/㎡。开盘推675套房源，吸引了近2000人现场抢房，日光。

前海时代二期CEO公馆，于2015年12月开盘。共550户，由14栋11层小洋房组成，均是大户型，包括145-250平4-5房，备案价区间在6.5-9.8万/㎡，开盘当天售罄。

2021年3月，前海时代二期20套尾盘低调开卖，面积在128-254㎡之间，单价区间在8.74-11.05万元/㎡，总价区间在1330万-2803万元/套。

前海时代三期尊府项目分为两个地块进行开发，首批推出的是7-2地块中最前面的4栋（55、56、57/60栋），共270套住宅，面积为192-209-247㎡，均价9.9万/㎡，2023年12月前海时代三期尊府6小时售罄，2024年3月加推推53栋的1单元和2单元，面积为89㎡-189㎡，均价9.8万/㎡，共计344套，销售八成。

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前海时代整体规划优劣势客观分析

【未来实践】TOD超体 全场景自如交互深铁前海时代择址桂湾，以“站城一体”理念，打造前海首个超百万方TOD综合体，构建商务、生活、购物、社交等全场景交互未来城市，满足都会人群多维需求，擎启时代向往。已建成物业总建面约45.2万㎡，包括前海时代CEO公馆、国际都荟住宅、前海深港基金小镇以及前海时代第一/第二幼儿园、南山实验前海港湾学校等。在建/待建物业总建面约84.3万㎡，集高端住宅、国际公寓、总部办公、风尚商业、精品酒店等全业态价值链接，定位居住、商务、文化享受、休闲娱乐等全场景切换的超级综合体。

前海时代一二三期的区别分析：

其实一期与三期尊府2期面积段定位比较接近，小面积段为主，一期89以下为二房而三期全部为三房，二期CEO公馆与三期尊府1期接近，大户型为主，CEO公馆以160-200为主，而三期尊府2为210-25哦，整体去看三期其实面积梯度是有整体考虑的，并没有形成直面竞争的关系，更多的是互补。

1、停车场对比：一二期为地铁上盖物业，有双层架高停车场，因此一直被吐槽，3期会有所改观，但三期停车位特别是小户型相紧张

2、户型使用率对比：二期为小高层（11层，板式结构，南北通透），户型使用率和通透性远高过三期，与一期较为接近

3、物业管理对比：一二期为混合管理，物业为深铁物业，三期为单独独立地块，管理相对纯粹，大户型相对纯粹

4、配套对比：一二期没有泳池配套，三期配套了泳池

前海时代配套情况

交通：距离1号线鲤鱼门站约600米步行八九分钟，距离5号线梦海站，5、9号线前湾站都在1公里左右。

桂湾在建的前海湾交通枢纽（亚洲最大），地下4层，两条城际轨道线，香港深圳西部快轨（15分到达香港中环）、穗莞深城际轨道线，还设计了出入境口岸

自驾方面项目西侧是梦海大道，南侧是滨海大道，去往宝中5分钟、南山10分钟、福田15分钟

商业：项目自带约5.1万㎡商业，周边汇聚有约8万㎡万象前海、约4万㎡卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店等集中式商业

学校：项目周边有2所幼儿园、前三划分的学校是南山实验前海港湾学校（教育水平不太行，目前需要外部引流才能填满学位）

区位规划发展

桂湾，作为前海三湾之首，桂湾重点发展金融服务业和商务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚，旨在建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心

桂湾发展至今已有10多年的积累，是最核心的区域，被打造成为金融五百强的聚集地，目前已有近一半的企业入驻

虽然前海这几年在努力提高居住比，几次修改都把部分商业用地调整为居住用地，但桂湾的住宅用地还是弥足珍贵，桂湾的住宅不需要一个巴掌就能数出来，加上受‘7090’政策影响，前三这种大户型产品更为稀缺。

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