借名买房，没签署协议，登记人去世，出资人起诉其继承人要回房屋

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1、判令六被告于 10 个工作日内协助原告办理位于北京市朝阳区一号的房屋的过户登记手续；2、六被告承担本案的诉讼费用。

事实和理由：2009 年 11 月，原告李华购买北京市朝阳区一号的预售房屋（计划竣工日期：2011 年 6 月 30 日），为了便捷，委托北京居住的朋友王强代为办理购房事宜、以王强名义签署了房屋买卖合同。其后，李华支付了全部购房款及相关税费。

2011 年 12 月，该房屋办理了所有权登记，取得了房屋所有权证书，该证书载明房屋坐落为北京市朝阳区一号、房屋所有权人为王强（暂与房屋买卖合同的记载一致），房屋所有权证书原件及相关文件均为李华持有。

该房屋自交付至今，一直由李华占有、使用，亦由李华承担和缴纳所有的物业费、采暖费及水、电、燃气等能源费用。因王强不幸去世，且王强去世后不久其父亦去世，现以相关继承人为共同被告，请求法院判令六被告配合李华办理过户登记手续。

被告辩称

赵敏、王小希共同辩称：同意原告的诉讼请求和所述事实。

刘霞、王刚、王易、王湖共同辩称：依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告提交的证据不足以证明其是所有权人，且在王强去世后，赵敏、王小希就遗产继承问题已将刘霞、王刚、王易、王湖诉至法院，其中遗产范围包括了该套房产，目前继承案件尚未有生效判决。

法院查明

2009 年 11 月 8 日，王强与 K 公司（以下简称 K 公司）签订《楼宇认购书》，约定王强作为认购人，认购 K 公司开发的位于北京市朝阳区一号房，建筑面积 151.25 平方米，套内建筑面积 119.4 平方米，该商品房原总价款为 3795619 元，王强选择银行按揭付款方式，K 公司给予王强 99 折优惠，优惠后总价款为 3757663 元；王强签署本认购书时交付定金 50 万元，付款方式：王强应于签署本认购书之日起 5 个工作日内，即 2009 年 11 月 15 日前与 K 公司签订《北京市商品房预售合同》。

2009 年 11 月 15 日，K 公司作为出卖人与王强作为买受人签订《商品房预售合同》，K 公司应当在 2011 年 6 月 30 日前向王强交付该商品房；在签署正式《预售合同》当日，即 2009 年 11 月 15 日，王强向 K 公司支付《预售合同》正文第五条约定的房价款 30%计 1120086 元；剩余房款 260 万元王强以商业贷款、公积金贷款方式支付。

2009 年 11 月 8 日，王强向 K 公司支付 40 万元；同日，李华姐夫吴鹏向 K 公司支付 10 万元；2009 年 11 月 9 日，林江（向 K 公司支付 2453298 元，其中 620086 元系用于支付涉案房屋的首付款；2009 年 12 月 17，李华向 K 公司支付 160 万元；2009 年 12 月 20 日，李华向 K 公司支付 100 万元。

2011 年 12 月 16 日，涉案房屋取得房屋所有权证，登记于王强名下。

李华提交入伙缴费清单、产权代办费收据、物业费，取暖费发票等，证明涉案房屋一直由李华居住使用并交纳了物业费、供暖费等费用，开具发票的单位是P 公司，李华系该公司股东、原法定代表人，2017 年 3 月 28 日，P 公司的法定代表人变更为陈谦，李华称陈谦系其子。刘霞、王刚、王易、王湖对入伙缴费清单、产权代办费收据的三性不予认可，证明目的不认可，对物业费、供暖费发票的真实性认可，但不认可李华在涉案房屋内居住的事实。赵敏、王小希对上述证据的真实性和证明目的均予以认可。

另，林江出庭作证，证明2009 年 11 月 9 日，其向 K 公司支付的 2453298 元中有 620086 元系代李华支付的购房款，李华后通过银行转账的方式向其归还了欠款 60 万元，剩余款项系现金方式归还的。李华提交存款凭条、证明、养老保险缴费明细，证明 P 公司通过公司出纳向林江账户存款 60 万元。林江认可收到该笔 60 万元系李华归还的部分购房款。

