构建多层次多支柱可持续房屋养老金制度

　　3月15日，在上海谈家桥城市更新项目工地，工人在装卸楼宇消防栓铁箱。 新华社发

　　连日来，有关房屋养老金、房屋体检、房屋保险三项制度的相关话题引起社会广泛讨论。如何构建房屋养老金制度？上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈于6月刊登在《中国房地产金融》上的文章《我国房屋养老金制度：背景与框架》，给出了一个房屋养老金制度框架，参考三支柱社会基本养老保险，对原有的住宅专项维修资金制度进行完善补充，构建多层次、多支柱、可持续房屋养老金制度。

　　大量资金沉淀

　　单项使用率不均　　

　　上述文章认为，从资金组成和用途角度来看，房屋养老金与现有住宅维修资金的关系最为直接。既是包含关系也是交叉关系，在后续制度试点实施过程中是一个逐步取代的关系。对于公众最关心的个人账户，该课题组认为，个人账户资金主要依托于已有的住宅专项维修资金，是由房屋安全责任人强制缴纳，即住宅专项维修资金及其增值收益。在使用范围上，个人账户资金用于现有法律法规明确的适用范围，也可用于购买消防、电梯等共有设施设备保险。

　　文章指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。　　

　　引入市场化操作等

　　增强资金管理执行力　　

　　从美国、英国、新加坡、日本等国家以及中国港台地区的经验看，随着住宅老化问题的日益突出，各地不断探索和创新维修资金管理制度，以适应新的发展需求和挑战。

　　“这些国家和地区强调业主在维修资金管理中的自治权利与责任，通过业主大会、业主委员会等机制，实现维修资金的民主决策与有效监督。此外，多数国家及地区通过立法明确维修资金的设立、管理、使用及监督机制，确保资金的有效利用和业主权益的保护。同时引入市场化操作、第三方审计及法律手段等，增强维修资金管理的透明度和执行力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进称。

　　梳 理

　　哪些城市在建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度方面有了具体进展？试点城市有哪些具体做法？南都记者通过梳理各地政府材料和采访专家进行解读。

　　房屋养老金制度

　　山东烟台发文明确如何筹集资金　　

　　以此次住建部提到的上海为例，8月20日，上海市委副书记、市长龚正代表市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑时表示，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度：一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用；三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。“我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。”龚正说。

　　这意味着，2025年上海将全面实行房屋定期体检、房屋安全保险、房屋养老金三项制度。

　　据严跃进观察，上海今年关于房屋安全的相关政策表述很多，如：“严格落实房屋安全监督要求，着力构建科学可靠、分级分类的房屋安全管理体系和长效机制”“对一般性隐患房屋做到立查立改，对存在结构安全隐患的房屋，落实‘一栋一策’整治措施”等。

　　当前，对于房屋养老金，外界关注的焦点之一是“谁出钱”。对这个问题，山东烟台进行了明确。据人民日报海外版，今年初，山东省烟台市住房和城乡建设局发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》。其中明确，城市住宅养老金是指探索通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，共同构成房屋全生命周期管理的资金保障体系。

　　房屋保险制度

　　山东邹城推行“政府购买服务”　

　　三项制度试点城市中，广州也备受关注。8月27日，广州市住建局回应，根据住建部有关工作部署，广州市未纳入房屋养老金试点城市范围，广州试点的是房屋保险制度。

　　今年4月，广州公布了全市房屋保险试点的最新情况。截至2024年3月底，广州建筑工程质量潜在缺陷保险市场规模位居全国第二，累计投保项目达到159个，投保建筑面积达到3388万平方米，提供风险保障金额超过1150亿元。

　　杭州的试点情况也备受关注。今年4月，浙江省住建厅官网刊登文章指出，2023年9月，住建部在宁波召开城镇房屋安全管理三项制度（体检、保险、养老金等）试点工作现场会，明确杭州市作为住宅工程质量保险的8个试点城市之一。

　　该文章指出，杭州2019年在全市开展住宅全装修质量保险试点工作，累计投保住宅全装修质量保险项目77个，保障建筑面积约510万平方米。自实施住宅全装修质量保险以来，室内装饰装修涉及到的信访数量同比降低约30%，“成效显著”。

　　在给房屋上保险方面，山东济宁也积累了一些经验。据建筑杂志社去年8月报道，自2022年住房和城乡建设部部署开展自建房安全专项整治工作以来，山东省住建厅选取济宁市、青岛市、威海市等作为试点地区，探索实践房屋养老金、体检和保险制度。

　　例如，济宁市的邹城市住建局率先通过“政府指导、财政出资”的方式，探索推行“商业保险+抽查巡检+技术服务”的自建房质量安全责任保险模式，为全市范围内所有城乡居民自建房购买了商业保险。邹城的做法属于“政府购买服务，市场提供保障”。该报道指出，自建房质量安全责任保险由政府买单，邹城市政府财政出资320万元，覆盖邹城市约25万户自建房居民的62.2万栋自建房，包括人身伤亡（含第三者）15万/人·年、财产损失（含毗邻房屋）20万/户·年，为邹城市的居民提供了“实实在在”的房屋安全保障。

　　房屋体检制度

　　青岛力争年底建立完善制度　　

　　房屋体检、养老金、保险三项制度相互联系、互为衔接，其中，给房屋做体检是第一步，以发现问题和房屋潜在的风险隐患。

　　在江苏南通，据南通住建局官网8月13日消息，近日，南通市城镇房屋定期体检制度试点方案获批，试点工作即将全面开展。根据试点方案，南通市将开展政策研究，制定城镇房屋定期体检实施办法和城镇房屋定期体检技术导则，推进长效机制建设；开展信息化建设，依托全国第一次自然灾害综合风险普查数据成果和底图，建设房屋体检信息管理系统，提高房屋安全管理信息化水平等。

　　山东青岛已提出建立房屋定期体检制度。去年9月，青岛市住建局印发《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制。其中，要求自查、巡检双到位，房屋状况按时检查；以老旧、危房为重点，要求专业人员定期查：当房屋超过设计使用年限三分之二时，应至少每5年进行1次专业检查；超过30年且无设计使用年限的经营性自建房应至少每3年进行1次专业检查。对鉴定为C、D级且实施加固处理后的房屋，至少每2年进行1次专业检查。

　　青岛市住建局表示，将坚持边试点创新、边解决问题，力争在2024年年底前建立起完善的房屋定期体检制度，保障房屋使用安全。　　

　　采写：南都记者 陈秋圆 赵唯佳