又一“地王”项目妥协，东莞楼市正不计代价出货？

江小亭/发自深圳

房企们还在继续亮底牌以应对这轮楼市周期。

过程中，除遍地折扣房源、特价工抵房外，通过各盘取证备案信息来看，不少项目已直接开始于备案价上展现诚意。

既有在售项目新批次取证房源的备案价一次次下调，也不乏有纯新盘首批备案即拉满“低价”惊喜，典型如近期取证的塘厦桂湾府·前湾府。

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拿地四年终要入市

备案价难覆盖成本

早早达预售标准但受困高地价与市场下行的客观现实，位于塘厦紧邻深圳龙华的桂湾府·前湾府项目迟迟未选择入市，不过在较大的体量与尤其背后千亿国企前海控股的品牌背书中，项目将如何平衡高地价与房地产下行行情的矛盾，一举一动一直受到市场关注。

如今，在距离拿地已过去四年多，营销中心也已开放一年多时间来，桂湾府·前湾府终于选择给出进一步动作

资料图，摄于2023年2月

日前，项目首批6号楼正式取证，毛坯备案均价约2.95万元/㎡，要知道4年前前海控股的拿地价已去到2.45万元/㎡，算上建安成本、营销成本、税费等等其他各项支出，事实上，已远不够覆盖成本。

另对比镇街其他项目的折前备案情况，不到“3字头”的均价也可谓创下塘厦近年来新盘备案价的新低。

早于2019年~2020年，东莞楼市迎来一轮大涨幅，全市房投氛围浓郁，临深板块尤甚。当时的塘厦镇中心在售项目万象连城备案均价已去到3.7万元/㎡，并火速告罄，之后镇街部分项目更是瞄准“4字头”出发。

随着塘厦新盘供应加大与政策调控持续加码，价格相对高位的临深板块也开始率先遇冷，镇街房价的狂奔也随即进入停滞乃至倒退状态。到2023年，区域在售项目备案价回落至“3字头”，叠加折扣与各种促销活动，整体销售价格回归“2字头”，个别特价房源可低至“1字头”。

因流速放缓，项目们也普遍处于去库存的顺销状态，仅今年来看，除桂湾府·前湾府取证外，整个塘厦仅有粤港湾华堂1号于年初时新备案了两栋住宅，毛坯备案均价约3.7万元/㎡。

相较之下，前海控股的这轮“2字头”备案操作，也被市场视为价格诚意直接拉满。

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“一场抢客硬战”

“桂湾府这个价格可以说企业下了蛮大决心，项目放了这么多年，成本支出摆在那，但这个价格只能说和他们项目自己比很有诚意，倘若和镇街其他在售盘比，又不一定了，现在整个塘厦市场差不多已经回到了2万元+/㎡时代，接下来还是得拼产品拼地段。”塘厦某在售项目销售对此提到。

聚焦桂湾府·前湾府，虽这几年来迟迟未入市，但项目的建设进度一直在同步推进，早于2023年初，中房君曾去到项目现象实探，彼时的一期桂湾府楼栋便已封顶，二期前湾府多楼栋也已出地面数层，再到今天来看，交付及楼盘品质不用开盲盒；同时开放的营销中心也表现宽阔大气，显露着背后前海控股的实力。

因项目环绕多个公园，包括紧邻项目便是总占地超24万㎡的人才公园与体育公园，为匹配生态优势，桂湾府·前湾府也以“公园城市”为开发理念，通过“外部借景，内部造园”的方式，将外部环绕的公园与内部大面积的社区园林结合，形成一个大型生态住区，这对于追求生态宜居的购房者来说是一大加分项。

不过，现阶段来看项目近距离范围内多为厂房、民房，缺少大型商超等配套，生活便利性或受到一定影响。

产品方面，桂湾府·前湾府主推建筑面积约95㎡~143㎡3~4房，为市场主流面积段，整个项目规划户数超过2000户，属于塘厦少见的大社区。

如此体量，对于开发商而言，去化压力显然，一场抢客硬战难免。

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多盘蓄力冲击金九

正如某房企人士提到，当下再也不像之前一样可以尽情坐享时代红利，大家的每一步都变得谨慎，钱花出去要看到效果，每个阶段该做什么要反复权衡。

桂湾府·前湾府的以该价格现阶段取证入市也被不少市场人士视为是对当前楼市环境的妥协，即便是实力雄厚的国企，也难以置身这轮楼市周期之外。

不过，项目的迎来新进展也同步给市场传递了积极信号，对于现阶段的东莞楼市而言，有流动性，有动作或许就是好消息。

值得一提的是，随着传统“金九”的即将到来，不仅桂湾府·前湾府有新动作，全市多在售项目以及准新盘们也都在摩拳擦掌，释放新节点，或加速入市动作。

如近期来看，光大天骄国际最新开放了实景示范区，进一步展示项目高品质；CBD的保利天珺也将于9月正式开放营销中心；建鼎滙悦、莞商汇、鼎峰源啟、华侨城欢乐海岸公馆等一众新项目均在积极蓄力中。

但对于“金九”热度能否上演，多业内人士都未能给出明确信心。

“先不管能不能出货，肯定都要抓住机会试一试，能回一点（款）算一点，不然年底大家都不好过”一房企人士对此直白提到。