另查，涉案房屋自2011 年 12 月 16 日至今无抵押、查封情形。

刘霞与王贤系夫妻关系，婚后育有四名子女，分别为王刚、王易、王强、王湖。王强与赵敏系夫妻关系，二人婚后育有一子王小希。王贤于2018 年 8 月 21 日去世，王强于 2017 年 1 月 4 日去世。

裁判结果

被告赵敏、被告王小希、被告刘霞、被告王刚、被告王易、被告王湖于本判决生效之日起十个工作日内协助原告李华办理位于北京市朝阳区一号的过户登记手续。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

现王强已去世，六被告分别为王强的第一顺位的继承人和王贤的转继承人，对王强的遗产均依法享有继承权。现涉案房屋登记在王强名下，故李华起诉六被告协助办理过户登记，主体适格，法院予以确认。

本案中，李华与王强之间不存在书面的借名买房合同，但王强的妻子赵敏、儿子王小希均认可王强系代李华签署了《楼宇认购书》、《商品房预售合同》及附件，王强与李华之间存在借名买房的合意。根据现有查明的事实，涉案房屋的购房款分别由王强、吴鹏、林江以及李华支付，吴鹏系李华的姐夫，林江出庭作证认可代李华支付房款的事实，赵敏、王小希认可李华已经归还为其垫付的40 万元购房款。

因此，李华提交的证据足以形成证据链，证明涉案房屋的购房款系李华或他人代李华支付。结合李华与王强之间借名买房的合意，法院确认，李华存在购买涉案房屋的真实意思表示。涉案房屋的《楼宇认购书》、《商品房预售合同》及附件签订时，北京尚未出台限购政策，李华具备购买涉案房屋的资格。故李华要求六被告协助办理涉案房屋的过户登记手续，合法有据，法院予以支持。

刘霞、王刚、王易、王湖等四被告虽然不认可借名买房的真实性，但并未提交反证，故法院对其抗辩意见，不予采信。

办案心得

一、借名买房应明确约定

在本案中，李华与王强之间虽存在借名买房的事实，但却没有书面合同，这给案件的审理带来了一定的难度。借名买房存在诸多风险，为避免纠纷，双方应签订明确的书面协议，详细约定借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间及条件等关键内容。明确的书面约定可以在发生争议时为双方的主张提供有力的证据支持。

二、证据收集与保留至关重要

当借名买房未签订书面合同时，充分的证据收集和保留就显得尤为重要。在本案中，李华通过提供购房款支付凭证、他人代付的证明、房屋居住使用及费用缴纳凭证等证据，形成了较为完整的证据链，最终得到了法院的支持。这提醒人们在借名买房过程中，要妥善保留各种证据，如付款凭证、转账记录、通信记录、房屋使用及费用缴纳凭证等。这些证据可以在纠纷发生时，为自己的主张提供有力的支持。

三、了解限购政策及购房资格

本案中，法院确认李华在购房时具备购买涉案房屋的资格，这是支持其诉讼请求的一个重要因素。在进行房产交易时，当事人应充分了解当地的限购政策及自己的购房资格，避免因政策限制而导致交易无法完成或产生纠纷。同时，对于借名买房的情况，更要确保实际购房人在各个阶段都具备购房资格，以保证借名买房行为的合法性和有效性。

四、继承人在遗产处理中的责任

在涉及遗产的房产纠纷中，继承人应谨慎处理遗产，尊重被继承人的意愿和实际情况。在本案中，王强的继承人对涉案房屋的归属存在争议，但法院根据证据认定了借名买房的事实，要求继承人协助办理过户手续。继承人在处理遗产时，应充分了解遗产的实际情况，避免因不当处理而引发纠纷。如果对遗产的归属存在疑问，应及时咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。

五、法律风险意识与防范

借名买房存在诸多法律风险，如名义产权人反悔、名义产权人去世引发的继承纠纷、房屋被查封或抵押等。当事人在进行借名买房时，应充分认识到这些风险，并采取相应的防范措施。可以通过签订书面协议、进行公证、保留证据等方式，降低风险发生的可能性。同时，在纠纷发生时，应及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径解决纠纷，维护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！