14万跌到6万，宝中房价失控

01新房、二手房成交数据

2024年8月1-27日，深圳新房住宅网签量为2195套，二手房住宅网签量为3545套。

02宝中的地段，碧海的价格

最近宝中跌穿了！

深业新岸线，共三期，是宝中占地面积最大的社区，大面积园林绿化、浓厚住家氛围，在宝中改善小区中，单价最低，一直以来备受市场青睐。高峰期时，深业新岸线成交单价高达12万/平，不过最近半年成交跌的比较猛，最新成交的一套深业三期171平低楼层的，总价价1090万，单价6.3万/平，相较于高峰期成交近乎腰斩，基本回落到2016年。

金泓凯旋城，地理位置优越，旁边是1号线新安站，步行可以到达欢乐港湾商圈，同时，还带有宝安实验名校学位，高峰期时小区很抢手，成交单价直逼14万/平。如今成交同样腰斩，最新成交的一套81平3房，成交总价543万，成交单价仅6.7万/平，基本回落至2017年。目前在售放盘报价也基本在7万/平左右，现在都还没有成交。

不得不说，宝中这两个小区跌垮了，甚至有些跌过头了！

仅仅半年的时间，宝中的重点小区，已经跌出了碧海的价格。

要知道，碧海热门小区泰华阳光海，目前成交均价也能维持在7万/平左右。圣淘沙骏园，成交均价同样可以维持在7.5万/平左右。

这几年来，伴随着市场预期骤变，从”一路看涨“到”一路看跌“，宝中成为了房价下跌的重宅区，但成交均价跌到6万/平左右的也只是个例，目前只有深业新岸线和金泓凯旋城、以及花样年。最近半年内，宝中刚需小区和户型跌幅较大一些，而大部分的改善品质小区其实都能稳定在8万/平左右，改善户型跌回2017年以下的很少。

宝安中心，作为深圳核心改善型片区，随着片区规划不断落地，片区配套越来越成熟和完善，加上学位利好，宝中吸引着越来越多的改善家庭，只是在现在的市场下，不断拉低的市场预期给不了购房者足够的安全感，成交量上不去，成交价只能不断拉低。

宝中下跌比较多的这些小区，主要是小户型或品质在宝中这个区域处于中等或中等偏下的小区，深业新岸线小区的地理位置是很不错的，也是大社区，主要是小区的品质相对宝中高端小区很一般，甚至还有点差。

金泓凯旋城也是大小区，地段也没有深业新岸线好，主要是楼龄比较老，花乡这些小户型就更不用说了，主要是受到保障性住房等政策因素的影响巨大。

宝中除了第一梯队的小区，一部分客户会分流到地段稍差、小区较好的碧海，一部分会跑到地段差不多，小区比较新的前海，这两个区域都是新房供应量巨大，对宝中的二手房影响非常大，特别是一些品质不在第一梯队的小区。

宝中有些小区，价格有没有跌到底目前还不确定，但是宝中这样一些大型小区，价格跌到6万左右，按深圳的收入水平来看，从价值方面来分析，确实有点跌过了。

宝中的两个明星楼盘，熙龙湾和壹方中心最近跌得也有点猛。我们刚刚成交一套壹方中心的小户型，单价到10万整了，后面还有几个准新小区会逐步解开限售，放盘量也会逐渐增加，宝中1000万段的小区难免会被继续冲击。

从我们对深圳好地段、好小区这些存量数据的分析和对深圳收入的感觉来看，深圳部分小区的房价在最近几个月确实有点跌过了，从价值投资的角度看，风险已经非常小了。影响出手的动力就只有一个，那就是预期。