大量房子开始步入中老年！房屋养老金来了，有何影响？

　　最近楼市发生了一件大事，房屋养老金制度已经开始在上海等22个城市试点。

　　是的，房子和人一样，也会变老变旧退化，也需要钱包来爱护，房屋养老金解决的就是房屋的养老问题。

　　住建部的原话是这么说的：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

　　也就是说，房子不仅有养老金，还要体检、买保险。

　　而要办这三件事，都需要花钱。钱从哪里来？现在还没明确说，但至少有一部分是要房主来出。

　　这就意味着，我们房子的持有成本要增加了。

　　房屋养老金制度为什么现在被提出来？背后有何深意？有何影响？

　　01

　　最近房屋养老金首次被提到，是在8月2日的国新办发布会上。

　　住建部新闻发言人王胜军说，制度是带有根本性的，关乎长远。提高安全韧性水平要重视和依靠制度创新。比如，大家很关心房子的问题，房子像人一样也会变老，老了也会生病。这就需要：

　　建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。

　　还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。

　　另外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，我们将加快推进这三项制度的建设。

　　当时说的时候没人在意，谁知道过了没多久，上海就突然在8月21号宣布：在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。

　　上海市长龚正说，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。

　　为此，上海将探索实施三项制度：定期体检制度、房屋安全保险制度、房屋养老金制度。

　　然后在昨天8月23日的国新办发布会上，住建部副部长董建国在会上透露：住建部正在研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，并构建一个全生命周期的房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市已经在试点这些新制度。

　　从上述信息我们可以看出，房屋体检、养老金和保险制度并不是随便说说，而是已经进入试点实践阶段了，很可能明后年就要大规模推广了。

　　02

　　为啥现在提这个事情呢？

　　还是要从一起事故说起。2022年4月29日，湖南长沙居民自建房发生倒塌事故，造成53人遇难。

　　事后相关部门做复盘，就想着要彻底解决类似房子质量不过关的问题，因此就提出了这三项制度。

　　另外，随着大开发时代结束，房地产现在也进入了存量时代，就势必会有越来越多的老房子。

　　据统计，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。

　　相当于，还有16年左右，我们目前大部分的房子就要进入中年了。

　　除了房龄变长，之前房地产大都是高周转模式，为了赚钱很多开发商一个劲赶工期，这种房子质量也不会好到哪儿去，有些才刚交楼没几年就出现了外墙脱落、房梁开裂、地下室漏水、地砖开裂、墙面掉皮这些问题，比如曾经的宇宙房企近年好几个楼盘都曝出了问题。

　　再说一个亲眼所见的事情。之前我过年回县城老家的时候，听说一个刚交楼没几年的小区，居然有栋楼的墙体就直接开裂了，导致那栋楼的人都住不了，最后给的方案是每户赔了钱，然后出去住段时间，等开发商修好了再住回来。

　　03

　　房屋养老金出台以后，会有啥影响？

　　首先，从地方角度看，多了一项收入来源，甚至有人称之为房产税平替。羊毛出在羊身上，每平米每年收个几十块钱，一个大城市几亿平，一年收入就上百亿了。

　　这项资金光是存银行哪怕2%的利率，利息收入一年都很可观。在各地被债务拖累的当下，哪个城市不想要这个香饽饽。

　　其次，房屋持有成本变高，尤其是房龄老的老破小，这些房子会更难卖，要是再来个房产税，够房主喝一壶的。

　　最后，房子持有成本变高，会让更多人想卖房，房价下跌多了一重动力。

　　其实在欧美日本这些成熟发达国家，它们房屋持有成本是很高的，因为它们不但有房屋保险、维修费，还有房产税。

　　比如美国，一年房子的房产税都要交房子总价的1%-3%，此外还有几百美刀的保险费用，100万的房子一年持有成本要1-3万。

　　日本略低，每年房产一年的持有成本占房款的1.5%~2%，包括房产税、修缮费用等。

　　房屋养老金，很有可能是房产税的一个铺垫，在土地财政逐渐衰颓的现在，更多的新创收渠道会被挖掘。