大戏，才刚开场……

原创刘晓博

最近几天，接连出了几个影响楼市的政策，意味着楼市的一场大戏才刚刚开场：

1、在住建部要“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”后，京城某重要官媒发文力挺，并表示：让房屋保险同汽车保险一样普及。

2、中央财办分管日常工作的副主任韩文秀近日撰文，解读三中全会精神，对财税改革有如下表示：研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。完善房地产税收制度。适当放权给地方，增加地方自主财力。

3、财政部等7部委近日印发了《市政基础设施资产管理办法（试行）》，文件明确：严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。

这几个政策，将对楼市产生深远影响。

建立“房屋体检+房屋养老金+房屋保险”制度，此前本号已经分析过。

房屋定期体检和房屋保险，是比较新的。房屋养老金，事实上是把大家交了20多年的维修基金，变成房屋养老金的个人账户，地方政府再从土地出让收入中拿出一笔钱，建立房屋养老金的公共账户。

当老旧房屋需要维修、或更换电梯的时候，“个人账户+公众账户”一起来承担，如果是意外造成的损失，房屋保险将发挥作用。

之所以要建立三合一的制度，是因为中国99%的住房是非独立屋，你的不动产是跟邻居绑在一起的，需要有一个机制来解决房屋老化的问题，避免成为危楼、贫民窟。

在讨论房屋养老金问题的时候，很多读者都在关注一个问题：交了房屋养老金，还要不要交房地产税？

我此前就告诉大家，这是两回事。虽然对老百姓来说，都是税或相当于税，但对政府来说意思完全不同。政府拨款建立房屋养老金公共账户，是付出；而房地产税，是政府的收入。

展望未来，房地产税将是地方财政长期的“衣食父母”，比例将持续提高。要知道，美国县级财政95%以上的收入是房地产税！

恰好在这个时候，韩文秀的文章来了，他再次提及了“完善房地产税收制度”。

虽然这个提法跟三中全会通过的决定一模一样，但在房屋养老金引发热烈讨论的时候重申房地产税，还是值得关注的。

以前官方的提法是“加快房地产税立法并适时推进改革”（十八届三中全会），现在变成了“完善房地产税收制度”。

之所以要修正，是想告诉大家：这不是增加新税种，而是结构调整。

未来会增加不动产持有阶段的税收，但交易阶段税收会降低，整体上是完善、是结构调整。

我们以前的房地产税收体系，包括增值税、土地增值税、契税、房产税（只对企业征收）、耕地占用税、城镇土地使用税，以及最丰厚的土地转让收入。

这些钱绝大多数是在土地出让、房屋买卖的时候收取，表面上看拿了很多钱，但基本上是一次性收入，覆盖不了未来数十年的政府开支，抵御不了通胀。

房地产税收体系改革的目标是：把短期饭票变成长期饭票，避免前几顿饭吃撑，后几顿饭挨饿。

所以，房地产税不会因为房屋养老金的出现或楼市低迷而搁置，该来的还是要来。

另外你要注意，新一轮财税制度改革开始了。这一轮改革，是对1994年分税制以来，中央财权不断扩张、地方财权不断萎缩的一次调整，目标是加大地方征税的自主权和收入。

也就是官方说的“适当放权给地方，增加地方自主财力”。

具体办法是：

第一，把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。

这三项本来就有，合并后估计税率会有所提高。

第二，推进消费税征收环节后移并稳步下划地方。

通过征收环节的调整（以前的税基是出厂价，未来是零售价），增加消费税收入，并给地方分成。之前消费税是完全归中央的。

第三，就是上文说的完善房地产税收制度，增加持有阶段的税收，减少交易阶段的税收，让税收跟时间和通胀相匹配（之前一次性交70年土地使用费，看起来很爽，其实吃亏了，覆盖不了未来的财政开支），短期豪华饭票变成长期稳定饭票。

财政部等7部委发文，“严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务”，对房地产行业意味着什么？

意味着不动产价值分化将加剧。

去年下半年，国家就发过两份文件，一是明确了12个债务高风险重点省份：天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏。

二是要求12个高风险债务省市缓建或停建基础设施项目，包括交通、市政、产业园区、各类楼堂馆所和棚户区改造（学校、医院、供水、供电、供暖等除外）。

由于稳增长压力加大，“12个高风险债务省市缓建或停建基础设施项目”是否严格执行了，不得而知。

但从7部委最新文件看，未来的大方向是这样的。

下图是研究机构整理的各省市规范的地方债（发债主体是地方政府）以及城投债（发债主体是地方国企，是隐性地方债）的数据。

两项债务合计最高的是江苏，其次是浙江、山东、四川。债务率高的，是上文提到的12个省市。

未来被限制大基建的，主要是天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏等12个省市区。

具体到城市，则是东北、中部、西部的三四五线城市。一般来说，人口流失的地方，基本上都会被限制上新的大基建项目。

一旦被限制了大基建项目，这些地方投资额会下降，就业机会会减少，不动产价值也会下降，跟发达地区的差距拉大。

增加地方征税权，也会产生类似的效应：

经济发达地区，本来就不缺钱，他们为了吸引更多人口和企业，会尽量轻徭薄税；而中小城市、人口流失地区，为了保证发工资，即便经济不好也会在允许的范围内加税。

目前，很多欠发达城市的非税收入（其实就是罚款）异常飙升，就传递了这个信号。

想想看：当一个小城市，因为财政压力取消了公交车，合并学校，同时增加税收和罚款，城市基础设施更新放慢，结果会如何？一定会造成更多年轻人离开。

房地产税（持有阶段税收）的开征，也会产生类似的效应。

在很多键盘侠看来，房地产税一定是按照房屋评估价的百分比来征收的，也就是美国模式，全国大致是一样的税率。所以一线城市的居民活该倒霉，他们每套房子价值上千万，即便背负沉重的按揭压力，也要每年缴纳数十万的房地产税（1000万的房子，2%的税率一年要交20万元）；三四线城市，每套房子80万元，每年只用交1.6万元。

但事实上不会如此。如果中国采用是美国模式征房地产税，那税率也最多是夏威夷的水平（0.3%），甚至更低。大概率，会采取新加坡模式，也就是按照房屋市场租金水平来征税，比如按照年租金的12%。

最终，无论大城市还是小城市，大家的负担差距不会很大。如果跟物业费相比，很难超过物业管理费的2倍，超过了一定出问题。

房地产税是地方税种，地方政府和地方人大决定税率。大城市财政本来就宽裕，没有必要征收重税杀鸡取卵、让企业和老百姓都逃走。而人口流失的中小城市非常缺钱，反而希望收到能解决问题的钱。

大城市的房产税比较容易通过房租转嫁出去，而中小城市很难，所以征税后房价差距会拉大。

这从美国房产税长期征收的结果，可以清晰地看出来。纽约、加州是经济发达的地方，房地产税虽然负担比较重，但房价依然很高；反之，铁锈地带房地产税负担很轻，但房价很难上涨。

未来的中国，也将如此。

以前，我们还能通过一些政策，尽量保持大中小城市均衡发展。现在，人口红利没有，财政压力加大了，效率将变得更加优先。

最近两年出台的各种政策，比如大基建越来越追求效益、限制地方负债率、给地方更大征税权、拟开征房地产税等，都意味着城市大分化、不动产大分化的时代到来了。

之前的分化只能算是前奏，大戏才刚刚开场。