危机四伏！业主断供，银主盘暴增，香港楼市破金融海啸记录...

近年来，香港房地产市场面临前所未有的挑战，楼价持续下挫，银主盘数量激增，情况堪忧。根据最新数据显示，香港的银主盘数量已打破2008年金融海啸的纪录，创下近17年来的新高，反映出市场的严重困境。

香港楼市现状

香港楼价以惊人的速度向下滑落，经济复苏缓慢，业主断供物业的现象再度升温。根据中原地产的数据，8月份本港银主盘存量已增至344间，总值逾35亿元。这一数字不仅打破了2008年金融海啸期间的最高纪录316间，更是自2007年11月以来的最高点。

银主盘的暴增，反映出业主的财务压力加大。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，虽然政府在今年2月底全面撤回辣招，曾一度令楼市价量齐升，但随着撤辣效力减退，楼市迅速回落，银主盘数量也随之连升三个月。8月28日的数据显示，银主盘数量较7月320间增加近8%，较去年同期263间多逾3成。

当前的业主断供情况远比2008年金融海啸时更加严峻。翻查资料显示，楼价在2008年3月至12月的九个月间累计跌幅为23%；而现在的楼价相较于2021年8月的高位，累计跌幅已超过27%。这一数字表明，市场正经历着前所未有的压力。

截至目前，344间银主盘中，住宅物业占了251间或73%，其余则为工商铺、车位及地皮。值得注意的是，住宅银主盘主要集中在楼价1,000万元以下的细价楼，超过80%的银主盘来自此类物业。此外，8月份的数据显示，逾4成银主盘来自财务公司，这些“财仔盘”多涉及二按，断供风险自然更高。

市场环境与经济因素

近年来，香港的利率持续高企，许多业主因加息后难以负担高额利息而选择断供，尤其是高成数物业，更加剧了银主盘的涌现。市场普遍预计，减息尚待出现，整体经济复苏缓慢，使得银主盘的回升趋势愈发明显。

香港二手楼市同样持续回落。根据差饷物业估价署的数据显示，7月份私楼售价指数报296.8点，按月跌约1.88%，创下8年来的新低。新盘的低价开售直接拖累了二手楼价，市场预期未来几个月楼价将继续承压，第三季楼价跌幅预计将扩大至3.35%。

租金市场的异动

尽管楼市低迷，租金却在持续上涨。7月份的租金指数按月再升1.09%，今年自3月起已连升5个月，累升幅度达5.26%。市场分析认为，暑期旺季的影响以及高才专才的持续流入，为租金提供了一定的支撑。

然而，租金的上涨与楼价的下跌形成鲜明对比。尽管租金在上涨，楼市的整体健康状况却并不乐观。中原城市领先指数CCL的数据显示，近期CCL创下近8年的新低，反映出市场观望气氛浓厚，新盘销售疲软，楼价调整速度缓慢。

展望未来

市场普遍期待政府在10月的施政报告中推出措施，以稳定地产市场，避免楼市继续下沉。陈永杰表示，若减息幅度较预期少且缓慢，加上新盘仍以低价发售，第四季楼价可能再跌2%至3%，全年楼价跌幅恐扩大至8%至9%。

结语

综上所述，香港房地产市场正经历着严峻的考验，银主盘的暴增和楼价的持续下挫无疑为市场带来了巨大的压力。未来的市场走向将取决于政策的调整及经济的复苏，然而，在当前的环境下，悲观的情绪似乎占据了主导地位。业主、买家和投资者都需谨慎应对这一波动不居的市场，保持警惕，以应对可能的风险。

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