中报观察｜金地化债

观点网 今年三月份，金地集团迎来董事会大改组，“75后”徐家俊正式接棒新任董事长，第十届董事会成员当中，金地系背景的管理层从6名减少至2名。

半年过去，新管理班底交出了一份初步成绩单。

8月29日，金地集团发布2024年半年度报告显示，报告期内，金地集团营业收入211.29亿，较上年同期下降42.67%；归属于上市公司股东的净利润为-33.61亿，较上年同期下降319.43%；

经营活动产生的现金流量显着回正，净额为45.9亿，较上年同期增加2047.28%。加权平均净资产收益率为-5.30%，较上年同期下降7.63个百分点；基本每股收益为-0.74元，较上年同期下降317.65%。

债务过关

化债是金地这半年多的主基调。

截至6月末，金地集团有息负债合计817.23亿元，报告期内有息债务余额同比减少11.08%。资产负债率为68.3%，比上年末降低0.57个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为60%，净负债率为53%。

有息负债中，银行借款占比为88.91%，公开市场融资占比11.09%。债务融资加权平均成本为4.38%。长期负债占全部有息负债比重的52.57%，资本化的利息支出合计6.09亿元，没有资本化的利息支出约为14.36亿元。

具体来看，短期借款期末余额3.33亿元，较年初减少37.61%，应付票据期末余额0.01亿元，较年初减少99.87%，应付债券期末余额5.2亿元，较年初减少80.87%，其它非流动负债3.89亿元，较年初减少38.08%，均有不同程度降低。

8月12日，金地集团一笔4.8亿美元的海外债完成兑付。这是金地集团今年到期的债券中规模最大的一笔，也是最后一笔美元中期票据。

据了解，今年以来金地集团相继兑付“21金地MTN001”“21金地MTN002”“21金地MTN003”“21金地MTN004”“21金地MTN005”“16金地02”等境内债券，加上此次兑付的美元债，偿付的公开市场债务总额超过170亿元。

从全年债务情况来看，2024年金地集团共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。共有29.99亿元公司信用类债券在2024年9至12月内到期或回售偿付。

金地的偿债资本相当一部分来自抵押融资。

早在3月5日，金地公告其持有的北京金地中心项目已向交通银行申请经营性物业抵押贷款融资，融资本金40亿元，这笔贷款的融资期限最长不超过15年；而在此之前，金地还通过深圳金地物业向招商银行申请25亿元的授信额度，期限最长不超过三年。

除了上述两笔规模较大的融资外，金地今年以来在公开市场融资动作还涉及南京、唐山、上海、深圳、金华、大连等城市项目公司的贷款。

截至8月21日，完成最近一笔抵押融资后，金地集团对外担保余额为176.39亿元人民币，占2023年经审计归属于上市公司股东净资产的比例为27.11%。目前无逾期担保。

根据财报，金地目前旗下还有若干商业、产业园等资产，这些资产也有望再度为金地提供融资窗口，截至报告期末投资性房地产274.41亿元，刨去受限金额236.62亿元，剩余部分按照市场常见的70%抵押率，还能为金地带来大约26亿元融资额。

现金回血

今年上半年，金地集团新开工面积约59万平方米，竣工面积约469万平方米。与此同时，根据实际经营情况对全年的新开工和竣工计划进行调整，调整后的全年新开工计划约95万平方米，竣工计划约1071万平方米。

截止上半年末，金地集团总土地储备约3589万平方米，较年初4100万平方米减少12.46%，权益土地储备约1599万平方米，其中，一二线城市占比约75%。

此前长江证券就在研报中指出，金地土储仍具一定规模，只是适销对路的新库存占比下降。销售延续弱势，资金链趋紧，公司前端投资与开工主动收缩是理性选择。

暂停拿地，放缓开工，加快回款，多项举措让金地经营性现金流回正。截至报告期末，金地集团持有货币资金231.2亿元，其中受限的保证金及冻结资金有12.29亿元，同时一年内到期的非流动负债387.59亿元，现金仍无法覆盖短债。

依靠抵押融资或许并非长久之计。

从营收业绩来看，上半年金地房地产项目结算面积131.36万平方米，同比下降27.67%；结算收入141.01亿元，同比下降54.72%。

另外，相比起部分房企到了年报才计提存货减值的做法，金地在上半年就对各类资产进行减值测试。根据减值测试结果，2024年半年度公司计提资产减值准备29.25亿元，其中计提信用损失准备合计8.34亿元，计提存货跌价准备合计20.91亿元

对此，有投资者认为，这是“少帅”徐家俊上任后迫切需要铺排厘清资产，从一份干净的报表重新出发，以待后续做出成绩。

在市场端，这也对应了金地集团多地楼盘的降价促销活动，同时反映了去化压力。今年1-7月份，金地集团累计实现签约面积284.2万平方米，同比下降46.38%；累计实现签约金额422.1亿元，同比下降56.18%。

但作为一家综合型头部房企，金地除了房开业务以外还有其他现金来源。

上半年内，金地集团物业出租及其他行业收入19.06亿元，同比减少2.43%，毛利率57.45%，比上年同期增加1.47个百分点；物业管理行业收入37.14亿元，同比增长2.58%，毛利率5.64%，比上年同期减少2.42个百分点。

具体来看，商业物业方面，报告期内客流同比提升14%，销售额同比提升3%，会员数量同比提升11%。写字楼物业方面，整体出租率较2023年末提升2.7%。产业地产方面，金地威新在报告期内获取7个咨询及招商代理类轻资产输出项目。长租公寓方面，报告期内获取6个轻资产项目，成熟期项目保持平均出租率94%、租金收缴率99%，在运营的长租公寓项目中已纳保占比达65%。

此外，代建也是金地的传统优势，截至报告期末，金地管理代建业务已布局全国超60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积达3,328万平方米。