给房屋养老！房屋养老金，业主到底要不要交费？

这个周末，房屋养老金引发全网热议。房屋养老金，是不是要对业主重复收税？网传高昂的收费标准到底真假？会不会变相收费？既然个人账户有结余，为何还要建立公共账户？这项政策到底是利好还是利空？

周六晚间，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。

简单说一下，为何要建立三项制度？核心有几个点：1）房屋也会变老，也需要修缮，延长存量房屋寿命；2）即便是维修基金，大量资金未能有效利用；3）维护老破小的成本会越来越高，仅仅凭借维修基金已无法满足资金需要；4）无论是电梯设备更新还是房屋修葺和运维，地方财政都不应该无限托底，亟需构建减轻财政的房屋养老金制度，以应对突发建筑安全事件。

据国家统计局数据披露，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后该比例将显著提升。当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查，没有涉及年限且超过30年的应每3年1次专业检查。

市场分析，老破小随着房屋寿命越来越大，其持有成本也越来越高。而且，未来老破小拆迁的可能性也会越来越小，这就导致未来房屋养老的成本越来越大。尤其我国已进入存量房市场，住房养老金和住房体检制度的建立，有助于提升老房龄存量房的使用价值，减轻居民负担。

不过，房屋养老金制度一经出炉，还没有等到大家的掌声，就因为市场误解而议论纷纷。网友纷纷认为业主不仅要缴纳维修基金，未来还要缴纳房屋养老金，相当于双重收费，甚至各大博主疯传具体的收费标准。根据上海辟谣平台，先来结论，1）所传收费标准不实；2）不直接增加业主负担（也就是说房屋养老金账户资金来源不直接通过业主收取）

按照网传上海浦东房屋养老金收费标准，假设你住的楼房有21层，你住15层，买的房屋面积100平，每平需要交120元，这就意味着你要交1.2万元。

但是，大家发现，这个收费标准几乎和大家购买新房的维修基金如出一辙。不排除有人直接硬套从而以讹传讹。

上海辟谣平台核查发现，传言所涉的具体数字，在2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则，希望大家理性对待网络传言，不信谣、不传谣。

国家住房城乡建设部表示，“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”同时，在相关政策解读中明确，公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

对此，易居房地产研究员副院长严跃进表示，一些自媒体“房屋养老金是变相的房产税”是错误的。房屋养老金由个人账户和公共账户组成，个人账户来自物业维修基金，直接平移，业主不需要重复缴费；而公共账户则由政府筹资，是政府出钱让我们的老房子变成好房子。

如果不来自业主缴纳，公共账户资金来自哪里？中指研究院市场研究总监陈文静表示，公共账户的资金来源是各界关注重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。

不过，中银证券分析师也认为，房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。

关于财政补贴，中银证券分析师以宁波为例提到了一点：对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。（老旧小区未来业主存在补交的可能，但不会全部缴纳）

关于创设配套金融产品，金石杂谈认为，可能会推出房屋养老保险补充；类比个人养老保险，可能未来会推出新型投资产品，比如房屋养老保险基金。甚至可能会发一些衍生投资产品，或者鼓励保险资金入市房屋养老金。

除了土地出让金，还有一些资金的增值收益，比如维修资金的投资收益，比如购房公积金的投资再收益。

对此，网红经济学家任泽平表示，要试点房屋养老金了，就是房子也会老，预缴一部分养老金，以备房屋维修、保养等，挺好。就一条，不建议让业主交，不要作为变相的房产税，当年业主在房价、土地财政上已经贡献了，还交了住房维修基金，不应该重复缴纳，更何况，当年缴纳的住房维修基金存在很多挪用问题，现在还是一笔糊涂账，引发业主、开发商和物业公司的诸多纠纷。

不过，这里有几个问题，1）维修基金都无法做到有效利用，利用率只有10%，那剩下的90%为何不用，是否会挪作他用？据统计，全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

2）在公共账户资金来源的举例中，在宁波，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。1）这是否意味着以后老破小业主需要补交？2）宁波这样发达的城市财政只出40%，那其他不发达的城市是否意味着更多。

3）可以确定的是，地方财政吃紧，基础设施建设问题、老破小维护成本高昂，亟需建立房屋养老金、房屋保险制度。未来的房屋养老金，大概率会形成个人购房时的维修基金为基本盘，地方财政、保险资金、公积金等投资收益为补充的房屋养老金制度。

但如果地方财政吃紧，是否会演变成新房子少收、老破小多收，发达城市多收、欠发达城市少收，好房子多收、欠佳房子少收的情况。对此问题，近期恐怕难有答案，随着上海试点逐步展开，大家可以持续关注落地情况。