父母出资房屋登记子女名下，签订代持协议儿媳主张协议无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

苏雨清向本院提出诉讼请求：确认陈宇明与周慧娟签订的《产权代持协议》无效。事实和理由：苏雨清系陈宇明的妻子，周慧娟系陈宇明的母亲。2012 年 8 月 8 日，陈宇明与北京 D 公司签订了《北京市商品房认购书》，认购北京 D 公司开发的位于北京市朝阳区一号房。2012 年 8 月 19 日，陈宇明与北京 D 公司签订了《北京市商品房预售合同》。2013 年 10 月 26 日陈宇明收房。2017 年 4 月 27 日，陈宇明取得《不动产权证书》，在苏雨清与陈宇明结婚之前就把这套房定为婚房，2013 年 10 月 26 日，办理入住手续后，苏雨清与陈宇明在 2014 年 2 月 14 日办理了结婚登记。

2015 年 10 月 11 日苏雨清与陈宇明举行婚礼。之后，陈宇明和苏雨清一直在这套房屋居住，并交纳水电费和物业费。2018 年 4 月 7 日，陈宇明和苏雨清签订了《夫妻财产约定协议》，陈宇明自愿将自己婚前所有的诉争房屋确定归双方共同所有。2018 年 5 月 7 日，陈宇明和苏雨清在北京市朝阳区不动产登记中心又签订了《夫妻不动产归属约定》，陈宇明作为原产权人与苏雨清共同协商，一致同意将坐落于北京市朝阳区一号的不动产登记为陈宇明和苏雨清双方共有，共有方式为共同共有。

后于2018 年 5 月 7 日为陈宇明、苏雨清分别颁发了《不动产权证书》。2019 年 3 月 27 日，因感情破裂，苏雨清向北京市朝阳区法院提起离婚诉讼，要求与陈宇明离婚。之后，陈宇明为了不让苏雨清分到朝阳区一号房屋，与自己母亲周慧娟恶意串通，签订《产权代持协议书》。法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。苏雨清认为陈宇明与周慧娟是在恶意串通后签订的《产权代持协议》，签订《产权代持协议》的目的就是不让苏雨清在离婚诉讼中取得朝阳区一号房屋的共有产权。陈宇明与周慧娟签订《产权代持协议》损害了苏雨清对朝阳区一号房屋享有的利益，依据上述法律规定，陈宇明与周慧娟签订的《产权代持协议书》是无效的。

被告辩称

陈宇明辩称：不同意苏雨清的请求。涉案房屋是陈宇明的母亲周慧娟出资购买的。房屋登记在陈宇明名下因为周慧娟不符合当时购买政策，所以签署了房产代持协议。关于房屋变更，陈宇明和苏雨清是夫妻关系，2018 年两人频繁吵架。陈宇明为了两人更好的生活基于夫妻感情，办理了变更登记。

周慧娟辩称：不同意苏雨清的请求。周慧娟支付全款购买涉案房屋。因北京限购政策不能办理房屋权属登记，所以和陈宇明签订房产代持协议，并对房屋产权进行了约定，将房屋登记在陈宇明名下。周慧娟和陈宇明存在借名买房的关系。2012 年周慧娟要购买涉案房屋，因为限购政策所以无法购买，所以用陈宇明名字购买，周慧娟支付了房屋全款，还支付了物业费。

在签订房屋认购书后，周慧娟和陈宇明签订了产权代持协议。周慧娟是房屋实际产权人。房产代持协议没有违反法律规定，没有损害国家和第三人利益。周慧娟和陈宇明签订代持协议的时候，陈宇明还没和苏雨清结婚，周慧娟没有许诺房屋作为陈宇明和苏雨清的婚房，该房屋始终为周慧娟所有。

法院查明

苏雨清与陈宇明于2014 年 2 月 14 日登记结婚，周慧娟系陈宇明之母。

北京市朝阳区一号房屋原登记在陈宇明名下。2018 年 5 月 7 日，陈宇明与苏雨清签订《夫妻间不动产权属约定》，将上述房屋转移登记为陈宇明与苏雨清共同共有。

庭审中，苏雨清提交周慧娟（甲方）与陈宇明（乙方）签订的《产权代持协议书》，主要内容为：双方确认:1、本次甲方借乙方名义买房。2、乙方并未就上述房产支付任何价款，亦未承担任何费用。乙方过去、现在、将来对上述房产均不享有任何实质权益，甲方在本协议签署前后均持续地享有上述房产 100%的实质产权，并且在任何情况下，乙方所代持的上述 100%产权的行使应当完全服从和服务于甲方的利益和要求。

裁判结果

驳回原告苏雨清的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

苏雨清现以陈宇明和周慧娟签订的《产权代持协议》恶意串通、损害苏雨清利益为由主张该协议无效，但苏雨清作为涉案房屋登记的共有权人，其针对涉案房屋享有的物权受法律保护，陈宇明与周慧娟的债权关系是否足以否定苏雨清的物权权利，仍在诉讼解决中，故苏雨清现主张《产权代持协议》无效，依据不足，法院不予支持。

办案心得

一、证据充分性在诉讼中的关键作用

在本案中，苏雨清主张陈宇明与周慧娟签订的《产权代持协议》无效，理由是恶意串通损害其利益，但未能提供充分证据来证明恶意串通的事实。这提醒人们在诉讼中，必须要有足够的证据来支持自己的主张。对于恶意串通等难以直接证明的情况，需要通过收集间接证据、形成证据链等方式来增强自己的主张的可信度。

二、物权与债权关系的区分与影响

本案涉及到物权与债权的关系问题。苏雨清作为房屋登记的共有权人，享有物权保护，但陈宇明与周慧娟之间的《产权代持协议》属于债权关系。在处理类似纠纷时，需要明确区分物权和债权的不同性质和效力。物权具有对世性和排他性，而债权主要是相对权。在本案中，虽然苏雨清的物权受到法律保护，但在面对债权关系的争议时，其主张协议无效的依据并不充分。这提示人们在涉及房产等重大财产权益时，要清楚了解自己的权利性质和可能面临的风险。

三、婚姻财产约定的稳定性与风险防范

苏雨清与陈宇明在婚姻关系存续期间签订了《夫妻财产约定协议》和《夫妻不动产归属约定》，将房屋确定为共同共有。然而，在离婚诉讼过程中，出现了陈宇明与周慧娟签订《产权代持协议》的情况，这对婚姻财产约定的稳定性产生了冲击。在婚姻中，对于财产的约定应谨慎考虑，并采取适当的措施来防范可能出现的风险。例如，可以在财产约定中明确约定对第三方主张权利的限制，或者在发现可能影响财产约定的情况时及时采取法律措施进行保护。

四、借名买房的法律风险与规范

周慧娟提出与陈宇明存在借名买房关系，并以限购政策为由解释房屋登记在陈宇明名下的原因。借名买房存在诸多法律风险，如名义产权人擅自处分房产、实际出资人权益难以保障等。在本案中，借名买房的争议也对苏雨清的权益产生了影响。为避免借名买房带来的风险，当事人应尽量避免这种行为。如果确实需要借名买房，应签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，并保留好出资凭证等证据。同时，政府部门也应加强对借名买房行为的监管，规范房地产市场秩序。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！