关注 | 学生宿舍成投资新宠

香港大学生宿位紧张问题由来已久。

近日多个基金都抢攻这个市场,他们估计，非本地学生涌入及学生宿舍供应不足，将于未来4年为香港私人住宿市场带来额外2.23万张床位的需求，带动私人学生住宿成为新兴投资物业，推高把酒店及住宅改装作私人学生宿舍的投资价值。

位于红磡的Y83，是目前最大的学生公寓

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大学生宿位严重供不应求

仲量联行近日公布的《解锁私人学生住宿市场增长潜力》报告称，2022/23学年入读香港专上院校的学生人数达到25.3万；八家教资会资助大学以及香港树仁大学和香港恒生大学，合共只能提供约3.9万个学生宿位。学生住宿市场(包括大学宿舍及私人学生住宿)仅能容纳当中约16%的学生。换言之，大学生宿位严重供不应求。

香港政府早前在施政报告中表示会好好利用香港的教育优势帮助青年发展，并建设香港成为国际专上教育枢纽。当中，政府将在2024-2025学年扩大政府资助专上院校非本地学生限额，由现时20%增至40%，并致力提供更多青年宿舍等支援海外学生， 让留学生与本港生活接轨，吸引他们毕业后留在本港发展。

仲量联行香港研究部高级董事钟楚如估计，目前有约3.72万名非本地专上院校学生只能选择私人住宿，未来4年更会升至5.95万名，私人学生住宿租金还将进一步上升。

她说：“学生宿舍建筑期较长，也难以觅得合适地皮兴建宿舍，大学宿舍的供应一直无法满足不断增长的学生人口,预期大学宿舍供应短缺的问题，将于2027/28学年为私人市场带来2.23万个床位的额外住宿需求。”

钟楚如指出，私人学生住宿是香港的新兴物业，目前市场仅提供约1000个可租用的住宿空间。按整体专上院校学生人数计算，香港私人学生住宿供应率仅为0.4%，比欧洲国家平均供应率约5%显著较低。因此，香港的私人学生住宿入住率高企于98%至100%之间，每个可租用住宿空间的月租，介乎5200元至14800元港元。

仲量联行香港资本市场部主管陈国章也指出，学生住宿能提供既高且稳定的回报，正吸引投资者的注意。

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施永青：学生宿舍回报相对稳定

记者采访本港地产代理龙头之一的中原集团创办人施永青时，他证实集团于2014年成立中原投资顾问有限公司， 并于2018年先后投资了美国及英国学生公寓。

他继续表示，投资基金过往曾于美国及英国进行投资，当中取得可观的回报。以美国德州及乔治亚州项目的学生公寓项目为例，两个项目同样于2019年买入，当时买入价分别为1740万美元及1290万美元，持货短短3年，于2022年以2125万美元及1800万美元卖出，期内升值逾22%及39%。

“过去数年经济市场动荡，但该类基金仍然可获利，是因为有严谨进行买卖，每当买入新物业之前都会先进行分析，要先确认该物业是否有翻新空间、地点是否邻近大学等基本因素后再落实决定,而上述学生公寓投资曾于短短3年间获利最多近四成。

他更指出,本港楼市正处于下调当中，以及非本地学生人数急上升等因素，集团期望于未来2至3年可以投资2000个床位。施永青强调,教育属政府施政的一部分，投资学生公寓回报相对稳定。

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晶苑：香港非本地留学生倍增

私人学生公寓市场前景佳

除了施老板投资学生宿舍外，晶苑集团旗下的Y.X community也宣布未来一年在港再度拓展全新的学生公寓。晶苑投资首席投资官陈伟文表示，Y.X目标将会继续打破传统学生公寓框架，以智能科技打造安全优质的学生宿舍，建立舒适共享空间，致力为学生住户提供高质量的生活环境，并定期提供与职涯就业相关的工作坊，吸引人才留港发展。而目前已在九龙区有不同的收购项目洽商中。

他继续表示：：“Y.X重视创建真正的共享社区，让非本地学生来港后结交新朋友并共同成长。从Y.X学生住户统计数据显示，学生入住公寓的首要考虑条件包括：房间舒适整洁度、保安系统安全指数、员工服务态度和活动多元程度。Y.X透过不同的职涯工作坊，希望协助学生的个人发展，同时把同一屋檐下的学生住户都联系在一起，鼓励知识分享及合作创新。”

他再补充道：“我们对本港私人学生公寓市场的发展持乐观态度，未来一年将会在九龙区再新增学生公寓，提供多样化住宿体验，让学生能在高质安全的环境下享受私人空间及共享空间的各种设施。”

“Y.X定期与不同商户机构及教育组织合作，在位于红磡的Y83学生公寓的共享空间举行各类研讨会及活动，包括：广东话课程、职场工作坊及绿色地产创科挑战赛等，让学生接触到社会各个阶层，增进他们对在港工作的体验和认识并扩阔环球视野，提升毕业后留港发展的意欲。”

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酒店转作学生宿舍 回报率可逾5%

由于学生宿舍市况好，很多酒店都转型。仲量联行香港项目发展服务部主管黄天赐表示，香港最大型的私人学生住宿自2022年起平均每年的租金升幅超过10%。过去12个月的私人学生住宿租金升幅更加快，升幅最高可达15%。至于私人住宅租金，于2023年初通关后上升7%，酒店房租同样上升。

他继续表示，由于合适的土地供应有限，大部分私人学生住宿的供应要倚靠改装酒店、住宅物业及商厦。

近年较多投资者选择收购酒店改装为学生住宿，主要原因是酒店的设计与现有配套设施更切合学生住宿的要求，所涉及的改装成本会相对其他物业类型较低。学生住宿供应持续不足及非本地学生数量高速增长，该行预料，租金将进一步上升，造就私人学生住宿成新兴投资物业。

根据该行的案例分析，投资者若把一间有600间客房的酒店，改装成有1318张床位的学生住宿，附设共享空间、独立学习空间、智能出入系统，以及娱乐和健身设施，预计将涉及改装资本开支约3亿元，相等于每平方呎2000元或每个租用的住宿空间23.3万元。

仲量联行香港资本市场部主管陈国章预计，改装后净营业收入收益率可提高87个基点，达到超过5%，反映将酒店转作学生宿舍的可观投资潜力。

“现时市场可供改造为学生住宿物业的酒店数量仅有约10至15间，且整栋物业更适合用于改造，选址靠近港铁站以及九龙半岛近院校物业更受欢迎。”

来源：香港经济导报

作者：何洁霞 本刊主笔

编辑：芦梦婷

审读：刘妍伶

监制：舒志勇